核心提示：多家上市銀行按照監管層要求，已經出爐了房價下跌50%的壓力測試結果。測試表明，房價如果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房價上漲潮中沖鋒陷陣的一批大小銀行。在當年的個貸競賽中，不乏中行、招行、民生等身影。

　　從房價下跌10%、20%到30%、再到50%，2010年以來監管層步步加碼了房貸壓力測試。

　　這是一場表面上關乎中國地產泡沫有多深的行動，但實際結果或將助力宏觀決策明朗化：如果銀行在層層加碼的壓力面前輕松過關，投鼠忌器的宏調政策或將更加決絕。

　　8月20日，本報記者從商業銀行人士處獨家獲悉，多家上市商業銀行已按照監管部門要求，完成新一輪房貸壓力測試，即考慮房價下跌50%情形下，商業銀行貸款質量如何。

　　這些最新房貸壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，民生銀行個人住房貸款、房地產開發貸不良率水平將分別上升1.2個百分點、2.1個百分點；而招行情形也大體相似，即房價下挫50%，住房按揭貸款和開發貸不良將上升1-2個百分點。

　　2009年一輪房價上漲潮中沖在前面、甚至在2010年上半年仍高位接盤的商業銀行未能樂觀。一位接近中國銀行人士透露，該行房貸壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，該行個人住房貸款將上升2個百分點；而房地產開發貸則要上升4個百分點。

　　同時，房價上漲過快地區，諸如京、滬、深、渝、杭等城市，商業銀行分支機構則面臨更大壓力，中行北京分行壓力測試結果顯示，若房價下跌50%，該行個人住房不良貸款率至少上升7個百分點。

　　在此之前，首家公布最近房貸壓力測試結果的交通銀行情形亦大致如此，即房價下跌50%，交行對公貸款和對私貸款不良率將分別會上升1.6和1.2個百分點。

　　但更多的銀行業人士認為，房貸壓力測試更像是一場“狼來了”的游戲，人們只看到房貸壓力測試的步步升級，卻未見到房價有任何下挫的明顯跡象。

　　2.27萬億的增量陷阱

　　實際上，各家銀行已按照監管層要求進行了壓力測試。

　　前期壓力測試結果顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點前提下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農村商業銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

　　“房價下跌50%并非沒有可能，”20日，一位股份制銀行高層向本報記者坦言，“以北京為例，房價下跌50%，也就相當于房價重新回到2009年1季度時的水平，若宏觀經濟大轉向，出現二次探底，在目前調控政策力度步步趨緊之下，出現50%的下跌完全是有可能的，監管部門并不是空穴來風。”

　　房價果真下跌50%，最先倒下的必是2009年房價上漲潮中沖鋒陷陣的一批大小銀行，而在2009年個貸競賽中，不乏中行、招行、民生等身影。

　　據央行統計數據顯示，2009年全年，我國個人住房貸款新增將近1.4萬億，相當于去年1.80萬億全部新增個人消費貸款的75%；這一數字也是2008年的五倍和2007年的二倍；再加上2010年上半年新增的8703億，個人住房貸款過去一年半中新增量達到2.27萬億。

　　“2009年很多人首付比例也就一到二成，房價下跌50%，大量棄供是可以想象的，2.2萬億新增住房貸款敞口就會很大。”上述股份制行高層表示。

　　2009年，2.2萬億個人住房貸款競賽中，原先房貸龍頭建行被工行、中行全面超越，而招行、民生均不甘人后。

　　2009年年報顯示，截至2009年末，工行和中行個人住房貸分別新增2768億和2567億元，超過建行2493億的新增量。

　　一位大行零售部人士介紹說，2009年下半年，建行由于拒絕向房地產中介“返點”，而遭二手房中介全面封殺，因而基本退出了二手房市場，以北京為例，中行2009年以咄咄逼人之勢，拿下了北京二手房市場房貸老大的寶座。

　　建行的相對謹慎，或為其贏得這場地產調控持久戰埋下堅實基礎。

　　“由于一定程度預判性，建行的情況很樂觀。”據接近建行的人士介紹，早在監管層明確要求之前，該行就已進行過60%房價跌幅下的貸款違約率變化情況。

　　建行房貸壓力測試結果顯示，若房價跌幅超63%時，該行違約率會明顯攀升，而此前違約率變化不明顯。

　　不過，2009年2萬億增量備受考驗，但大型國有銀行由于其體量較大，且2009年前的存量貸款占比較高，風險系數要稍低。

　　上述股份制行人士分析，對于大行來說，房價下跌50%，對2009年前發生的信貸基本影響不大，“經過近三年的還本付息，再加上利率變化所導致的提前還貸，2007-2009年間發生的個人住房貸款實際上風險敞口并不大”。

　　高位接盤者的“套”

　　與此同時，一些商業銀行大力搶占二手房市場的策略，卻暗藏巨大風險。

　　“風險最不可控的便是二手房市場，”一位股份制銀行風險管理部人士分析，“2009年房價上漲潮中，出現了大量假首付、假按揭，甚至房地產中介伙同客戶一起造假；若房價下跌50%，這部分違約情況不可估量。”