夏心愉

　　銀行做房貸壓力測試本不是新鮮事，但官方口徑表示的測試結(jié)果一次比一次樂觀，讓這一老話題再度成了業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　上周五，在銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康表示房價(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題之后，不少銀行業(yè)、獲貸企業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)(微博)》記者，銀行壓力測試是否完全真實(shí)可靠，各銀行在房地產(chǎn)貸款中的“隱形”招數(shù)是否都被納入“法眼”監(jiān)控，都會(huì)對最終的結(jié)果產(chǎn)生重大影響。

　　那么房貸是如何“隱形”的？“隱形”的房貸能否逃過壓力測試的“法眼”？相關(guān)行業(yè)人士對房價(jià)下跌50%的切身感受如何？

　　改頭換面的房貸

　　劉明康上周五表示，目前我國房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬億元。

　　有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房價(jià)下跌對銀行的影響時(shí)，除了以上的10.46萬億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實(shí)際上的“涉房”貸款總額，“保守估計(jì)也有20萬億”。

　　那么，這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢？業(yè)內(nèi)人士的表述或許會(huì)提供一些線索。

　　“前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅。”上海某大型鋼市一鋼貿(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴本報(bào)記者，他們找銀行融資的名義都是“生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目”，但用虛假貿(mào)易流水等“一條龍”招數(shù)，最后把錢用去炒地炒樓。

　　陳先生對于鋼貿(mào)企業(yè)當(dāng)年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們。”

　　至于這“一條龍”招數(shù)怎么走，陳先生舉了個(gè)例子。“我看中了1000萬的商鋪項(xiàng)目，就先問同業(yè)借個(gè)1000萬，購買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進(jìn)貨，其實(shí)收了賬就去還掉借的錢，等于問銀行借錢炒商鋪。”

　　對于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進(jìn)貨的公司，而非陳先生本公司。

　　另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，對于“受托支付”，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說，只要陳先生找個(gè)“朋友公司”，走流程并不難。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，2008年金融危機(jī)過后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據(jù)抵押物的評估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達(dá)150%。

　　除了上述購置房產(chǎn)時(shí)的改頭換面，對于已購物業(yè)的升值，市場上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式：“轉(zhuǎn)按揭”和“過橋”。

　　某炒房團(tuán)資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過“轉(zhuǎn)按揭”套現(xiàn)，比如一套房產(chǎn)本來評估價(jià)格在100萬元，按照規(guī)定放貸70萬元；1年后，該房產(chǎn)市價(jià)漲到150萬，這時(shí)呂先生就按增值之后的價(jià)格找另一家銀行簽訂新的按揭協(xié)議，這樣就能多獲得約35萬元貸款。

　　2007年開始，監(jiān)管部門封堵“轉(zhuǎn)按揭”，要求對已抵押房產(chǎn)在沒有償清全部貸款前不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉(zhuǎn)按揭的方式被迫轉(zhuǎn)入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團(tuán)團(tuán)友們則采取了一種新對策，即“過橋”。假設(shè)其購置的房屋已從200萬上漲至400萬，但尚有100萬房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬“過橋”款還清房貸，以此繞過監(jiān)管，抵押房屋申請“消費(fèi)性貸款”以套現(xiàn)，一方面還掉小貸公司借出的100萬，另一方面多出一筆款項(xiàng)進(jìn)行下一個(gè)房產(chǎn)投資。

　　對于上述“消費(fèi)性貸款”，呂先生的套路是，當(dāng)貸款資金小于200萬，則名義用途為“房屋裝修”，后續(xù)找裝修公司簽訂虛假裝修合同；大于200萬，則名義用途為藝術(shù)品投資，后續(xù)找典當(dāng)行通過古董買賣虛報(bào)交易金額。

　　“房價(jià)跌50%我就跑路”

　　“房價(jià)跌50%我就跑路，但銀行肯定比我先死。”某地產(chǎn)開發(fā)公司總裁高先生在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，在中國做房地產(chǎn)商10多年來，他從金融機(jī)構(gòu)回籠資金的辦法已經(jīng)升級過兩次，如果他的資金鏈斷了，那些“錢的源頭”肯定很慘。

　　高先生說，10年前，他造完樓回籠資金的成本很小，只要“借人頭”(收身份證)開虛假收入證明，就可以從銀行“貸款買房”；2007年左右，這些初級花招被監(jiān)管了，他和同行們紛紛走信托渠道，因此“如果房價(jià)暴跌，信托也要出大問題”。

