昨日，有媒體稱，北京市民政局網站公布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》明確提到，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展“以房養老”試點業務，意味著官方推動的“倒按揭”業務正式啟動。

　　此前，本月9日，中信銀行在北京、上海率先啟動“以房養老”的按揭業務，推出首張面向中老年客戶的專屬借記卡“信福年華”。據中信銀行人士透露，該項業務有望推廣至浙江等地區。

　　不過，業內專家與市場人士向記者表示，雖然“以房養老”長期來看需求可觀，但短期內宜先解決法律、房產估價體系等制度建設。同時，該業務的推廣也有賴于人們傳統消費觀念的改變。

　　商業銀行謹慎試點險企暫未參與

　　“以房養老”俗稱倒按揭，指房屋產權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合考慮房產的價值等因素后，每月給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

　　據了解，倒按揭出現在上世紀80年代中期，最早是由美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創立，目前在發達國家已有20多年的歷史。按照反向抵押貸款的款項支付方式，通常可將其區分為三種類型，即年金支付、期間支付、一次付清或信用貸款之最高限額式支付。

　　盡管倒按揭在歐美等發達國家盛行已久，但國內仍處在理論研究階段。而作為國內第一家試點養老貸款業務的商業銀行，中信銀行推出“信福年華卡”顯得非常謹慎。該業務規定，若借款人為養老人本人，則須年滿55歲。計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年。

　　中信銀行相關負責人表示，依據我國法律法規，保險企業尚無資質參與倒按揭。一家外資壽險公司市場部主管在接受南方日報記者采訪時表示，由于目前保險公司不能涉足商業房產貸款，因此暫時還沒有險企進入“倒按揭”市場，但不排除對這一新生事物保持關注。

　　風險顯著倒按揭需多方努力

　　近年來，隨著人口老齡化步步緊逼，有關“以房養老”的討論不絕于耳。2010年初，廣州市政府亦提出“以房養老”模式，公布了《關于大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》，稱廣州將探索發展住房反向抵押養老保險。

　　這一提議頓時引起社會熱議，年輕人尤其是丁克一族表示歡迎，但老年人大多難以接受。針對“以房養老”模式，專業機構曾在上海做過一項網絡調查，結果顯示，84%的老年人不能接受。而囿于操作技術上的障礙，廣州“以房養老”的探索也一直沒有實質性進展。

　　中央財經大學保險學院執行院長郝演蘇昨日向記者表示，鑒于社會保障嚴重不足以及家庭結構的變遷，倒按揭可作為未來養老方案的選擇之一，且有一定的必要性和可行性，但短期還需要完善法律、房產估算體系等相關制度和政策，否則可能會導致糾紛產生。“比如，房產的價值評估是否由公眾認可的獨立第三方給出；另外，房子70年產權到期后，抵押房屋有償續期的法律問題怎么解決，等等。這些制度安排不做好，短期內‘以房養老’難以推廣。”

　　上述險企市場部主管也指出，“以房養老”現在的技術操作仍比較困難，而且對險企來說概念也不甚清晰。“由于涉及房產，應該屬于財產保險范疇，但養老險又屬于壽險范疇，所以還需要清晰界定。”此外，風險也是一個不容回避的問題，這讓銀行等金融機構十分謹慎。廣發證券(微博)保險行業分析師曹恒乾認為，包括利率波動、投保人壽命超預期以及房價下跌的不確定性都較為顯著。

　　“從過去的歷史看，房價確實漲了數倍，但目前已經處于高位，一旦遇泡沫擠壓效應，以房養老將存在極大風險。”曹恒乾預測，“住房反向抵押養老”很難成為主流產品，抵押后子女無法繼承房產也是國人難以邁過的觀念倫理關。

　　業內人士指出，完善養老體系還應鼓勵發展商業性老年保險，提倡和引導職工參加個人儲蓄性養老保險。支持商業保險企業開發推廣老年人意外傷害保險產品，采取政府引導、個人交費、企業讓利相結合方式，試點探索建立長期照料護理保險等。（記者 高國輝）