文/喬磊

　　并不是只有國內才有學區房，美國的學區房同樣有講究，價格也不便宜。

　　美國的“好學區”

　　在中國有著“學區房”一說，而在美國，“學區房”則是一個大概念，牽涉到購房和選擇學區的關系以及美國普通教育的特性。美國社區有著明顯的社會地位之分，富人有富人區，窮人有窮人區，中產階級也多是選擇集中居住。中產階級購買住房考慮的因素包括社區環境、社會治安和學區。特別是美國華人，購買住房非常看重學區，比如在美國南加州華人居住集中的多數社區，都是在當地被稱之為擁有“好學區”的地區。

　　那么在美國什么叫“好學區”呢？這就先要了解美國學區的劃分。美國的普通教育是從學前班到高中的13年義務教育。學區按照城市人口劃分，一個學區要涵蓋幾個城市。所有在學區涵蓋城市內的兒童都要求接受教育，并在所屬學區內的中小學就讀。因此在一個學區內的中小學就讀，首要條件是必須居住在此學區所涵蓋的城市內，不論是家長擁有住宅還是租房子居住，都符合條件。如果不是一個學區涵蓋城市的居民，想申請這個學區就非常困難，即使花錢也行不通。

　　具體到“好學區”，這就和學區內居民的成分有很大的關聯。好的學區所涵蓋的城市中多為中產階級家庭，這些家庭比較重視子女教育，因此這類學區內的高中學生往往升入名牌大學的比例高，人們自然愿意孩子在這樣的學區讀書。而那些被人們視為“不好的學區”，則往往是低收入家庭占比較大，這些家庭的子女雖有出類拔萃者，但比例較低，一心望子成龍的家長自然不會選擇讓子女上這樣的學區。

　　以南加州核桃學區為例，其生源主要是來自兩個城市，一個是核桃市，一個是鉆石吧市，而這兩個城市的華人人口都占到40%以上。在2014年美國最佳公立高中的評比中，核桃學區內兩所高中都進入了全美100所最佳高中之列。而華人子女集中的喜瑞都惠提尼高中，在2014年美國100所最佳高中的排名則為第13位。

　　價格不菲的學區房

　　由于“好學區”所屬的城市基本上是中產階級和富人居住集中的地區，因此房價相對較高，像核桃市、鉆石吧這樣的城市，200平方米的獨立住宅需要100萬美元，50萬美元在這兩個城市基本上買不到可心的住宅。在鉆石吧著名的富人住宅區，全封閉的社區內有800多幢住宅，房價在200萬美元至1000多萬美元不等。而在這個社區附近，開發商正在開發一個新的住宅社區，社區內僅有48幢住宅，每幢住宅售價要從500萬美元起跳。在這兩個城市，低價房不多，出租的住房也不多，因此要想在當地落戶為子女上名牌高中做準備，住房上是需要較大投資的。

　　東部和西部沿海地區是美國的高房價地區。在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約市，稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上。舊金山住房中位數價格為67.98萬美元，若以貸款方式購買中位數價格的房子，一年的收入至少要13.71萬美元；圣地亞哥住房的中位數價格為48.3萬美元，居民需要年薪9.9萬美元才能供得起中位數價格的住房；紐約市住房的中位數價格為38.89萬美元，居民需要年薪將近9萬美元才能供得起中位數價格的住房；洛杉磯市住房的中位數價格為40.62萬美元，居民需要年薪將近9.2萬美元才能供得起中位數價格住房。并且，住房的中位數價格只是一個中檔數字，因為有一半的住房要高于這個價格，像南加州入圍美國100所最佳高中學校所在的社區，一般住宅的價格都會超過100萬美元。

　　在美國，更多美國人是把買房看成一種投資，而且是比投資股票更為保險的長期投資。同時，擁有住宅也是積聚家庭財富最主要的一種方式，特別是對于中低收入家庭而言，很少有人能在金融資產上做大筆投資，而房地產幾乎成了他們最主要的家庭財富。美國的稅收政策天平也傾向買房者而不是租房者，購買住房貸款的利息可以抵稅，而租房的租金卻不能抵稅。

