吳斯丹

　　[ 中國指數研究院[微博]在研報中指出，展望未來，放松限購城市的增加，短期內有助于引導市場預期，帶動需求釋放 ]

　　繼限購松綁在全國各大城市“遍地開花”后，由省級部門牽頭的第二波救市政策開始接力，如福建、四川、湖南、江西等，最新的接力者是湖北。

　　9月15日晚間，湖北省城鄉建設廳發布《關于促進全省房地產市場平穩健康發展的若干意見》(下稱“鄂六條”)明確規定，要支持合理住房消費，湖北省首套房貸利率最低可打7折，符合相關條件的還可獲得契稅優惠。同時，要求各商業銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發放，原則上要在一個月內放款。

　　鄂六條還定下了“調結構，去庫存”的基調，要求商品住房庫存較大，庫存消化超過24個月的市、縣，調減商品住房用地供應規模，引導住房合理消費。

　　首套房貸利率最低7折是湖北救市政策的最大亮點，同時也是頗受爭議的一點。

　　在限購放開收效甚微之后，信貸政策的放松被認為是樓市回暖的關鍵。房貸利率7折優惠的力度不可謂不大，但各大銀行必有自己的算盤，且鄂六條對于銀行并不具有強制性，能在多大程度上給予購房者優惠，仍待觀察。

　　大尺度救市

　　在開發商、中介、購房者對信貸政策的放松翹首企盼之時，湖北省出臺的“鄂六條”可謂“及時雨”。

　　鄂六條包括加強市場分類調控、支持合理住房消費、改進住房供應方式、發揮金融和住房公積金支持作用等六大項二十條內容。

　　“調結構，去庫存”成為此次救市的主基調。“鄂六條”中的第一條就規定，武漢市要根據市場變化適時調整放開住房限購等政策，全省其他市、縣則要控制商品住房新開發總量，避免新建商品住房集中過度投放，保持市場平穩。

　　其中，最受矚目的當屬“支持合理住房消費”一條。根據規定，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執行，貸款利率的下限可擴大為基準利率的0.7倍。個人購買屬于家庭唯一普通商品住房的，減半征收契稅；個人購買90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契稅按1%稅率征收。

　　而《第一財經日報》記者從金融搜索平臺融360上查詢發現，目前武漢的首套房貸利率大部分都是基準利率或基準利率上浮5%。建設銀行、交通銀行、農業銀行、工商銀行等四大行均為基準利率，中國銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行、郵儲銀行為基準利率上浮5%，光大銀行的貸款利率最高，為基準利率上浮10%。

　　不難看出，湖北省提出房貸利率最低可打7折，尺度很大。

　　此外，“鄂六條”提出要對開發商、購房者的貸款予以大力支持。

　　開發貸方面，湖北省城鄉建設廳要求，各商業銀行要積極爭取開發貸款額度，留足貸款規模；對已達到預售許可條件的項目，要保證項目貸款需求，確保項目順利竣工。

　　在個人住房貸款上，各商業銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發放，對已簽訂貸款協議的個人住房貸款，原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款。支持異地購房者在購房所在地商業銀行辦理個人住房貸款。

　　同時，對于選擇用公積金和商業貸款這種“組合貸”購買自住普通商品住房的人，“鄂六條”提出要對商業貸款部分予以基準利率下浮優惠。

　　一方面是通過信貸政策的放松來促進合理住房消費，去庫存；另一方面，則從源頭上減少土地供應，調結構。

　　《第一財經日報》記者注意到，“鄂六條”提出，商品住房庫存較大，庫存消化超過24個月的市、縣，要及時修訂住房用地供應計劃，調減商品住房用地供應規模。這一條在以往其他省份的救市政策中較少提及，這相當于從源頭上減少供應，避免給原本已經高企的庫存雪上加霜。

　　效果幾何？

　　和已經出臺救市政策的省份一樣，湖北救市的原因很簡單：房地產市場增速放緩，庫存高企。

　　湖北省統計局的數據顯示，今年上半年，湖北商品房銷售面積完成2212.7萬平方米，增長11.7%，增速較上年全年和同期分別回落19.5和23.9個百分點，其中住宅銷售面積1997.9萬平方米，增長10.6%，較上年全年和同期分別回落21和23.5個百分點。同時，全省待售商品房面積達到2445.5萬平方米，增長22.1%。

　　武漢的庫存壓力更為嚴峻。武漢在7月18日曾對限購政策進行調整，新城區房屋及140平方米以上的戶型不再限購，但收效甚微。目前武漢商品住宅庫存達到1470萬平方米，約16.3萬套，業內預計整體銷售周期延長至13.6個月。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，湖北救市說明了目前市場的一種焦慮心態，即房地產市場在救市潮下，看跌預期的扭轉異常困難。對于地方政府來說，自然犯嘀咕。因為此前認為樓市成交疲軟，是因為限購政策的門檻過高，很多購房者難以跨越，但現在即使降低了入市的門檻，購房者依然選擇了觀望的策略。

　　那么，湖北救市猛藥能否醫好漸顯疲態的樓市？

　　業內人士分析，關鍵還得看銀行的配合程度。

　　無論是貸款額度，還是貸款利率，各家銀行都會有自身的利益衡量。最為關鍵的是，有關貸款方面的政策應該由央行[微博]、銀監會發文。即便央行允許將首套房貸利率下限擴大為基準利率的0.7倍，銀行也可以根據自身情況，選擇打八折，只要在央行規定的范圍內即可。

　　《第一財經日報》記者注意到，“鄂六條”的發文單位是湖北省城鄉建設廳，文件抄送至人行武漢分行、湖北銀監局。

　　“從文件抄送的單位來看，湖北的救市政策不僅僅是城鄉建設廳的‘一家之言’，應該和金融監管部門進行過商議，如此看來，執行力可能會相對好一些。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示。

　　張宏偉認為，首套房貸利率7折的優惠要實現很困難，但利率下降的趨勢是可見的。預計到第四季度后，湖北的銀行系統會逐漸將首套房貸利率降低到基準利率的0.9倍左右。

　　有業內人士甚至表示，如果說第一輪救市的特征是松綁，那么第二波救市的特征是刺激，尺度會越來越大，包括增加購房補貼、降低公積金利用難度、要求商業銀行降低房貸利率等。

　　截至目前，46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、南京、三亞7城仍在執行限購。在那些已經放開限購的城市，效果多為短暫性的“小陽春”，不可持續。

　　中國指數研究院在研報中指出，展望未來，放松限購城市的增加，短期內有助于引導市場預期，帶動需求釋放。但限購松綁無法從根本上扭轉市場供需失衡、庫存量加大的局面，未來市場仍將以去庫存為主基調。

　　可以預見的是，在福建、湖南、四川、湖北等省份救市之后，會有更多庫存嚴重的省份加入到第二輪救市的行列中。