被稱為“史上最嚴厲”的“新國八條”出臺后，部分銀行行動迅速，當天即開始執(zhí)行。截至到1月31日，北京多家銀行已經(jīng)開始執(zhí)行二套房六成首付，基本沒有給客戶留有緩沖時間。另外，有部分銀行對首套房貸利率也由此前的8.5折優(yōu)惠上調到了基準利率。

　　1月26日，國務院常務會議繼去年4月、9月出臺兩輪房地產(chǎn)調控政策之后，再度祭出八條房地產(chǎn)市場調控措施(“新國八條”)，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　個人房貸業(yè)務一直是銀行的零售貸業(yè)務中重要部分，在此番嚴厲的調控之下，也將承受一定壓力。不過業(yè)內人士認為，在信貸規(guī)模趨緊的背景下，銀行可以通過提高利率實現(xiàn)“以價補量”，并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質良好的客戶，減小了房貸風險。

　　信貸趨緊銀行也缺錢

　　“就在上周，分行下午4點臨時申請向總行調款，因為總行當天在債券交易、拆借市場等業(yè)務已融出大量資金，所以當天出現(xiàn)了罕見的總行缺錢的狀況�！币晃粐�有大型銀行相關人士對《證券日報》記者表示。

　　今年1月，各銀行信貸額度明顯吃緊。在信貸增長受到嚴控的大背景下，多家銀行已選擇上調貸款利率，幅度在10%至30%不等。個人房貸方面，目前北京已有部分銀行已取消了首套房利率折扣。

　　業(yè)內人士表示，由于1月份房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)量價齊升和全國1月份信貸量大增，迫使監(jiān)管層祭出第三輪房地產(chǎn)調控。而在信貸增長受到嚴控的大背景下，多家銀行已選擇上調貸款利率，期望通過提高貸款利率，實現(xiàn)以價補量。

　　“經(jīng)歷去年兩次非對稱加息后，銀行現(xiàn)行的首套房85折利率實際上沒有多少利潤空間了，上調首套房優(yōu)惠利率是出于銀行自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮�！币晃汇y行零售業(yè)務部門人士對本報記者表示。

　　目前，五年期存款利率已達到4.55%，而五年以上貸款基準利率為6.40%，首套房下浮15%的8.5折利率為5.44%，與同期的存款利率相比，僅高出不到一個百分點。作為以存貸利差為主要利潤來源的銀行來說，利潤空間非常有限。

　　“去年年底流動性高度緊張時，實際上銀行已在大幅壓縮房貸業(yè)務，根據(jù)“新國八條”，二套房的首付比例提高，包括現(xiàn)在首套房貸款利率的上浮，銀行可能會面臨部分房貸客戶流失的局面。”上述人士認為。

　　中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，目前個人貸款占銀行整體貸款的比重為30%到40%，而房貸在個貸的占比約為7成到8成，且以首套房貸為主，二套房貸占比不超過3成，以此計算，二套房在整個銀行信貸的占比僅為10%左右。與房貸相比，企業(yè)貸款的收益更高，目前市場貸款需求非常旺盛，收緊二套房貸對銀行來說，影響非常有限。

　　交銀國際分析師李姍姍認為，目前房貸調控收緊不會影響銀行業(yè)績，因為銀行今年的貸款額度被收緊，而房貸以外的其他類貸款卻供不應求，如果房貸收緊，這部分收緊的規(guī)模會流向其他貸款利率更高的行業(yè)。畢竟平均利率較低，提高利率對銀行有好處。

　　根據(jù)2010年上市銀行半年報數(shù)據(jù)顯示，興業(yè)銀行個人房貸占個人貸款比高達85.96%。另外，截至2010年6月末，建行個人貸款增長14.63%至12，477.08億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為23.32%，其中個人住房貸款增長17.56%至10，022.21億元，占比也達到80%。除此之外，2010年上半年，中信銀行、工商銀行、招商銀行和農(nóng)業(yè)銀行個人房貸占比分別達到77%、71.2%、67.93%和62.9%。

　　房貸增速減緩

　　去年1月10日“新國十一條”、4月17日“新國十條”及9月29日“新國五條”接連出臺，對二套房貸款的比例從40%上調到50%，并且叫停第三套房房貸，銀行房貸增速在政策調控之下已出現(xiàn)下降。

　　2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

　　2010年4月17日，國務院發(fā)出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　同年9月29日，中央部委再出“國五條”，或叫“二次調控”�！皣�五條”規(guī)定貸款購買商品住房，首付比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

　　繼去年的輪房地產(chǎn)調控后，2011年伊始，第三輪調控拉開大幕，調控配套措施直接針對投資性購房需求，打擊房地產(chǎn)泡沫。根據(jù)最新出臺的”新國八條”，這個比例被調高至60%。

　　一直以來，房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)。但去年在信貸趨緊、利潤率較低以及房地調控的壓力下，金融機構紛紛調整信貸結構，房地產(chǎn)貸款增速大幅下降。

