監管房地產信貸：有形之手博弈無形之手

　　■房貸監管之惑（三）■本報記者謝麗佳

　　泡沫不影響健康

　　“目前我國的房地產經濟雖然顯現出過熱的苗頭，但總體來說還是健康的。”中國人民銀行研究局研究員鄒平座近日在接受中國經濟時報記者采訪時認為，商業銀行對房地產業的信貸，雖然也存在一些類似假按揭、降低信貸門檻等違規操作，但絕大部分房地產信貸是健康、優質的。

　　對此，中國光大銀行風險管理部處長姜明接受本報記者采訪時指出，目前的房地產經濟不能排除存在泡沫成分，不過，這個泡沫還不足以大到導致整個房地產市場的“崩盤”，健康成分大于泡沫細胞。

　　從個人住房按揭貸款的角度來講，目前按揭首付均達到了三成或四成及以上，目前房地產的泡沫成分還達不到首付的程度，即使房價因泡沫有一定下跌，也不會給銀行帶來大的金融風險，因此，銀行還是敢于發放個人住房按揭貸款。

　　“銀行只有在房價下跌30％－40％或者更多的情況下才會虧本。”中國管理科學研究院研究員李開發對本報記者表示，因為住房按揭的首付款已經達到三四成，加上買房人也交了一定的月供。就目前的市場狀況而言，房價基本上難以下跌40％以上，除非個別地方的房價漲得太離譜。如果真是如此離譜，銀行為自己的失誤交點“學費”也是應該的。

　　記者在同多家銀行工作人員的交談中了解到，個人住房按揭業務仍然是各行競爭最為激烈的優質業務之一。為了搶占房貸市場，爭取房貸客戶，各行紛紛出招，全力挖掘貸款環節中每一個可利用、革新的環節。

　　記者查閱相關新聞獲悉，今年初，繼光大銀行率先推出固定利率房貸之后，建行、招行緊隨其后也推出自己的固定利率房貸產品。隨后，深發展又推出了雙周供，同時農行的接力貸也粉墨登場，一時間各種創新房貸產品層出不窮。

　　既然房貸業務如此受銀行的追捧，那么在房貸與開發貸款往往是捆綁銷售的行業潛規則下，銀行又是如何看待房地產開發貸款的金融風險？

　　對于記者質疑銀行是否會為獲取住房按揭貸款業務，而降低開發貸款的門檻、放松信貸審查，鄒平座表示，銀行對開發貸款有嚴格的門檻限制和審查程序，不會因為爭取房貸而“松綁”。

　　“這也很難講。”一位不愿具名的銀行工作人員告訴記者，地方銀行特別是地方的國有銀行，自主性很大，為了追求信貸利潤、完成信貸任務，或者進行關系性信貸，都可能對開發商違規貸款。

　　剛性需求大于泡沫

　　“我國的房地產經濟并非像一些‘泡沫論’者所說的那么危言聳聽，事實上，近幾年房地產行業的突然擴張有其現實背景。”鄒平座表示，從全球視角來看，從90年代末期開始，所有的不可再生資源包括石油、有色金屬的價格上升。土地是不可再生資源，價值也持續上升。而且從中國來講，這個上升還剛剛開始。所有這些因素對房地產的上升確實在成本上有所作用。

　　1995年之后，房地產與土地的資源供給上的突然性變化導致價格的暴漲。最近幾年，大學生、研究生、農民工以及其他方面的人員進城，也導致房地產價格上漲。而另一方面，我國的住房供給也沒有跟進。所以房價的上升確實更多的是出于剛性需求的動力。

　　鄒平座指出，僅僅依靠金融工具解決住房問題是遠遠不夠的，最主要的還是需要通過政府的財政手段，如建設廉租房、經濟適用房等住房保障體系來增加住房的供給，解決老百姓的住房需求。

　　“當然，

房地產業表現出來的過熱苗頭還是值得警惕的。”鄒平座說，在市場經濟轉軌時期，信息失靈的情況下，信貸資金過多地流向一個行業比如房地產業，是十分危險的，適度的調控是非常有道理的。

