龍飛

　　開發資金再收緊 房企募資各顯神通

　　拿地-融資-拿地，眾房企近兩個月的動作頻頻，讓監管層不得不再次強調“明年調控不放松”。“我們將申請后續貸款與銷售速度結合審批。”某國有商業銀行廣東分行信貸部負責人表示，明年將加強對開發貸的風險評估。

　　開發貸收緊帶來骨牌效應，近年來成為開發商資金第一大來源的“自籌資金”也受到影響。“明年我們的貸款審批標準要提高，利率相信也會提高。”一位國企背景“影子銀行”的負責人表示，這導致年底搶末班車的開發商增多，近期該“影子銀行”為華南某大型房企提供了18億元的貸款。

　　明年銀行收緊貸款

　　“從三季度末開始，銀監會就三番五次下發文件。”深圳一股份銀行的負責人告訴《中國經營報》記者，其中一個重要的原因是，本輪刺激經濟計劃中，在信貸沒有放松的情況下，銀行向特定領域“定向寬松”。這些向重點鐵路、公路項目以及環境保護、自主創新領域“寬松”的資金，會否繞道進入房地產領域，成為銀監會監控的重點，要求銀行密切關注房地產企業的融資行為，防止其違規套取銀行資金，繼而在房企開發貸方面，銀行也開始重點“關注”。在出席公開活動時，銀監會主席尚福林再次強調規范信貸準入，其實從2010年開始銀行對于房地產開發貸就采取了名單制管理的方式。從銀監會到商業銀行都擬定了相應的名單，名單外的房企獲取開發貸的可能性微乎其微。“今年的信貸準入加強了審批。”某國有商業銀行廣東分行的信貸部負責人表示，如果開發商今年推出的項目銷售緩慢，將影響其明年的授信以及后續貸款申請。

　　在銀行開始收緊標準后，開發商其他融資渠道產生連帶效應。“我們一個重要的指標是銀行的動作。”上述“影子銀行”的負責人說，除了源于對銀行風險標準的參考外，更重要的是銀行信貸的松緊直接影響到客戶資金的需求，“現在判斷，明年中小房企從銀行融資的可能性更小了。”他因此預計，開發商明年從“影子銀行”中貸款的難度也相應增加。他得出此結論的依據，除了從銀行獲得的消息外，也源于近期市場對資金成本的接受程度。“近兩個月，開發商向我們的貸款量也開始增加。”他透露，開發商對利率的接受程度也在提升，上個月該“影子銀行”貸了18個億給某房企，“年利率高達18%”。

　　“自籌資金”多來自“影子銀行”

　　事實上，經過兩年的高強度調控，“影子銀行”在房地產開發中的作用已經毋庸置疑。數據顯示，今年前10個月，國內房地產開發資金累計已經接近7.64萬億元，同比增長了11.6%。而源自銀行貸款的資金只有1萬億元，還不到總資金的1/7，與三年前銀行貸款占總體開發資金1/3相比，已經相去甚遠。即使加上0.8萬億元的個人按揭貸款，開發商從銀行系統中直接取得的資金只占總量的23.5%。

　　數據顯示，今年前10月房地產開發最重要的來源是開發商的自籌資金，為3.15萬億元，占比高達40%。所謂自籌資金其中很大一部分就源于各種類型的“影子銀行”，這些“影子銀行”補充了銀行離開留下的空白。

　　何為“影子銀行”，銀監會在其2011年年報中曾給出兩種定義，廣義的“影子銀行”是指，在傳統銀行體系之外，涉及信用中介的活動和機構；而狹義的“影子銀行”則指可能引起系統性風險和監管套利的非銀行信用中介機構。

　　中國的“影子銀行”構成非常復雜，中銀國際發布的一份研究報告就表示，國內的“影子銀行”參與者眾多，包括信托、擔保、小貸公司、典當行、地下錢莊，甚至銀行本身。主要形式則包括：銀信合作理財、委托貸款、銀行承兌匯票和民間借貸。

　　“所謂‘影子銀行’并非都是不正規的民間借貸。”上述“影子銀行”的負責人告訴記者，他們的資金來源于正規渠道，所有交易都可以獲得法律保障。記者了解到，該公司本身就屬于小貸公司，雖然本身規模不大，但其大股東卻是大型資產管理公司，放貸能力一點都不小。這些小貸公司成立名義上是輔助中小企業的發展，但對中小企貸款的比例有多高，規模有多大“沒有相應的規定限制”，上述人士告訴記者，從市場的角度選擇，他們把地產商作為其最重要客戶，“算是打了擦邊球吧”其自語，如果資金過大，則可以通過“委托貸款”等方式處理。

　　委托貸款

　　實際上各種類型的委托貸款，已經成為中小開發商重要的資金來源。10月31日，信達地產公告稱，擬從其實際控制人中國信貸資產管理股份有限公司獲得20億元委托貸款。公告稱，中國信達資產管理股份公司及其關聯人將通過收購金融機構對公司的債權后，與信達地產進行債務重組，通過其資產管理業務向信達地產提供委托貸款等事項，預計交易金額不超過20億元，成本不高于信達地產向其他非銀行金融機構同期主要借款的融資成本。

　　除了大股東向房企輸出資金外，各類型的上市公司也成了資金輸出的主角。10月上旬，輝隆股份發布公告稱，擬為蕪湖一家房地產公司提供一筆2億元的委托貸款，貸款年利率為15%。這絕非個案。9月底手中有閑錢的上市公司舜天船舶公告稱，向三家地產公司提供了委托貸款，金額合計達到2.03億元，貸款年利率高達18%。

　　在絕大部分制造業企業利潤率不到5%的背景中，舜天船舶高達18%的委托貸款可謂回報驚人。一直將委托貸款作為主要業務的上市公司香溢融通就更為惹人注目，數據顯示，該公司2010年和2011年兩年間，凈利潤增幅分別達到52.04%和99.25%。

　　除了上市公司的委托貸款外，房地產企業的委托貸款還包括地方各種類型的企業，其中不乏實力雄厚的國有企業。“我們的資金當中，有部分就是從一些國有龍頭企業中獲得。”珠海一家房企負責人坦承，這些資金本身就是源于銀行系統。“地方國企有深厚的地方關系，他們從銀行獲取貸款比較簡單。”該人士告訴記者，地方國企以發展新項目的名義，從銀行中以基準利率獲得貸款，再轉而注入房地產企業，以獲取高額利息回報。

　　這種騰挪并不罕見，甚至一些公眾公司也在明修棧道，暗度陳倉。11月14日，文峰股份接到江蘇證監局的警示函。資料顯示，文峰股份是一家日用百貨零售企業，但該公司卻在上市1個月后就宣布，用IPO超募的資金永久性補充流動資金13.69億元。而這筆資金主要流向旗下的房地產項目。

　　除此之外，補充房地產開發資金還包括各種理財產品以及民間借貸。中金公司去年發布的研報顯示，截至2011年中，中國民間借貸余額達3.8萬億元；據惠譽發布的報告稱，截至2012年年中，包括信托在內的理財產品余額約為10.4萬億元。這些資金究竟有多少流入房地產，暫無權威統計。