　　根據(jù)近日央行公布的2010年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告，去年全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中，約有25%流入房地產(chǎn)領域。

　　不過，隨著各項調控措施的落實，去年全國房地產(chǎn)貸款增速明顯回落。數(shù)據(jù)顯示，全年主要金融機構及農(nóng)村合作金融機構和城市信用社房地產(chǎn)人民幣貸款新增2.02萬億元，年末余額同比增長 27.5%，比上年末降低10.6個百分點。四季度新增房地產(chǎn)貸款分別為8457億元、5343億元、3400億元和3000億元，自二季度以來，開始逐步大幅回落。

　　個人房貸方面，2010年全年，個人購房貸款新增1.4萬億元，比上年末降低13.7個百分點。從第三季度開始，個人購房貸款環(huán)比就大幅下降，前四季度新增個人購房貸款分別為5227億元、4096億元、2277億元和2400億元。

　　業(yè)內人士認為，銀行紛紛調整信貸結構，房地產(chǎn)貸款比例已經(jīng)大幅下降，而且為了應付不斷上升的資金成本，銀行提高了房貸利率，這也將進一步減緩房地產(chǎn)貸款的增長速度。

　　定價能力提升

　　根據(jù)”新國八條”，人民銀行各分支機構可根據(jù)當?shù)卣�府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。這意味著，”新國八條”給出的是一個下限，在保證不低于國家標準的前提下，各銀行具體執(zhí)行多少，銀行會按照自身業(yè)務需求、客戶需求等給出不同的措施。

　　有消息稱，北京已有少數(shù)銀行將二套房貸利率由基準利率的1.1倍上調至1.3-1.5倍。

　　工行北京某支行信貸部門負責人對本報記者表示，銀行目前信貸額度高度緊張，除優(yōu)質客戶外，一般首套房貸按照基準利率執(zhí)行。

　　據(jù)了解，在1月25日的房貸市場展望及預測論壇上，多家銀行行長對于明年自身個貸市場的基調都轉為收緊，整體的房貸市場將會全面從緊。

　　專業(yè)貸款機構偉嘉安捷稱，北京各商業(yè)銀行對二手房首次貸款人群的下浮優(yōu)惠利率亦有所調整，預計春節(jié)過后各商業(yè)銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優(yōu)惠利率折扣，調整至9折或者基準利率，借款人應做好相應的準備。

　　業(yè)內人士認為，新的調控政策將幫助銀行提高利率，并且在信貸規(guī)模有限的情況下優(yōu)先選擇資質良好的客戶，這樣不僅可以減小房貸風險，銀行也可以通過提高利率來保證在放貸規(guī)�？s小的情況下獲得更多利差收益。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，從當前的信貸市場來看，二套房首付的提高只是信貸緊縮信號的開始，未來預計房貸市場政策將可能會進一步緊縮，利率存在繼續(xù)上調的可能，加之當前通脹的壓力，加息預期較高。未來房貸的成本將會明顯增加，門檻會越來越高，購房者獲得房貸的難度明顯增加，對于市場的影響將會十分明顯。

　　他認為，由于今年央行采取了緊縮的貨幣政策，貸款額度降低可能會減少銀行的收益，而各銀行為了保證利益，可能會進一步提高貸款利率，“國八條”中對于二套房利率的制定也留有余地，采用不低于1.1倍的標準。

　　貸款投放新趨勢

　　業(yè)內人士表示，實際上，去年以來銀行就開始壓縮房貸占比，商業(yè)銀行對房貸業(yè)務的依賴已經(jīng)遠不像過去，與此同時，個人消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等的比例在不斷提高。未來在房地產(chǎn)調控加碼、信貸管控趨嚴背景下，銀行定價能力較強的中小企業(yè)業(yè)務將逐漸成為各銀行放貸的重點。

　　某國有大型銀行北京分行信貸部人士曾向本報記者表示，該行中小企業(yè)部門2009年剛成立，到2010年底，業(yè)務量就已經(jīng)翻番，而去年年底以來，銀行間市場利率不斷攀高，存款準備金率持續(xù)上調，銀行放貸帶來的收益卻在收窄。

　　另據(jù)了解，今年以來銀行在多個業(yè)務領域的定價能力已經(jīng)在提高，其中房貸、個人經(jīng)營性貸款、中小企業(yè)貸款和公司貸款上浮比例在10%-30%。

　　監(jiān)管方面，今年年初，央行和銀監(jiān)會工作會議也已分別表示，堅持“區(qū)別對待、有扶有控”的原則，加強信貸政策指導，著力引導和促進信貸結構優(yōu)化。今年監(jiān)管機構將繼續(xù)要求小企業(yè)貸款增速不低于全部貸款增速。

　　除此之外，央行數(shù)據(jù)顯示，去年新增貸款結構更趨合理，投向更加符合政策導向。新增貸款結構繼續(xù)優(yōu)化，信貸在支持國家經(jīng)濟結構調整和發(fā)展方式轉變中的作用進一步發(fā)揮。(《證券日報》吳婷婷)