史進峰

　　4月9日，接近建設銀行的人士向本報記者透露，該行近期已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件(下稱35號文)，明確開發貸款全年增速不得高于10%，其中住宅類開發項目貸款新增占比不得低于80%。

　　建行還對新增貸款的同業占比也做了嚴格規定，即一級分行新增開發貸款在四大行的占比，原則上不得高于新增對公貸款的占比。

　　從上市銀行已披露年報來看，房地產行業貸款已然呈現出明顯的分水嶺。

　　盡管全行業普遍壓縮房地產貸款，但建行、中行、交行、華夏、中信等上市銀行的房地產貸款余額仍小幅上升，個別銀行甚至出現了房地產貸款余額和占比、不良余額和不良率多升的局面。

　　建行暫停小企業開發貸

　　這次，建行將主要風險引爆點對準了抗壓能力較弱的中小房地產商，規定“分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款；房地產開發企業不得納入小企業(含中小型、小型、微小型)管理，不適用普通小企業的信貸產品。”

　　建行還對開發貸集中度作了明確規定——開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度。

　　在產品配置方面，建行要求38家分支機構，嚴禁為其項目債及理財產品提供保證；嚴格控制針對房地產企業或土地儲備機構的理財產品。

　　“小房地產商肯定要倒掉一批。”4月9日，某國有大行房地產金融部人士告訴記者。3月30日，浙江余杭法院已受理杭州金星房地產開發公司的破產清算案。

　　建行出手控制房地產開發貸款的背后，恰是2011年該行房地產開發貸款不良余額和不良貸款率悄然出現了反彈。年報顯示，截至2011年底，建行不良貸款余額較上年末增加了62.03億元，其中房地產業不良貸款就有19億元；同時不良率也略有上升至1.85%。從余額來看，房地產開發類貸款余額4191.6億元，增幅僅0.16%，新增額為五年最低。

　　建行首席風險官黃志凌介紹，房地產貸款存在兩個口徑，一為銀行自身按產品分類的房地產開發貸款，按此口徑，建行去年相關不良貸款僅增加幾千萬；二為國家統計局行業分類的口徑，包括了廣義的開發貸款及其他相關貸款。

　　華夏房貸占比突破10%

　　相似的情況也發生在中行身上，截至2011年底，中行房地產業貸款余額和占比為3765億元和6.62%，略高于2010年底的3301億元和6.51%。不過，在行長李禮輝看來，中行房地產開發貸在大銀行中占比最小。去年境內的房地產開發貸款和土地儲備貸款2520億元，占總貸款比重只有4%，不良貸款率0.66%。

　　而華夏銀行的房地產業貸款則出現了較大幅度的攀升，占比站上了10%大關。

　　截至去年底，該行房地產業貸款余額626.3億元，較上年的475億元有大幅上升，占比也由2010年底的9.00%上升至2011年底的10.24%；而1.92%的不良率也高于該行整體不良率0.92%的兩倍多。

　　華夏銀行管理層在回答投資者提問時解釋，該行2009年以前很少介入房地產貸款，由于房地產貸款具有風險較好控制(有土地等作為抵押)，開發貸發放后可帶動后續按揭貸款發放等優點，2009年后在嚴控風險情況下開展房地產貸款，2010-2011年增速較高。

　　“2012年，華夏銀行將在總量上對房地產貸款進行控制，增速不能超過2011年；同時提高準入，各分行均需在總行核準的情況下才能發放。”華夏銀行管理層表示。

　　相較華夏銀行較為激進的態度，無論是此前被稱為半只地產股的興業銀行，還是工行、農行、招商、民生等大中型銀行，2011年都在壓縮房地產貸款。

　　房地產貸款降幅最大的是農業銀行。據農行管理層介紹，該行從去年上半年開始調整房地產信貸政策。截至2011年末，開發貸款總量比年初下降了450億，房地產業貸款占整體公司類貸款的比重從15%降到12.5%；房地產貸款不良率從2010年的1.77%降至去年末的1.22%；房地產準入標準做了調整，客戶結構比較好。要求一般的房地產開發貸款項目資本金比例要達到50%，在利率上要適當提高，根據風險定價。

　　2012開發貸有緊有松

　　招商銀行(微博)對房地產貸款的嚴控態度在中小銀行中頗為典型。2011年，盡管該行房地產業貸款余額變動不大，但占比下降了1個百分點至6.87%。招行管理層表示，該行2011年實施“兩個不超”——即房地產開發貸增幅不超過企業貸款平均增幅、占比不超過全部貸款總額的7%。

　　“2月底整個房地產貸款余額甚至出現了負增長，包括個人按揭貸款，我們的貸款力度都比較小。”招行管理層透露。

　　建行除了嚴控開發貸的集中度和對小企業的開發貸，也對貸款期限作了明文規定。“普通商品住宅開發貸款和普通商業用房開發貸款期限不超過3年。自營性商用物業開發貸款一般不得超過5年，最長不得超過10年。其他貸款品種期限應嚴格執行各產品貸款管理辦法所規定的期限。”

　　不過，一位國有大行人士認為建行此舉是“明緊暗松”——2012年建行開發貸全年增速不得高于10%，遠高于去年不到0.16%的實際增速。