市民在銀行辦理自助業務。 本報記者 黃宇 攝

　　2011年，國家的貨幣政策由“適度寬松”轉變為“穩健”，控制流動性成為其中一個重點。新年伊始，中國人民銀行就宣布，從2011年1月20日起上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是中國人民銀行2011年的首次貨幣政策調整，也是自2010年起，人民銀行第七次上調存款準備金率。粗略估算，此次上調后，央行可一次性凍結銀行體系流動性資金3500億元左右。

　　這無疑釋放出一種信號，那就是今年的信貸額度要收緊了。受信貸額度收緊的影響，房貸當然也成為賣方市場。目前，南京、上海等東部沿海城市已經取消了首套房貸的利率優惠，執行基準利率，而重慶的利率優惠也已經收縮到了9-9.5折，并且很可能在春節后取消。面對這樣的情況，市民應該如何行動呢？

　　還貸族：提前還款不可取

　　去年央行分別在10月20日和12月26日兩次上調利率，這一舉動讓不少有貸族憂心忡忡，紛紛開始籌錢準備提前還款。不過，在目前首套房優惠取消、二套房利率為基準利率的1.1-1.2倍，三套房基本停貸的情況下，提前還款并不是個好主意。

　　目前，許多有貸一族都是在2008年利率實行7折優惠后開始貸款的，就算在2008年以前貸款的市民也紛紛在2008年爭取到了7折優惠。目前5年以上貸款的基準利率為6.4%，打7折僅為4.48%，再加息8次才達到目前的基準利率，這部分市民的利率折扣獲利遠高于加息。即便是享受8.5折的市民，和基準利率相比也相差了近1個百分點，相當于要加息4次了。

　　在目前的樓市政策下，再想要貸款買房獲得優惠利率，幾乎是不可能的事情。且已經有過貸款記錄的情況下，再次貸款將按照二套房處理，也就是基準利率上浮10-20%，因此手中握有優惠利率的市民們，當然要抓緊了，不要隨意提前還款浪費掉。

　　尤其是在目前高CPI的情況下，貸款實際上是有效抵御通貨膨脹的一個手段。利息的增加實際上是小于CPI的增長的，在這樣的情況下，同樣多的利息今天和20年后是完全不同的概念。而市民也可以將原本想要用作提前還款的資金進行投資，獲取高于CPI的投資回報，這將比用來提前還款更劃算。不過如果市民僅僅是將資金放在活期存款上，則可以考慮提前還款以減少利息支出。

　　準貸族：節省利息多思量

　　而對于還未獲得銀行貸款，但正在申請或即將購房進行申請的市民來說，如何在房貸優惠取消的情況下節省更多的利息，是需要仔細思考的問題。

　　雖然銀行的貸款產品很多，利息計算公式也很復雜，但貸款者只需掌握一個基本的計息原理。那就是貸款利息=貸款利率×占用貸款資金的時間×占用貸款資金的金額。想節省利息，就得從公式中的三個因素著手，要么降低利率，要么減少貸款時間，要么減少貸款金額。

　　比如，常見的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法。前者按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等額償還本金，那么貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，支出的總利息比等額本息法少。但是等額本金還款法每個月償還的貸款額度都不一樣，需要市民注意，避免因為還款不足而產生不良信用記錄。

　　此外，市場上還有加快還貸頻率的貸款產品，如一些銀行推出的“雙周供”等。這些產品還款周期短，適合于收入周期與還款周期相匹配、家庭現金流充沛、對還貸壓力不敏感的客戶。而“氣球貸”等房貸產品，則把一筆長期貸款，壓縮在一個較短期限內。由于貸款期限短，相應貸款利率也低。但貸款期結束時，需要貸款人一次償還較高金額，適合人群為有提前還款需求者，預期未來較短年限(最長10年)內資金實力顯著增強或是后期將有大額資金進賬者。

　　本報記者 劉笑嫣