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本報記者 吳雨珊 海南博鰲報道
“銀行逐漸進入個人住房按揭的風險釋放期，在市場低迷的情況下，我們判斷個人住房按揭的風險可能會更高。”6月30日，在博鰲21世紀房地產論壇2006屆年會上，來自銀監會政策法規部的代表徐立軍說。他以上海市為例，上海2006年一季度個人住房按揭不良貸款的數據比去年有所提高，不過他沒有透露具體的數字。
徐立軍的發言內容是銀監會近期對房地產市場和房地產信貸的研究成果之一。他首先分析了部分地區房價增長過快的原因。一是因為住房供應結構不合理，中低價位的經濟適用房供應不足。據國家統計局的數據表明，24個大中城市里，每套120平米以下的房屋占商品房面積的比重還不到50%。
“第二是地方政府調控的力度不夠。”徐立軍說。一項調查表明，2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入高達9100億元，土地已成為地方政府的第二財政。據測算，在整個房地產的建設和交易過程中，政府的收入占到房地產收入的30%-40%。
由于國內還沒有統一的房地產市場信息披露制度，少數開發商和中介機構聯手謊報商品房銷售進度，發布不實銷售信息，惡意哄抬房價。還有的開發商囤積土地和房源，人為造成市場競爭，誘發房價短期內非正常上漲。
而境外資金對房地產市場的介入也已引起銀監會的高度關注。
今年一季度有190億美元的境外熱錢進入我國投資市場，其中有相當部分被投入了房地產市場。有關部門曾經預測，在此情形下，如果不采取措施，按一季度流入熱錢推算，全年熱錢流入將在800億美元左右，大大超過2005年的水平。
徐立軍說，從2001年以來，企業自籌資金增加，銀行貸款在房地產投資資金的比重逐年下降，“但去年下半年以來，趨勢發生了變化”。
引起銀監會高度警惕的情況是，今年一季度，伴隨著部分地區房地產市場過熱，房地產貸款的增幅使得比重有所增加，直接來自于銀行貸款的資金占40%左右，比上年回升了約10%。
銀監會有關部門認為一方面是由于去年的房地產走勢不太好，各銀行的信貸增長都偏緩，今年會有一定程度的釋放。加上多家銀行把戰略目標定位于向零售業轉軌，個人住房按揭貸款就會有所增加。
另一方面，由于各家商業銀行面臨激烈的競爭和不斷增長的市場風險，在房地產信貸和個人按揭方面表現出比較強烈的進取態勢。“我們對2006年房地產信貸市場的判斷是，信貸市場的競爭力會更加激烈。”徐立軍稱。
為防范房地產信貸的風險，銀監會主席劉明康此前已提出，適當增加房屋開發類貸款的風險權重，對個人抵押房地產貸款的風險權重維持50%不變，對公司類貸款和個人其他類房地產開發貸款可從目前的100%提高到150%-200%，以提高房地產開發貸款的資本占用。
此次，徐立軍則提示商業銀行，任何行業都有周期的波動，房地產的周期也不可避免，銀行的信貸要跟周期結合，這對銀行是一種考驗。同時，銀監會會有針對性地調整房地產信貸規模，控制銀行體系的風險，并希望通過這樣的手段降低行業發展的周期性波段，保證房地產業在相當長的時期內可以得到健康有序的發展。
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