　　李開發告訴記者，很多地方銀行的信貸資金有60％甚至更多流向了房地產行業，以至于其他行業能夠獲得的信貸資金非常少，這種“擠出效應”是非常危險的。

　　日前，

銀監會對銀行的信貸增長實行了分類監管，根據各銀行資本充足率、撥備覆蓋率、不良貸款率等狀況進行分類。隨后，央行再度上調金融機構人民幣存貸款基準利率。有業內人士預計，隨著中國加緊為過熱的投資降溫，今后仍有可能推出進一步的緊縮政策。

　　鄒平座表示，在房地產需求呈剛性的情況下，加息帶來的房地產開發成本以及購房成本的上升，可能會帶動房價有一定的提升。同時，加息提高了進入房地產業的門檻，對投資增長也能起到一定的抑制作用，也將加速部分房地產企業的淘汰速度。

　　不過，接受記者采訪的幾位專家都表示，由于此次加息的幅度并不大，因此對房地產業的影響不會非常顯著。姜明預計，央行下一步可能還會有加息的動作。但他表示，盡管銀行利用貨幣政策控制信貸，但信貸需求在地方政府擴大投資的沖動下又急速膨脹，貨幣政策與財政政策不配套，很難解決房地產的泡沫問題。

　　資金流出渠道待拓寬

　　加息意味著會有更多的存款流入銀行，但在信貸緊縮的政策面前，大量的存款流入只會成為銀行的“累贅”，銀行該如何消化這些存款以減少放貸壓力？

　　姜明認為，股份制

商業銀行的這種放貸壓力應該不是很大，國有銀行滯留的存款資金要多些，可能會有放貸壓力。

　　一位國有銀行人士向記者證實，情況確實如此，不放貸很難有好的資金流出渠道，我國銀行的市場化起步較晚，資金的流出渠道急需拓寬。因此，銀行——尤其是上市銀行，將面臨較大的盈利壓力。

　　“隨著‘存差’的逐步擴大，商業銀行房貸的壓力也越來越大，好項目、好企業成了銀行追逐的對象，這是市場選擇的結果。”廈門大學不動產金融研究中心博士郭曉武接受本報記者采訪時表示，為了拉到好項目，留住優質客戶，違規現象難以避免，分類監管有助于抑制同業惡意競爭，但是信貸資金還是會通過諸多渠道流入到房地產市場，歸根結底，這也是市場主體逐利的結果。

　　“銀行要增強自身的金融創新能力，不斷開發新的金融產品，探索新的盈利模式。”鄒平座表示，不能完全靠提高準備金率提高金融效率，應增加資金流出通道，如增加服務業等特種經濟的融資通道，注意與國外資本接軌過程當中的資本外溢價問題。

　　此外，銀行在對外資放開的同時，也應該對國內的民間資本放開，允許并推動民營銀行的誕生，為企業融資拓寬渠道，也為銀行分擔金融風險。

　　完善監管體制

　　那么在目前資金流出渠道尚未拓寬、銀行體系尚待健全的情況下，盡管央行嚴控信貸發放，銀行會不會迫于放貸、盈利壓力降低信貸門檻，違規向地方政府力挺的房地產業發放信貸？畢竟近幾年央行一直秉持信貸緊縮的政策，今年上半年的房地產信貸規模還是過大，而且時有違規房地產信貸案件發生。

　　“在金融過渡時期，銀行內部確實存在一些問題，因此，必須加強監管，保證政策的執行力。”鄒平座表示，對于房地產信貸當中存在的假按揭、資本金不足等違規信貸，應加大懲處力度，責任到人，對房地產信貸過于集中帶來壟斷等問題也必須消除。

　　郭曉武表示，商業銀行監管體制的完善是一項系統工程，就規范信貸行為而言，不宜制定具體量化控制指標，而更多的要靠利率、準備金率、公開市場業務等手段進行調節。

　　由于房地產市場牽涉面廣，房地產業的信貸政策必須要全盤考慮，并與有關部分協同配合，如果只顧及銀行業自身利益，就會惡化房地產市場的整體發展；隨著股份制改造逐步深化，建立起現代法人治理結構，引入外部專業的戰略合作伙伴，銀行的風險控制會迅速成熟，這一點我們要充分相信市場的力量。