摘要：在我國國內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展的初期，住房預(yù)售制度本來是一種有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的融資制度，同時也是鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，保證我國住房制度改革順利進(jìn)行的一項扶持政策。如今我國住房預(yù)售制度問題層出不窮，由于住房預(yù)售制度本身存在著一定的缺陷，這不僅妨礙了我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時也給國內(nèi)銀行的發(fā)展帶來了一系列的風(fēng)險。

　　我國國內(nèi)房地產(chǎn)商的資金來源，絕大部分的資金包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款在內(nèi)的銀行信貸資金都是來源于銀行。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中僅有百分之十幾的資金是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，而百分之八十以上資金都來源于國內(nèi)銀行貸款。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，自九十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75%，北京房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)80%以上，遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率；這些數(shù)據(jù)都說明國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本上依靠銀行信貸來完成的。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金占銀行貸款的比重如此之高，其借助的工具就是住房預(yù)售制度。

　　近年來，住房預(yù)售制度在一定程度上推動了我國房地產(chǎn)市場繁榮的同時，也為房地產(chǎn)

開發(fā)商制造可乘之機。一些資質(zhì)低下的開發(fā)商利用預(yù)售的制度缺陷、法律缺陷侵害購房人權(quán)益、將大量風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。這主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，購房人事先支付的購房款項因缺少有效的擔(dān)保制度而常常血本無歸。其次，由于我國信息公開機制建設(shè)嚴(yán)重滯后，預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的。第三，期房兼有期貨和遠(yuǎn)期合約的特征，因此容易造成房地產(chǎn)價格泡沫，一旦

房價下跌，銀行的損失是可想而知的。第四，住房預(yù)售制度為“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金提供了便利，而剩下的風(fēng)險就由銀行和購房者來承擔(dān)。第五，住房預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻，這就使部分并不具備開發(fā)實力的企業(yè)進(jìn)入市場擾亂了正常的經(jīng)營秩序，銀行和購房人就成為了開發(fā)商投資風(fēng)險的承擔(dān)者和犧牲品。最后，由于我國目前登記制度不完善，開發(fā)商將房產(chǎn)“一屋兩賣、一屋多押”不僅給國家進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理帶來一系列麻煩，還給銀行帶來損失，甚至可能影響銀行債券的實現(xiàn)。

　　面對上述種種問題，銀聯(lián)信認(rèn)為對于我國國內(nèi)住房預(yù)售制度建立共同分擔(dān)風(fēng)險機制勢在必行。有效住房預(yù)售制度風(fēng)險分擔(dān)機制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機制、房地產(chǎn)市場信息披露機制、多種合同選擇與談判機制、住房預(yù)售款專項管理制度、市場的懲罰機制、風(fēng)險分擔(dān)機制、風(fēng)險約束機制、監(jiān)管機制以及保護(hù)購房者利益的救助機制等。而住房預(yù)售款專管應(yīng)該是其中最為重要的一個環(huán)節(jié)。

　　銀聯(lián)信分析：

　　住房預(yù)售制度改革就是要讓住房預(yù)售款實行專戶管理，不僅能有效地防止個別開發(fā)商挪用預(yù)售款等，而且也降低了住房預(yù)售中消費者及銀行的風(fēng)險。但是往往事與愿違，住房預(yù)售制度在解決先期資金投入問題、降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻及增加商品房供應(yīng)等方面確有效果，但也的確帶來了負(fù)面效應(yīng)，由于我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)還不完善，潛伏在房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險在一定程度上廣泛存在，這在住房預(yù)售中體現(xiàn)得尤為明顯。在房產(chǎn)交易中“一房多賣”現(xiàn)象大量存在，有些開發(fā)商甚至在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售，這就使本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險在一定程度上轉(zhuǎn)移到了銀行或消費者身上。

　　住房預(yù)售風(fēng)險主要有以下幾個方面：1、開發(fā)商將房款挪用或攜款躲避；2、房屋未能取得

產(chǎn)權(quán)證；3、售樓宣傳單與實際不符；4、開發(fā)商對房屋設(shè)計單方做重大調(diào)整；5、定金風(fēng)險；6、開發(fā)商對預(yù)售房土地使用權(quán)設(shè)抵押等。

　　對于住房預(yù)售制度問題層出不窮的今天，如何保證房地產(chǎn)金融安全高效地運作是擺在銀行面前的一個重要課題。銀聯(lián)信建議銀行應(yīng)從以下幾個方面入手：第一，嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機制；第二，嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場信息披露機制；第三，預(yù)售合同的多樣化選擇；第四，住房預(yù)售款的專項管理問題；第五，市場的懲罰機制；第六，風(fēng)險約束機制；第七，監(jiān)管機制；第八，保護(hù)購房者利益的救助機制；第九，培養(yǎng)健全的預(yù)售房和現(xiàn)房市場，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)價格。

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