“開發商跑路之后，我們也采取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題。”

　　理財周報記者 滕曉萌/北京報道

　　2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業主們，幾乎每天都出現在建行平陽支行門口。

　　他們現場散發的材料稱，自己于2009年5月4日起陸續購買的住房，2011年已經停工，而開發商卷款跑路，不知所終，該樓盤無法按照售房合同于2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。

　　該份材料中提到的抵押，即安信信托2011年發出的貸款信托：溫州“泰宇花苑”項目開發貸款集合資金信托計劃，規�？傆�4億元。

　　此前當地政府接受采訪時回應稱，原本與該房地產項目最大債權人安信信托溝通，希望安信能夠無息接盤進行資產重組續建，但被安信拒絕，安信表示仍然希望該項目能夠如期收回本金和利息。

　　“這個項目確實有一些糾紛，但是作為信托計劃來說，我們從前期的盡職調查、成立產品、運行管理，到后期的處理，都是沒有問題的。”安信信托一位內部人士向理財周報記者表示，“開發商跑路之后，我們也采取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題�！�

　　按照該信托產品的合同，應該在2013年4月兌付，預期收益率在10%。

　　4萬平米土地抵押貸款

　　2011年4月，安信信托發出溫州“泰宇花苑”項目開發貸款集合資金信托計劃。

　　當時的推介材料稱，泰宇房地產開發有限公司(泰宇房開)成立于1999年6月，注冊資金1億元，由陳岳西、金云城、金彩云3人分別出資90%、6%、4%設立。陳岳西為實際控制人。

　　據理財周報記者了解，陳岳西出生于1953年，曾任溫嶺市二建一工區主任、溫嶺市晶都建筑工程公司董事長、浙江曙光建設集團溫州分公司經理。旗下擁有平陽縣泰宇房地產開發有限公司、四川泰豐房地產開發有限公司、衡陽泰宇房地產開發有限公司三家公司。

　　而“泰宇花苑”是平陽縣鰲江的舊城改造項目，該地塊位于鰲江中心地帶。按照規劃，“泰宇花苑”項目總用地面積41400m2，土地用途為商業用地和住宅用地，其中商業用地出讓年限為40年，住宅用地出讓年限為70年，容積率5.28，總建筑面積192725m2，其中地上住宅面積159800m2、地上商業用房面積10738m2、地上公建面積1952m2，地下室面積20235m2。這一項目公司的負責人為陳岳西的女兒陳麗霞。

　　2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區域外2號地塊C區，2006年1月12日辦理完土地證，證號為平國用(2011)第2-8043號。此后，泰宇房開將土地抵押給建行溫州分行，土地抵押期限至2014年5月9日。

　　2011年4月，陳岳西將土地再次抵押給安信信托，以償還建行貸款和獲得開發資金。當時的信托產品推介資料上稱：項目公司將其所有的編號為【平國用(2005)第2-8135號】的土地使用權【評估價值7.7億元，評估報告編號：滬八達估字(2011)FA0017-2號】以第一順位抵押給安信信托；將編號為【平國用(2006)第2-8036號】的土地使用權【評估價值3.8億元，評估報告編號：滬八達估字(2011)FA0017-1號】以第二順位抵押給安信信托，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保，并辦理強制執行公證，初始抵押率45.21%。2012年2月，償還建設銀行貸款后抵押率降為34.78%。

　　一年半之后，泰宇花苑的業主們認為，泰宇房開抵押給建行和抵押給安信信托的土地應為同一塊。因此應該是不合規的二次抵押。

　　但是一位建行內部人士否認了此事，他表示建行和安信信托應該是抵押順位關系，不存在二次抵押一說。

　　一位當地律師向理財周報記者表示，浙江省目前對于房地產項目預售資金自2010年10月起就進行封閉管理。

　　即房地產開發企業應該在發放開發貸款的商業銀行開立一個專門的資金賬戶，特定項目所有預售資金要全部納入這個賬戶，優先用于本項目的建設投資，企業需要向銀行提出申請后獲準后方能使用，這種賬戶不能提取現金。

　　陳岳西提出了預售賬戶中的4億元，卷款潛逃。平陽政府證實了預售款被提走一事，但并未說明過程。

　　但該位律師推測，房地產預售賬戶監管較為嚴厲，不太可能直接支取現金。因此應該是在建行同意下，陳岳西以未來的銷售收入為保證，從安信信托獲得等額貸款，以維持自己的現金流。在銀行對于房地產開發相關貸款收緊時，這是房地產信托常用手法。

