兩輪調控之下，房企資金鏈面臨考驗攝影劉陳平

　　銀監會主席劉明康指出，要預先布防高風險房地產企業風險暴露，并且要密切關注那些通過高價錢取得土地、在多個地方極度擴張以及負債率高的房地產企業，一旦出現了資金回籠緊張，一定要及時地做好保全措施。而對于那些拖延開竣工時間、捂盤惜售等有違規記錄的房地產企業，應停止對其發放新的開發貸款。

　　據悉，銀監會近期完成對60家大型房地產企業集團的摸底調查，發現房企集團多頭風險突出，涉及集團內互保貸款金額達1417億元，且60%的上市房地產企業上半年經營性現金流為負值。銀監會主席劉明康也首次提到，房地產市場調整可能帶來房企洗牌的風險。

　　各地 調查

　　房產貸款風險暴露

　　各種調控措施的實施，如監管層要求的限購、限貸，使房地產市場進入了震蕩時期，在監管層看來，這期間，房地產貸款風險也將進一步暴露，新的風險也隨之涌現。

　　上述知情人士解釋道，隨著房地產政策實施的不斷推進，銀監會對60家大型房地產企業集團進行分析，發現大型房企集團多頭授信風險突出，房企集團內部互保現象有所上升。并且大型房企集團關聯企業眾多，還有一些企業在海外也注冊了相關企業，而有些商業銀行對部分股東信息不能夠完全掌握。

　　“銀監會特別注意到，實力相對較弱的房企可能面臨很大的洗牌風

　　險，并要求嚴格控制房地產信貸風險。”上述知情人士指出。從監管層數據顯示，在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業中，同時在2家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在5家以上法人銀行獲得授信的有90個。房企不僅在多家商業銀行獲得授信，并且獲得了巨額的授信額度。在2010年年初，中國指數學院發布統計顯示，2009年以來，以工農中建為主的商業銀行向房企發放的授信就達到了3300億元。

　　預警

　　關注房企資金鏈

　　隨著房地產市場的調控，監管層也收緊了房地產行業貸款。有數據顯示，1-4月，房地產月均新增貸款2671億元，5-9月，房地產月均新增貸款僅為1302億元。

　　一面是商業銀行對房地產企業收緊貸款，一面是因為房地產調控而帶來的交易量慘淡，給資金密集型的房地產企業的資金鏈形成了不小的壓力。從公布的半年報顯示，房地產企業上半年經營性現金流合計為負數，達到-808.1億元，其中75家企業為負值，占比達到上市房地產企業總數的60%以上。

　　銀監會主席劉明康指出，要預先布防高風險房地產企業風險暴露，并且要密切關注那些通過高價錢取得土地、在多個地方極度擴張以及負債率高的房地產企業，一旦出現了資金回籠緊張，一定要及時地做好保全措施。而對于那些拖延開竣

　　工時間、捂盤惜售等有違規記錄的房地產企業，應停止對其發放新的開發貸款。

　　嚴防

　　房貸政策異地取巧

　　監管層還首次重點提到銀行要嚴格執行差別化住房信貸政策，要求商業銀行總行要確保全行以及各分支機構執行的房貸政策的統一性，防止不同地區出現不同的房貸政策。

　　一位房地產中介工作人員指出，雖然監管層已經提高消費者購買首套房、二套房首付成數和貸款利率，并且暫停發放第三套房的貸款，但是，不同地區的商業銀行在執行上也有所不一致，并且有的商業銀行通過發放個人消費貸款、個人經營性貸款等用于投資或投機房地產。

　　不僅銀行高度重視，各地的銀行監督管理部門也被要求監測確保商業銀行實現信貸政策一致性，嚴格防止政策執行在機構間、地區間出現大的偏差。

　　上述知情人士指出，通過對60家大型房企的分析，出現了不同的新風險，監管層要求商業銀行嚴控大型房企集團貸款的風險。要求商業銀行對大型房地產集團實行并表授信管理，房地產集團及各成員企業貸款總額不得超過在建工程的50%。

　　同時，監管機構正嚴密審查企業的關聯交易，嚴防信貸資金轉移和挪用，并防止企業通過關聯交易抽逃資本，嚴格控制貸款關聯擔保，禁止互保。據《華夏時報》

　　上海二套房公積金貸款利率上浮1.1倍

　　記者6日從上海市公積金管理中心獲悉，該部門已下發通知，規定自8日起認定為改善居住條件購買第二套住房的，個人住房公積金貸款利率按同期首套個人住房公積金貸款利率上浮1.1倍。

　　利率上浮后，五年期以下(含五年)公積金貸款年利率從3.50%調整為3.85%，五年期以上貸款年利率從4.05%調整為4.46%。這是上海有關部門根據國家住房和城鄉建設部等四部委《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，對購買第二套改善型普通自住房的個人住房公積金貸款利率做出的調整。

　　據測算，以公積金貸款80萬元、貸款年限20年為例計算，調整以后購房者月供將增加約172元，20年總計多還利息約4.15萬元。

　　上海市公積金管理中心的通知還明確，凡是今年11月8日(含11月8日)以后受理并簽訂借款合同的，按新規利率執行；11月8日前受理并簽訂借款合同的，其貸款利率按調整前利率執行。欣華

　　北京提高土地增值稅預繳比例最高6倍

　　北京市地稅局正在開展土地增值稅預繳和清算工作，北京的高價樓盤首當其沖，受其影響，北京市定價3萬元以上的樓盤土地增值稅預繳比例將為原計劃的2倍以上，定價5萬元的為3倍以上，定價8萬元以上的為6倍以上。

　　“目前公司正在和地稅局溝通這件事。”北京一名不愿透露姓名的開發商對記者透露，北京一些知名的豪宅樓盤皆被地稅局“盯”上。北京東北四環邊上某定價8萬元/平米以上的樓盤，今年預繳土地增值稅為去年同期的6倍以上，開發商在沒有賣出房子的情況下，需要先繳幾億元給地稅局。

　　據記者掌握的一份稅務部門統

　　計資料，2010年10月份在售的高價樓盤，其平均價格較2009年同期上漲了70%，利潤上漲了100%。但是，就是這樣的樓盤，隨即成為了地稅局緊盯的重點征稅對象。有消息稱，該項目今年需要預繳的土地增值稅在4.32億元以上，而該項目此前計提的土地增值稅僅有7萬-8000萬元。

　　北京地稅局人士表示，新的土地增值稅預征比例是國家稅務總局進行調整的。根據今年8月份國家稅務總局下發的文件，北京市房地產項目土地增值稅預征率規定最低為2%，每個項目的預征率情況根據其售價確定。

　　據《21世紀經濟報道》