　　在購房款的問題上，美國民眾很少有用現金一次付清房款的，絕大多數人是依賴貸款來實現住宅夢的。通常銀行的房屋貸款分為15年和30年，而最流行的則為30年貸款。由于貸款時間長，月供的壓力不大。另一方面，在利率由高降低時，業主隨時可以重新申請住房貸款，每月的月供自然也會有明顯下降。美國人能否買得起房，很大程度上取決于是否可以獲得銀行的貸款，而銀行是否為其貸款就要看購房人的收入和債務情況了。通常情況下，購房人家庭每個月用于房貸還款額不能超過總收入的28％，購房者每個月用在住房上的支出(房屋貸款分期付款、房地產稅、住宅保險和維護的費用)不超過月總收入的33％。最后購房者全部債務(包括住房上的所有支出和家庭其他類債務，如信用卡債務、購買汽車貸款和子女的花費等)不能超過收入的38％。而銀行是否對購房者提供貸款，收入和債務是主要考量因素。

　　赴美購房注意事項

　　近些年來，越來越多的中國人開始在美國購置房產，有的是為子女在美國讀書考慮，有的則是當成度假屋，還有的則純粹出于投資的目的。特別是子女教育，往往在中國父母心中占據了重要的位置。許多購房者都打算給未來將要出國留學的子女提前購置居所，而其中一些人的子女甚至可能還在幼兒園或在讀小學的階段。據2013年美國媒體的報道，一位中國女士花費650萬美元在紐約被稱為“富人的天堂”的豪華公寓樓買下一套公寓，究其目的，竟是要為她兩歲的女兒長大后能進入美國名校預先準備好一個住處。

　　不過在美國購買學區房可不是一件簡單的事情。在美國買房要熟悉當地社區的情況。好的社區房價雖會偏高，但社會治安好、孩子上學的學區好、房子增值的幾率也高。即使中國父母開始在美國買房的目的可能是為了子女教育，但當子女畢業以后，“好學區”的房子更容易賣掉，升值空間也最大。

　　如果是抱著純粹投資的想法，則應當看到其中的不確定性。美國資本雄厚的投資人其實早就開始投資美國房地產市場，外國人在美國買房獲利空間已經被壓縮，如果在美國買房的目的是想賺筆大錢，那么這種想法往往較難實現。美國《商業周刊》就曾撰文分析，借著美國經濟復蘇的東風，那些對美國經濟重燃信心的國際投資者重新注資美國樓市，并不是沒有可能。事實上，美國的金融大鱷至少在2年前就已經把資金投到房地產市場上，趁著低價大肆購買法拍屋和市值大幅縮水的住宅，一些對沖基金在房市上投入了幾十億美元，如今可以慢慢清倉出貨。現在的情形是美國本土的房產投資商大手筆購買房產，然后再將其翻倍轉賣給來自世界各地的投機商，因此這些廉價房的最終買主反而多是外國人。而由于美國房市離真正恢復元氣還需一段時間，現在想買房之后再轉手賣出從而獲得暴利的愿望，能夠實現的可能性不大。

　　并且，對于外國的購房者來說，幾乎無法在美國申請貸款，即便申請到貸款，利息也比本地人高得多。做大筆房地產生意的人，全部用現金支付是一種渠道，但資金如何從國內轉到美國卻是一個問題。而且美國政府嚴查外國資金的流入，以防有人洗錢。同時，廉價房有相當一部分是銀行放出的法拍屋，買家購買后還需繳清此前房主拖欠的各種稅費，這實際上是增加了購房的成本，并且法拍屋的房子狀況一般不會很好，房主買下后的后續維修成本很高，維修費甚至可能是房價的好幾倍。像底特律政府就有規定，民眾買下的破舊房子必須要整修后才能住人或是出租，一定期限不整修的房主等于觸犯法律，搞不好還要坐牢。對于這些細節，海外的購房者卻往往知之甚少。

　　另外，擁有了房子以后每年還要繳納房產稅，而各地的房地產稅率并不相同，一般是按照政府對住房的估價，繳納2％～4％的稅。而房屋估值是由政府來評估，現在美國政府經濟不景氣，往往會把不值錢的房屋市場價值做出高的估值，然后收繳房地產稅，這是地方政府從老百姓口袋里撈錢的合法手段。

　　最后，中國人在美國經營房地產還存在著一些管理上的問題。除非是本人生活在美國，或是購買的住房有子女或親人在居住，否則中國人在美國購買住房會面臨管理的問題，比如房屋需要經常維護，有的住宅區還需要每月繳納社區管理費，如果房屋用于出租，至少每個月需要有人按時收取房租等等。這些都是在做出購房決策時需要考慮的問題。

　　作者系美國《僑報》副總編輯