　　理財周報記者獲知，目前建行總行已經介入此事處理，溫州分行和平陽支行均對外噤聲。截至理財周報發稿時止，建行仍在調查此事。   

　　18億項目成溫州第一爛尾樓

　　除了土地之外，安信-泰宇項目接受了陳岳西持有的“泰宇花苑”項目公司90%的股權質押，并辦理強制執行公證，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔保。陳岳西和陳麗霞同時對本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保。

　　安信信托推介材料分析認為，“泰宇花苑”整體剩余可售住宅面積為92751m2，市場銷售均價為13500元/m2；商業可售面積10738m2，預計銷售均價在4萬/m2；地下車庫可售車位497個，預計銷售單價為10萬/個，以上全部實現預售后，項目總體估計可實現銷售收入18.3億元，稅后現金流入12.7億元；信托期間可實現稅后現金流入約12億元。

　　同時，確保信托本息償還的住宅與商業售價(稅后安全邊際)為5484元/m2(當時項目周邊土地出讓的樓板價為7200元/m2)，在市場價格基礎上分別折價59%與86%，安全邊際較高。

　　“當時這個項目還是不錯的�！币晃唤佑|過該項目的第三方銷售機構人士回憶說，“預期收益不低，而且安全邊際確實高，我們都認為沒有太大的問題。”

　　“這個產品本身是沒有問題的。”前述安信信托內部人士表示，“抵押率也就在三成左右，從設計上來說，已經足夠保證產品的安全。”

　　根據安信信托公告，這一產品后來總共銷售了228份，其中300萬以上的投資者37份。

　　2012年1月，安信信托發布管理報告稱，4億元已經匯入泰宇房開的貸款賬戶。同時，報告該項目進展良好，1-3號樓完成1/3基坑支護施工，4-6號樓完成工程總投資額85%。

　　管理報告同時稱，截至2011年11月末，泰宇房開總資產8.53億元，凈資產2.98億元。

　　2012年4月，安信信托發布管理報告稱，泰宇花苑項目4-6號樓主體結構封頂、外墻保溫完成，外墻涂料刮膩子施工完成，內墻粉刷完成，另外4、6號樓，無機保溫施工完成，樓地面細石砼完成，4號樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號樓樁基工程完成，壓頂梁、支撐梁部分完成，水電安裝工程完成30%。5號樓已經取得預售許可，已經降價銷售以回籠資金。

　　根據泰宇房開提供給安信信托的財務報表，截至2012年2月29日，該企業總資產為8.5億元，凈資產2.73億元。

　　溫州房地產信息網統計顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓，至今尚有新房沒有銷售出去。而2012年1月22日開盤銷售5號樓，擬售均價為11160元/m2。可以看出，其房價確實明顯低于開發商最早計劃的13500元/m2，但是截至2012年底，這幢158套房屋的樓房售出不足半數。

　　而此前購買了4號樓和6號樓的當地業主們則說，2011年底，該項目已經完全停工，成為2011年以來溫州第一起“爛尾樓”。

　　安信信托也開始認識到這一問題，2012年7月公布的產品管理報告中，安信信托對于該項目進展的描述與第一季度如出一轍，但并未提示風險。關于泰宇房開公司的情況，安信信托只是簡要表示，截至報告出具日，該企業賬面資產情況正常。

　　而按照泰宇花苑業主們的描述，當時陳岳西已經潛逃出國。理財周報記者撥打陳岳西手機號碼，顯示為空號。

　　據理財周報記者了解，和其他溫州企業一樣，陳岳西最終資金鏈斷裂，來源于房地產銷售困難、民間借貸和民間聯合擔保。在陳岳西跑路之后，溫州法院接到多起有關于陳岳西的借款訴訟，其中至少包括3起個人民間借貸，還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中，陳岳西作為擔保方被聯合起訴。

　　而溫州官方確認，泰宇房開的主要債權方包括安信信托、建行和幾名個人借貸者，其中安信信托是第一大債權人。

　　安信信托力保4月到期兌付

　　自2012年7月陳岳西跑路后，泰宇花苑的業主一直在進行維權，曾經數次到縣政府情愿。而平陽縣政府則一直與安信信托和建行溝通，希望能夠找到接盤方，通過資產轉讓重組，將這一爛尾項目蓋完。

　　當地消息稱，建行已經同意，在免除利息的情況下，低價轉讓這一項目。但是安信信托堅持，必須保證信托項目的利息和本金收入，否則不同意重組。

　　前述安信信托內部人士向理財周報記者表示，該項目盡管現金被卷走，但是土地地段很好，并未貶值，再加上抵押率不足三成，4棟大樓也已經完成主體結構，所以即便走司法程序，讓該項目公司破產清算，安信信托仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信托產品兌付。

　　他沒有透露安信具體的處理方案，但是他表示，由于項目資產質量不錯，有意向的接盤方很多。