破解房地產信貸風險 開拓融資渠道是關鍵

　　■房貸監管之惑（二）■本報記者王小霞

　　“房地產金融風險正在與日俱增。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松近日在接受中國經濟時報記者采訪時表示。

　　他對記者說：“我曾在去年年初的時候和南京一位銀行信貸主管有過一次碰面，他告訴我：現在房地產市場的貸款真好做，三個月就能把一年的任務做完。今年我碰見這位主管再問時，他說：沒有想到國內住房貸款的騙子那么多！”

　　銀行信貸風險劇增

　　面對新一輪嚴把土地、信貸“閘門”的調控政策，不少房地產項目將開發中的巨大風險轉嫁給了商業銀行�！爱斦麄�社會的融資尤其是房地產融資過分依賴于銀行時，銀行的風險也隨之加大�！庇嘘P金融專家分析認為，破解房地產金融風險的關鍵，是開拓多元化的融資渠道，否則將對

中國經濟產生一定的擠壓。

　　新華社在今年6月曾以《銀行是怎樣淪為豪宅“房東”的》為題披露了上海浦發銀行巨額虛假個人住房貸款事件�！扒鷾�平”和“優佳投資”公司通過“虛高評估抵押物價值，套取銀行資金”、“利用他人身份證，偷梁換柱搞假按揭”和“公證機構虛假公證”等三大騙術，導致浦發銀行出現了1．26億元的“不實抵押”貸款。

　　其實這僅僅是我國房地產信貸問題的冰山一角。中國社科院金融研究所副研究員楊濤對記者表示，雖然旨在壓縮房地產泡沫風險的宏觀調控全面展開，但目前人們的風險意識還是更多集中于房價本身，對銀行體系中蘊含的相關風險重視不夠。銀監會本次出臺嚴控措施，讓業界不得不擔心，在房地產運行制度扭曲和宏觀調控壓力的共同作用下，房地產金融體系中已出現風險積累的跡象。

　　據了解，銀監會已于近日出臺了9條具體措施，嚴控房地產信貸風險，尤其強調對房地產開發貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款和信托投資公司房地產貸款業務進行重點管理和規范。

　　銀行信貸過分信賴房地產

　　一位地產老總向記者表示，一直以來，不僅房地產企業在融資上過分信賴銀行，其實銀行在放貸的過程中也同樣過分信賴房地產企業。世界銀行的一份報告認為，今年頭幾個月的新增貸款中“有相當大的比例流向了房地產開發商�！毖胄懈毙虚L吳曉靈不久前同樣表示，“必須高度關注房地產金融問題”。她透露，房地產金融在我國金融總量中所占的比例越來越高。

　　“銀行實行的是一種當鋪文化，想貸款的人先拿一樣東西在銀行典當（抵押），經過銀行評估后打七折對外放貸。假如一套房子價值200萬，打七折后銀行只需貸出140萬�！卑褪锼杀硎荆�在這種典當文化的影響下，銀行本能地將資金大部分放進了房地產市場。這樣，很容易導致房地產市場的大起大落，熱的時候熱過頭，縮的時候縮過頭�！叭绻�這種現狀不改變，相信在下一輪的市場周期里，房地產行業又會首當其沖成為波動最大的一個行業�！�

　　“事實上，在樓市一片看好的幾年中，商業銀行一直都是最大的受益者，不良貸款率大幅下降，總體資產質量日益改善，銀行盈利大幅上升�！币晃环康禺a專業評論人士指出，在國家部委、專家學者、媒體等把矛頭對準房地產商時，樓市上漲最大的受益者——商業銀行卻似乎沒有受到什么指責。

　　同樣，也正是因為房地產快速發展給商業銀行帶來了巨大利益，使得銀行只顧追求房地產開發貸款和個人按揭貸款的份額，忽略了利益背后潛存的巨大風險。

　　人民銀行曾在兩年前發布金融報告指出，當前房地產金融風險集中表現為：一是部分地區房地產市場過熱加劇市場風險，二是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，三是“假按揭”凸顯道德風險，四是基層銀行發放房地產貸款存在操作風險，五是土地開發貸款有較大信用風險，六是房地產貸款法律風險加大。

　　有關金融專家認為：“時至今日，這些房地產金融風險仍然存在，且不斷影響著房地產與金融行業的未來發展�！�

　　開拓多元化融資渠道

　　那么，如何化解房地產金融風險呢？韓國三星研究所的一位所長曾向國內金融專家介紹說，韓國首都首爾的房價一度也很貴，在當地房價上漲的時候政府用了很多辦法，如監管土地、監管銀行信貸、監管各種收入資質、監管各種審批程序等各種方法，但最后卻發現，如果不對資金成本、利率杠桿進行干預，房地產市場的調控就不會起什么效果�！叭绻�中國的利率、

匯率手段運用還是如此僵化，就很難真正有效地控制房地產市場的大起大落�！�

　　“如果中國的融資結構不做調整，大起大落的情況在房地產市場仍然很難避免。”巴曙松舉例說明，中國2004年銀行信貸中人民幣貸款為2．2萬億元，

證券市場融資為360億元，海外融資為120多億美元。人民幣貸款達到2．2萬億元，這說明整個社會的融資過分地依賴于銀行，而銀行一旦收縮銀根經濟就收縮。

　　他指出，目前，原來那些很大程度上依賴銀行貸款的企業因銀根緊縮而受到打擊。所以，融資結構必須做調整，必須開拓多元化的融資渠道，如債券、短期融資券等等，要不然將會對中國的經濟產生一定的擠壓。

　　“現在銀行對房地產業的制約非常大，銀行目前所能提供的貸款品種促使開發商必須在很短的時間內開發、賣房，時限最長為三、五年。因為銀行能給企業提供的長期貸款品種幾乎沒有，這樣不利于開發商從長遠的眼光經營項目、造好房子。”一些開發商向金融專家反映說，銀行沒有長期貸款品種，基金、信托市場又不成熟，開發商只能依靠現有的資金資源快速開發、建設，這不是一種良性循環。

　　“當開發商苦惱資金不足時，卻有很多單位比如保險基金不知道該將資金投給誰。這說明目前的金融市場并沒有真正發展起來�！卑褪锼烧f，金融市場應該將長期的資金需求和資金供給匹配起來�！懊鎸�這種尚未匹配的困境，業內目前推薦兩種方法：第一就是在現有銀行框架里給出利于長期投、融資的功能。第二，不要讓懶惰的銀行占據過多的資源，國家應該把目光轉向多元化融資，如發行長期融資券等�！