摘要：自上世紀九十年代以來，我國房地產業的發展態勢平穩，房地產市場也基本呈現平穩、理性的發展態勢。但是進入2002年以后，處于長期高位運行的房地產市場出現了一些結構性問題，主要表現為投資增長過快，資金投入巨大，從而使我國房地產市場出現了如今火熱的態勢。這種結構性失衡問題也給目前我國銀行業帶來了一定的風險。因此，關注房地產市場結構性失衡問題引發的信貸風險十分必要。

　　根據近期發改委的最新數據顯示：2007年一季度房地產開發完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點，同時高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。今年以來，房地產開發投資速度出現反彈。分地區看，東部、中部、西部地區一季度的房地產開發投資增速同比分別增長24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅驚人，同比分別增長59.1%和52.4%，增幅分別同比加快了19.4和32.4個百分點。另外，2007年一季度，全國新建商品住宅銷售面積大于竣工面積1.9倍，明顯快于去年的1.26倍，且銷售面積增幅快于竣工面積增幅1.6個百分點；與此同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。新建商品住宅銷售面積大于竣工面積，商品住宅空置面積下降，這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　我國房地產市場結構性失衡主要表現在以下幾個方面：投資增長超出銷售增長，空置面積增加。

商品房市場供給結構性失衡已經日益明顯，呈現超大

戶型和超小戶型“兩極分化”的局面，目前的市場供給已經開始脫離普通消費者的需求，這種市場失靈的狀況，急需政府的介入。一方面，政府的限價房推出，有助于補充普通購房者急需的產品，令市場供給結構更完整。另一方面，通過完善市場供給結構，也有助于為中低檔的消費能力找到出口，不必往高價位的市場擠。

　　另外，房地產行業本身投資不斷增加，加上其他行業的投資者和海外投資商資金的大舉進入，為房地產市場加了旺火。但是，需要強調的是，海外資本并不是中國樓市的“救命稻草”，外資進入中國房地產市場，有些仍然是希望長線投資或短線投機，有些則是為了借助

人民幣升值的可能來獲利。雖然可以引入海外發展房地產業的先進理念，但是過度同樣也會導致國內整體市場的結構性失衡。

　　還有就是目前國內大部分房產開發企業規模較小，房地產開發企業負債率普遍偏高，大部分小規模的開發企業往往采取以小博大的手法期望獲得高額回報，主要靠銀行貸款、基建單位墊款、購房者預付款等手段開發項目，這種情況在市場走好的情況下確實會帶來高的資本回報率，但一旦遇上市場走低，則容易迅速崩潰，抗風險能力極低。

　　此外，房地產投資和消費中的欠理性行為，造成房地產市場結構失衡，影響了房地產市場的健康發展。一是政府盲目推動。一些地方把房地產作為支柱產業加以重點扶植，依賴房地產投資來拉動經濟增長，還有些地方沒有考慮當地實際的市場承受能力，盲目推動房地產業發展，把房地產開發當作政績工程、城市形象工程來做。二是企業過度投資。不僅房地產企業本身不斷加大投入，不少業外企業也紛紛在房產市場上注入資金。三是個人非理性消費或投資。一些購房者超前意思強烈，超出了自身的經濟承受能力購買大面積住房。同時，一些炒樓者大量介入放大了當地的房地產需求。

　　銀聯信分析：

　　近年來隨著我國房地產行業的快速發展，銀行貸款在推進房地產市場發展中起到了重要作用。銀行對房地產企業開發投資的貸款投入一直占較高的比例。從1998年到如今銀行個人住房信貸高速增長。從目前銀行房地產信貸操作方式來看，貸款風險似乎得到了很好的控制。但這是基于真實的市場需求，如果在房地產市場結構失衡的情況下，很多環節都會發生資金鏈斷裂，形成銀行資金沉淀。這種結構性失衡問題也給目前我國銀行業帶來了一定的風險。因此，關注房地產市場結構性失衡問題引發的信貸風險十分必要。

　　在這種情況下，銀聯信建議銀行穩步發展房地產信貸業務，樹立正確的發展觀，認真研究市場，選擇優質企業和優質項目，在發放個人住房貸款中要注意對個人信用情況和還款能力的調查，有關部門也要加快全社會個人征信系統的建設。加強信貸管理，嚴格執行人民銀行有關規定，同時，商業銀行總行既要為房地產業發展提供更好的金融服務，又有效防范信貸風險，提高自身經營效益。

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