□晚報綜合報道

　　據相關媒體報道，多家上市銀行按照監管層要求，已經出爐了房價下跌50%的壓力測試結果。測試表明，房價如果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房價上漲潮中沖鋒陷陣的一批大小銀行。在當年的個貸競賽中，不乏中行、招行、民生等身影。

　　若房價下跌50%，民生銀行個人住房貸款、房地產開發貸款不良率水平將分別上升1.2個百分點、2.1個百分點；招行住房按揭貸款和開發貸款不良將上升1-2個百分點。中行北京分行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。交行對公貸款和對私貸款不良率將分別會上升1.6和1.2個百分點。

　　2.27萬億的增量陷阱

　　據央行統計數據顯示，2009年全年，我國個人住房貸款新增將近1.4萬億，相當于去年1.80萬億全部新增個人消費貸款的75%；這一數字也是 2008年的五倍和2007年的二倍；再加上2010年上半年新增的8703億，個人住房貸款過去一年半中新增量達到2.27萬億。

　　2009年，2.2萬億個人住房貸款競賽中，原先房貸龍頭建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。 2009年年報顯示，截至2009年末，工行和中行個人住房貸款分別新增2768億和2567億元，超過建行2493億的新增量。

　　一位大行零售部人士介紹說，2009年下半年，建行由于拒絕向房地產中介“返點”，而遭二手房中介全面封殺，因而基本退出了二手房市場，以北京為例，中行2009年以咄咄逼人之勢，拿下了北京二手房市場房貸老大的寶座。

　　建行的相對謹慎，或為其贏得這場地產調控持久戰埋下堅實基礎。建行房貸壓力測試結果顯示，若房價跌幅超63%時，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。

　　不過，2009年2萬億增量備受考驗，但大型國有銀行由于其體量較大，且2009年前的存量貸款占比較高，風險系數要稍低。

　　業內人士認為，對于大行來說，房價下跌50%，對2009年前發生的信貸基本影響不大。

　　高位接盤者被“套”

　　與大行相比，股份制銀行的競爭則更為激烈，此前數據顯示，招行、民生、浦發、中信幾大股份制銀行， 2009年個貸新增量分別達到1380億、 650億、 481億、406億。進入2010年，在房地產調控日趨收緊之時，股份制銀行中仍不乏高位接盤者，其中渤海銀行就曾因違規發放房貸遭到監管層警告。

　　最新公布的2010年半年報顯示，2010年上半年，中信銀行個人住房按揭貸款達1357.54億元人民幣，比上年末增長30.96%；這一增幅超過了同期招商、民生11.40%和6.51%的水準。

　　不過，已公布中報的各家銀行數據顯示，個人住房貸款不良水平仍然相當樂觀。以中信、招行為例，2010年上半年，中信銀行住房按揭貸款不良貸款率0.13%，比上年末下降0.04個百分點；而招行個人住房貸款占整體貸款比重下降的同時，不良貸款余額和不良率均比年初有所下降，不良貸款為3.72億元，不良率為0.12%。

　　“對上市銀行來說，若房價下跌50%，在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2個百分點，影響不小，但與整個資產規模相比，無足輕重。 ”上述股份制行人士表示。

　　開發貸好于個貸？

　　據央行公開數據顯示， 2009年新增房地產貸款2萬億元，拋卻1.4萬億的個人住房按揭貸款外，房地產開發貸款增量在6000億左右；再加上2010年上半年新增的4423億房地產開發貸款，一年半時間房地產開發貸增量在1萬億左右。

　　不過，在上述大行風險管理部人士看來，即便房價下跌50%，當以上述1萬億開發貸款來說，風險并未如想象中那么大。

　　“相比個人住房按揭貸款，開發貸在各家銀行年報中的比重均有所下降。 ”上述大行風險管理部人士分析，“近年來多次房地產調控，使得商業銀行逐漸改變策略，減少中長期貸款，短期流動資金貸款比重漸增，目前各行開發貸款中長期貸款和短期流動資金貸款之比一般是4：6。 ”

　　同時，開發貸款一般采取“不斷滾存，借新還舊”的還款模式，也使得開發貸款風險系數有所下降。

　　一位接近監管層的人士表示，7月底銀監會便要求今后持續開展房地產壓力測試，關注跌幅大的地區，做好跟蹤分析，對房地產關聯度大的三大行業：鋼鐵、水泥、建材等做好分析，也要做壓力測試。若房價下跌50%，被房地產綁架的中國經濟走勢必然發生逆轉或所謂的二次探底，到那時候就不是房地產的問題了。