“返點(diǎn)”效果會越來越差，且難以體現(xiàn)出銀行的核心競爭力。深發(fā)展上海分行個(gè)人信貸中心副總經(jīng)理蒲尚泉近日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示。他認(rèn)為，房貸業(yè)務(wù)競爭將轉(zhuǎn)向更加關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新與競爭策略。

　　借助“返點(diǎn)”手段，提高房貸業(yè)務(wù)量，在業(yè)內(nèi)是公開的秘密。在去年春季房貸業(yè)務(wù)較敏感的時(shí)候，某房貸中介曾向記者透露：“中行給我們的返點(diǎn)提高至8‰，業(yè)務(wù)量很快上升”。據(jù)介紹，為了爭奪個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場份額，中國銀行、上海銀行等在2004年開始向中介返點(diǎn)讓利，其他銀行隨后陸續(xù)跟進(jìn)。“返點(diǎn)”增加，在短時(shí)間內(nèi)給相關(guān)銀行帶來業(yè)務(wù)。但這些銀行拿到的業(yè)務(wù)，不完全是房貸市場的增量，有些是從其他銀行爭來的。

　　該業(yè)內(nèi)人士承認(rèn)，銀行看重房貸業(yè)務(wù)，給中介“返點(diǎn)”，勢必導(dǎo)致互相攀比。但“返點(diǎn)”高的銀行，業(yè)務(wù)提高卻未必持續(xù)，其他銀行增加“返點(diǎn)”后，市場格局又發(fā)生變化。

　　房貸業(yè)內(nèi)人士透露，“返點(diǎn)”戰(zhàn)近年一直或大或小。在

二手房貸款業(yè)務(wù)中，“返點(diǎn)”使銀行被中介拴住的現(xiàn)象明顯。利用“返點(diǎn)”爭取他行存量房貸，是中小銀行最直接的進(jìn)攻與反擊手段。在存量房貸爭奪戰(zhàn)中，銀行對房貸中介的依賴性很強(qiáng)，“返點(diǎn)”現(xiàn)象愈演愈烈。不過，“返點(diǎn)”的負(fù)面效應(yīng)明顯，潛在的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

    今年房貸業(yè)務(wù)不樂觀考驗(yàn)銀行競爭力

　　記者了解到，樓市遭遇宏觀調(diào)控后，盡管滬上銀行房貸仍有增量，但各家銀行的神經(jīng)繃緊，對今年的房貸業(yè)務(wù)并不樂觀。蒲尚泉說，銀行唯一能夠做的就是在市場上爭份額，不可能創(chuàng)造出購房需求。

　　據(jù)他分析，今年

房地產(chǎn)交易難以出現(xiàn)特別大的上升，在自住需求的支撐下，將保持不溫不火的狀態(tài)，觀望氛圍濃厚。

　　而從“返點(diǎn)”戰(zhàn)中受益的是房貸中介，客戶并沒有得到實(shí)惠。蒲尚泉稱，單純依靠“返點(diǎn)”，手段會越來越不靈，還不能夠體現(xiàn)銀行的核心競爭力。對銀行來說，真正的核心競爭力，在于個(gè)貸業(yè)務(wù)的理念以及形成的機(jī)制，最后表現(xiàn)在產(chǎn)品上。

　　他認(rèn)為，銀行不可能創(chuàng)造出需求，只能是尋找有需求的點(diǎn)。客戶對銀行服務(wù)的需求大同小異，如快捷、簡便、成本低。銀行一是發(fā)現(xiàn)比較活躍的客戶，以及他們的偏好；二是開發(fā)既符合規(guī)范又能降低客戶成本的產(chǎn)品。

    房貸“返點(diǎn)”失靈迫使銀行創(chuàng)新

　　據(jù)了解，深發(fā)展去年先后推出存抵貸、雙周供、氣球貸等房貸新品，盡量減少客戶成本支出，并給客戶帶來方便。其中，“雙周供”尤其受白領(lǐng)階層的歡迎，一年來在滬放貸近5億元。今年春節(jié)前新問世的“氣球貸”，雖然碰上春節(jié)放假，但不到一個(gè)月的貸款額超過了千萬元。

　　招商銀行、浦發(fā)銀行等均加大了房貸新品的推出力度。在加息背景下，客戶對房貸成本更加關(guān)心，節(jié)省費(fèi)用的房貸產(chǎn)品尤其受到歡迎。蒲尚泉稱，不同客戶群有不同的價(jià)值取向，“雙周供”能夠節(jié)約一定的成本，若不太看重成本支出的客戶反而感覺麻煩。“雙周供”受到熱捧，反應(yīng)出市場對貸款成本的看重。

　　他透露，深發(fā)展總行設(shè)有推進(jìn)計(jì)劃，將持續(xù)向市場推出新品，涉及方方面面，創(chuàng)造出更多賣點(diǎn)。有的客戶對利率比較敏感，有的對期限或還貸方式有偏愛。針對這些需求點(diǎn)，開發(fā)出不同產(chǎn)品，最后讓客戶感覺就像進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)品超市。

　　各銀行都不想落入負(fù)增長的行列中，將更加關(guān)注新的產(chǎn)品與競爭策略。此前“返點(diǎn)”爭相加碼的現(xiàn)象，在今年會有所好轉(zhuǎn)。

　　“氣球貸”省錢引爭議

　　深發(fā)展：適用中短期低月供貸款

　　深發(fā)展2月13日推出“氣球貸”，這在國內(nèi)銀行房貸領(lǐng)域?qū)儆谑讋?chuàng)。但1個(gè)多月來引發(fā)市場上不同的爭議。有人說“氣球貸”是最省息的房貸產(chǎn)品，比普通房貸節(jié)省了近10％的利息支出，也有人認(rèn)為“氣球貸”并不比其它產(chǎn)品省息，只是偷換概念而已。

　　“氣球貸”是“舶來品”，國外在貸款中常用，國內(nèi)汽車金融公司已有推出。在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長期貸款拆成連續(xù)幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，這是“氣球貸”省錢的核心。例如，一筆金50萬元的15年期按揭貸款，可在深發(fā)展辦一筆5年期的氣球貸（按照15年期計(jì)算月供），然后通過連續(xù)2次的再融資，實(shí)際上還是貸款15年。這樣貸款利率降低了，本來15年期貸款最優(yōu)惠利率是6.0435％，5年期“氣球貸”則可以給予5.7375％。

　　不過，“氣球貸”并非適合所有貸款購房者。如果能夠承擔(dān)高額月供并且要求貸款期限較短的客戶，不適合辦理“氣球貸”，反而會增加利息支出。深發(fā)展人士稱，“氣球貸”的目標(biāo)客戶是計(jì)劃中短期持有貸款或房產(chǎn)，但又不愿意或不能夠負(fù)擔(dān)高月供的客戶。

　　“氣球貸”的目標(biāo)客戶

　　1.計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶；2.預(yù)期未來收入會有大幅增加的客戶；3.收入不均衡的客戶，每月固定收入不足以負(fù)擔(dān)高額月供，而到期還款能力較強(qiáng)；4.計(jì)劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶。卜春艷
卜春艷 每日經(jīng)濟(jì)新聞