按揭不成買房定金能否退還

　　律師點評：因不可歸責于當事人雙方的事由導致買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人

　　條款五：“當買方選擇銀行按揭方式支付購房款時，由于買方原因導致買方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權終止本合同，買方已付定金不予退還。”

　　【典型案例】

　　丁先生看中了羅湖一個二室一廳總價60萬的新套房，計劃以按揭方式購買，在簽訂認購書時，交納了5000元定金。一個月后，丁先生前往該房地產公司交納首期款，簽訂正式購房合同。

　　在銀行辦理按揭時，銀行以該樓盤房地產公司曾涉嫌一房多買不予抵押所購樓房且丁先生沒有其他可供抵押房產為由，拒絕提供按揭，丁先生又跑了幾家銀行申請，結果都是如此。于是丁先生找到該地產商要求退定金和首期購房款，而地產商只給退首期款，并翻出丁先生簽的

購房合同，指出合同附件五，這是地產商自己加的一個條款（字體又小又密，每個條文之間不分行、不分段，用放大鏡才能看清），其內容為“當買方選擇銀行按揭方式支付購房款時，由于買方原因導致買方按揭貸款申請不為按揭銀行所接受，買方必須采用一次性付款方式支付購房款。否則賣方有權終止本合同，買方已付定金不予退還”，據此，地產公司堅持說其他業主都能貸到款，丁先生貸不到是買方自己的原因，拒不退還定金，丁先生于是投訴到市消委會。

　　【點評意見】

　　《合同法》第39條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當根據公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”

　　此外，根據建設部、國家發改委、國家工商總局于2006年7月6日聯合發布的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》第六條規定：“房地產開發企業在制定商品房銷售合同格式條款時，不得免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利。商品房預（銷）售合同示范文本及格式條款應在訂立合同前向購房人明示。”

　　實踐中，多數開發商并沒有將房地產買賣合同及格式條款預先在售樓大堂公布或以其他方式讓讓消費者知悉。買方通常是在交付完購樓定金后才能看到商品房預（銷）售合同示范文本及附件五的約定，此時一旦發現合同條款不符合自己的意愿或確實發生了某方面的困難（例如貸款申請不獲銀行批準）而無法訂立房地產買賣合同，出賣人卻不予退還定金，這對買方極不公平。

　　此時應按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”來處理。相反，如果上述附件五的約定是在買方交付定金之前就告知買方，那么買方自應承擔由于自身原因未能訂立商品房買賣合同而被沒收定金的后果。

　　合同應是雙方的合意，開發商未將合同條款在訂立合同前向購房人明示，特別是將不利于購房人的條款擅自寫入附件，將單方面的意思表示強加給消費者，違反了對消費者的告知義務，形成新的“霸王條款”，也有違推廣實施《深圳市房地產買賣合同（預售）》示范文本的初衷。

　　（深圳大學法學院專家學者點評）

　　【市工商局、市消委會提示】

　　消費者在購買商品房時要仔細閱讀所有需要簽署的合同條款，弄明白條款的法律意義，對于定金的法律性質要了解清楚。同時也要認真評估自己的資金狀況，如果要采用按揭方式，要事先認真了解銀行放貸的程序和要求，避免因為無法獲得銀行貸款而不能簽署購房合同而被發展商吃掉定金的情況。