　　當(dāng)房地產(chǎn)信托也被叫停了以后，地產(chǎn)公司和銀行一起開發(fā)了新花招。高先生透露，數(shù)月前，某銀行為了“曲線放貸”給一家房地產(chǎn)企業(yè)而開出了銀票，再由另一家有資金的銀行對銀票貼現(xiàn)。

　　上述信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也表示，房地產(chǎn)商急缺資金而愿意給出高利率，因此這類操作確實(shí)存在部分“灰色地帶”，而據(jù)他所知，還有銀行將對房地產(chǎn)商的“變相貸款”打包成理財(cái)產(chǎn)品置入資產(chǎn)池。這些做法，都可能成為房貸壓力測試的盲點(diǎn)。

　　此外，高先生還透露，他去年手頭有一塊地，需要套出資金蓋樓，而當(dāng)時(shí)銀行對房地產(chǎn)的貸款已經(jīng)收縮。他的做法是，找兩家互為上下游的“自己人”貿(mào)易公司，簽訂一個(gè)上億元的虛假貿(mào)易合同，再將他的土地作為“第三方抵押”，從銀行貸出貿(mào)易款項(xiàng)。不過高先生也承認(rèn)，隨著銀行目前對這類貿(mào)易貸款的貸后貨物裝船、保險(xiǎn)手續(xù)等越查越緊，這種手段也已經(jīng)行不通了。

　　高先生稱從銀行渠道的實(shí)際融資成本已經(jīng)超過了10%，但眼下房產(chǎn)租金回報(bào)率只有2%~3%，不計(jì)房產(chǎn)本身的價(jià)格下跌，這其中的年損失就有10%。對于記者“為何不拋盤”的詢問，高先生回答，“跌市里，就算降價(jià)也拋不掉了”。

　　盲點(diǎn)在于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？

　　對于種種“隱形”房貸，某銀行主管風(fēng)控的高層昨日在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，早期一些銀行在做壓力測試時(shí)的確有遺漏計(jì)算以房產(chǎn)或土地為抵押物的一般貸款，但據(jù)他所知，此輪壓力測試?yán)铮�銀行已經(jīng)做出了調(diào)整。

　　但是，上述股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，以房產(chǎn)為抵押物進(jìn)行一般貸款和貸款再進(jìn)入房地產(chǎn)市場，兩者之間銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。鑒于以上“招數(shù)”的存在，銀行的壓力測試可能受到部分干擾。

　　此外，該負(fù)責(zé)人還表示，那些從銀行貸出的完全不涉及房地產(chǎn)的款項(xiàng)，也有可能在目前資金面從緊的背景下，被高利率所吸引，周轉(zhuǎn)后最終進(jìn)入了房市。本報(bào)記者昨日對某“投資公司”執(zhí)行董事的采訪部分證實(shí)了這一觀點(diǎn)，據(jù)他估算，公司放出的錢款，“少說有六成”最終落腳點(diǎn)還是房地產(chǎn)市場，而對于投資者和投資公司的資金來源，“銀行貸款肯定是一大組成部分”。

　　除了“隱形”房貸可能的盲點(diǎn)外，上述主管風(fēng)控的高層認(rèn)為，房價(jià)下跌50%所帶來的問題將不是靜態(tài)的針對房地產(chǎn)行業(yè)的壓力測試可以估算的，因?yàn)椤敖?jīng)濟(jì)將會(huì)崩潰，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)無可避免”。

　　有學(xué)者撰文指出，房價(jià)變動(dòng)至少將使42個(gè)行業(yè)受到影響，比如鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃、石灰、家具、汽車等行業(yè)。上述銀行高層的擔(dān)憂也正在于此，“到時(shí)候，不是房地產(chǎn)貸款會(huì)壞賬，而是各個(gè)行業(yè)的貸款都會(huì)集體大面積壞賬”。

　　不過，據(jù)媒體此前援引光大銀行(微博)風(fēng)險(xiǎn)管理部一位負(fù)責(zé)人的話稱，在近一年多的壓力測試中，銀行已經(jīng)更多地采用“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”角度，并且有多家銀行考慮到了房貸與地方融資平臺貸款之間的關(guān)聯(lián)度。

　　到目前為止，各家銀行具體如何開展壓力測試，對外界來說仍然是個(gè)謎。市場人士也曾因“各家銀行披露的房貸壓力測試數(shù)據(jù)相近”而懷疑結(jié)果的可信度。某股份制銀行分析師曾對媒體指出，銀行“有一個(gè)先入為主的印象，然后把模型往一個(gè)方向去做，最后報(bào)給銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示各家差不多，整個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)也差不多”。