劉田

　　享受7折、8.5折利率優(yōu)惠的這部分貸款對銀行來說利潤非常少，回收后貸給企業(yè)，利潤率更高

　　如果你想提前還貸，去年可能會遭遇“冷眼”，但現(xiàn)在卻會受到銀行的“笑臉相迎”。

　　近期，不少“房奴”都收到了銀行鼓勵提前還貸的短信。購房者楊小姐最近收到銀行一則短信稱：“尊敬的客戶，您如需辦理個人貸款提前還款業(yè)務(wù)無需預(yù)約，隨到隨還，可免違約金。詳情請聯(lián)系經(jīng)辦行�！�

　　“之前簽訂合同時特別說明提前還貸要付違約金，還要提前預(yù)約，但現(xiàn)在居然鼓勵提前還款�！睏钚〗泔@得有些吃驚。

　　在此之前，部分銀行規(guī)定在貸款發(fā)放一年(含一年)以內(nèi)提前償還部分或全部本金，貸款人需按該次提前歸還本金額的3%作為違約金。以100萬元貸款為例，一年內(nèi)貸款人如果提前償還50萬元就需支付1.5萬元違約金。

　　現(xiàn)在銀行對提前還貸的“房奴”，不僅免除違約金，取消了提前一月預(yù)約的規(guī)定，而且還款額度的起點也不再限定于5萬元。記者在致電咨詢某家國有銀行時，其工作人員稱：“只要賬上有閑錢，都可以到銀行辦理提前還貸，可以少還些利息。”

　　那么，銀行為何突然鼓勵“提前還貸”？提前還貸真的劃算嗎？到底要不要提前還貸呢？

　　銀行缺錢？

　　“銀行讓你干的事情，肯定是站在銀行利益角度，而不會是站在你的角度。”上海理財專修學(xué)院執(zhí)行院長徐建明在接受第一財經(jīng)日報《財商》采訪時表示，目前央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，部分銀行資金可能比較緊張。

　　今年以來，央行一直保持著“一月一調(diào)”存款準(zhǔn)備金率的節(jié)奏。本周二(6月14日)，央行宣布從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是今年第6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達21.5%，再創(chuàng)歷史新高。中小金融機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達18%。

　　交行金融研究中心研究員鄂永健指出，此次上調(diào)凍結(jié)資金3800億元，減少銀行凈利息收入約50億元，其累積效應(yīng)將對存貸比較高的銀行信貸投放形成制約。

　　“一些銀行鼓勵提前還房貸，主要是針對享受7折、8.5折利率優(yōu)惠的客戶。”上海某股份制商業(yè)銀行貸款部門的夏先生對記者表示，這部分貸款對銀行來說利潤非常少，如果可以回收這部分資金，銀行可以貸給一些企業(yè)，這樣利潤率更高。

　　再貸不容易

　　“即便我現(xiàn)在手上有充裕的資金，我也不會考慮提前還貸�！睏钚〗惚硎�，現(xiàn)在貸款這么難，利率這么高，3年前7折利率的貸款肯定比現(xiàn)在優(yōu)惠。

　　在去年10月20日加息之前，如果房貸利率是執(zhí)行5.94%基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠，貸款利率僅為4.16%。4次加息后，5年期貸款基準(zhǔn)利率為6.5%。

　　另一方面，不僅房貸利率升高，再從銀行申請貸款也更困難，個人房貸更是“一貸難求”。

　　自去年國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房貸門檻提高、審批從嚴，而且首付、利率都提高。部分存貸比達標(biāo)困難的銀行甚至在實際操作中停止發(fā)放個人房貸。即使是剛需買房，市民也要排隊等額度，因為銀行要按月、按季均衡發(fā)放貸款。

　　“現(xiàn)在房貸業(yè)務(wù)基本是賣方市場，銀行掌握很大主動性�！毕南壬�表示，目前企業(yè)融資需求也很強，銀行更傾向于把有限的資金貸款給企業(yè)，而不是個人。

　　合理負債抗通脹？

　　一些理財師則指出，在通脹形勢嚴峻的情況下，合理的負債其實就是抵御通脹的最好辦法。

　　根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月CPI同比漲5.5%，如果是以4%或5%的利率申請的貸款，那么這種合理的負債其實就是有效抵御通脹的方法。

　　“每一個財務(wù)決定一方面要考慮自身情況，另一方面要考慮市場環(huán)境�！毙旖�明表示，目前來看，即使在加息之后， 5年期貸款利率上浮到6.4%，但還是很低的。“而且以前的貸款比現(xiàn)在貸款還要便宜，為什么要提前還貸呢？”

　　徐建明表示，完全沒有必要理會銀行的變動，還是應(yīng)該以自我實際需求為主。

　　其實，要不要提前還貸確實因人而異。目前CPI仍在5%以上的高位運行，負利率時代，合理的負債確實能夠抵抗通貨膨脹。

　　結(jié)合自身需求考慮

　　不過，由于股市最近低迷，部分房貸族仍在考慮是不是應(yīng)該從股市中撤出，而把資金用于提前還貸。

　　“目前加息預(yù)期仍然存在，如果繼續(xù)加息，等到明年還貸成本還是會增加很多�！狈抠J族王先生對記者表示，目前他有100萬資產(chǎn)投資在股市中，但股市低迷，現(xiàn)在虧損了20%左右。“目前股市基本看不到底，我想從股市中撤出，那么這筆資金就會閑置�！�

　　但多位理財師表示，雖然目前股市不佳，但很多固定收益類產(chǎn)品的收益仍比較可觀，投資這類產(chǎn)品的收益仍較為可觀，完全可以抵消利息成本。

　　以100萬元房貸、20年還貸周期為例，如果按照等額本息還款方式還款，在去年10月20日上調(diào)利率之前，五年期及以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，100萬元房貸合計需支付利息為71.11萬元；2011年4月6日利率上調(diào)至6.8%后，需支付的利息為83.2萬元，利息總共增加12.09萬元，每年增加的利息支出為6045元。

　　那么，也就是說如果用這100萬元做投資，每年投資收益率可以達到0.6%左右，就完全可以抵消這種成本。

　　實際上，盡管A股市場跌跌不休，但固定收益信托風(fēng)景獨好。據(jù)好買基金研究中心統(tǒng)計，今年以來，固定收益類產(chǎn)品平均年化收益率(包括所有存續(xù)期)最高的行業(yè)為礦業(yè)，預(yù)期收益率達到9.85%。房地產(chǎn)行業(yè)以9.05%的平均收益率居第二。礦產(chǎn)類信托收益率最高的產(chǎn)品收益率為10.5%～11.5%。產(chǎn)品存續(xù)期為2年。

　　當(dāng)然，這種假設(shè)并沒有預(yù)計到未來繼續(xù)加息的情況，但從過去經(jīng)驗來看，固定收益類產(chǎn)品的收益率一直在隨著加息的情況而上升，那么這類產(chǎn)品就可以抵消加息預(yù)期帶來的房貸成本上升問題。

　　“其實，對于大多數(shù)人來說，沒有必要考慮提前還貸。”諾亞財富理財中心總經(jīng)理馬天翼表示，從任何角度來說，房貸的時間越長越好。“只是如果手中有意外的一筆財富，而且房貸期限也不是很長，那么可以考慮提前還貸�！