21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 張友 重慶報(bào)道

　　核心提示：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月房產(chǎn)交易同比下降超過(guò)15%，購(gòu)房者的觀望氣氛漸濃，這使得房產(chǎn)貸款不良貸款的走向增加了更多變數(shù)。

　　房貸成為眾多銀行上半年增長(zhǎng)最強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)。

　　8月11日，民生銀行(600016.SH)公布中報(bào)，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加18%，貸款余額達(dá)到1219億元。已經(jīng)公布中報(bào)的南京銀行、中信銀行、華夏銀行同樣如此，中信銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增幅甚至高達(dá)30%。

　　不良貸款余額也隨貸款增加而增長(zhǎng)。

　　比如，華夏銀行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率盡管從2.11%下降到2.03%，但其不良貸款余額卻從7.07億元增加到8.097億元。中信銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款余額從年初的11.14億元增加到12.28億元。

　　讓人擔(dān)憂的是，目前地產(chǎn)調(diào)控并未有放松的跡象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，7月房產(chǎn)交易同比下降超過(guò)15%，購(gòu)房者的觀望氣氛漸濃。這使得房產(chǎn)貸款不良貸款的走向增加了更多的變數(shù)。

　　開(kāi)發(fā)貸猛增

　　盡管民生銀行在2009年的年報(bào)中表示，“貸款過(guò)多向基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和地方投融資平臺(tái)，風(fēng)險(xiǎn)較大。”不過(guò)，房產(chǎn)仍然是其今年上半年增幅最多的行業(yè)之一。

　　今年上半年，民生銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額從1037億元猛增到1219億元，增加了18%。在對(duì)公貸款中的比重從11.75%上升到12.77%。

　　這并非個(gè)案。

　　中信銀行的中報(bào)顯示，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為605億元，占公司貸款的比重為6.33%，而年初此數(shù)據(jù)為463億元，相比增加了30%。

　　華夏銀行年初的房產(chǎn)貸款余額為335億元，半年報(bào)顯示此數(shù)據(jù)為399億元，增加了18.9%。在整個(gè)對(duì)公貸款的比重也從7.8%上升到8.1%。

　　南京銀行的房產(chǎn)貸款余額為74億元，比年初增加了10億元，在對(duì)公貸款中的比重從9.54%略微增加到9.71%。

　　“這與去年以來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)不無(wú)關(guān)系。房產(chǎn)銷(xiāo)售好，開(kāi)發(fā)商加大了投資力度，而銀行自然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有信心，也愿意大量貸款。”一位分析師解釋。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，“今年1到4月份，全國(guó)商品住宅市場(chǎng)延續(xù)了2009年的局面，成交金額和面積分別上升了30.3%與51.5%。4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(下稱(chēng)“通知”)，市場(chǎng)才有所降溫。”

　　除房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸表現(xiàn)“優(yōu)異”外，個(gè)人住房按揭貸款表現(xiàn)同樣搶眼。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，華夏銀行個(gè)人住房按揭貸款從今年初的278億元增加到上半年的351億元，增幅為73億元或26%。南京銀行的個(gè)人住房按揭貸款從39.6億元增加到68.3億元，中信銀行則增加30.96%達(dá)到1608.74億元。

　　“個(gè)人住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行都不惜余力的爭(zhēng)取。”該分析師說(shuō)。

　　不良貸款放大

　　不良貸款隨業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大也有所增加。

　　華夏銀行半年報(bào)顯示，其房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率為2.03%，與年初的2.11%相比略微下降。按照行業(yè)分布，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸不良率僅僅低于農(nóng)林貸款(2.97%)、居民服務(wù)和其他服務(wù)行業(yè)(2.9%)、計(jì)算機(jī)和軟件服務(wù)(2.39%)及批發(fā)零售(2.35%)，位居第五位。

　　但是，從絕對(duì)額看，華夏銀行的不良貸款卻呈上升趨勢(shì)，其2010年的中報(bào)顯示，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額為398.9億元，按照2.03%的不良率計(jì)算，其不良貸款余額為8.097億元。

　　年初華夏銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為335.45億元，不良貸款余額為2.11%，按照同口徑計(jì)算，年初的不良貸款余額應(yīng)該為7.07億元。也就是說(shuō)，華夏銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸不良貸款余額其實(shí)增加了1.027億元，增幅為14.5%。

　　其他銀行的情況也大致相同。

　　中信銀行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良余額為12.28億元，不良率為2.03%，不良率與年初的2.41%相比大幅下降。不過(guò)，絕對(duì)額卻大幅增加。年初中信銀行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸不良貸款余額為11.14億元，半年報(bào)則顯示為12.28億元，增加1.14億元或10%。

　　民生銀行口徑略微不同，但趨勢(shì)與中信銀行、華夏銀行一致。民生銀行半年報(bào)顯示，其房地產(chǎn)事業(yè)部貸款余額為969.46億元，不良率為1.23%。實(shí)際上，民生銀行的房產(chǎn)事業(yè)部不良率與年初比也已大幅增加。其年報(bào)顯示，2009年年民生銀行房產(chǎn)事業(yè)部的貸款余額為736.9億元，增長(zhǎng)22.4%，不良率僅為0.69%。

　　兩相比較，民生銀行的房產(chǎn)事業(yè)部的不良率上升了0.54%，增幅達(dá)78%。

　　“這些都在可接受的范圍內(nèi)。”上述分析師說(shuō)。某城商行人士也表示，房貸不良貸款增加還在可接受范圍內(nèi)，而且銀行也加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)貸款的管理，以讓風(fēng)險(xiǎn)在可控制的范圍內(nèi)。

　　比如，中信銀行原則上要求落實(shí)土地和在建工程抵押，并且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款全部集中由總行行業(yè)審貸組實(shí)行專(zhuān)業(yè)化審查。

　　隱憂待考

　　今年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《通知》，此后國(guó)土資源部和銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始聯(lián)合清理閑置土地，上周五，新華社援引國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)的話報(bào)道稱(chēng)，中國(guó)將繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。

　　上述措施已經(jīng)有所反映。

　　比如，在重慶，商品房銷(xiāo)售面積增速已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月回落。今年二季度各月商品房銷(xiāo)售面積同比增速分別為10.7%、2.3%、-9.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)則顯示，7月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積6466萬(wàn)平方米，同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售額3066億元，下降19.3%。

　　截至8月13日，共有38家地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了半年報(bào)。其中，有28家地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)值。其中，保利地產(chǎn)以-233.48億元現(xiàn)金流居首，萬(wàn)科現(xiàn)金流為-95.14億元，金地集團(tuán)現(xiàn)金流為-45.36億元，招商地產(chǎn)現(xiàn)金流為-19.99億元。號(hào)稱(chēng)地產(chǎn)業(yè)四大巨頭的“招保萬(wàn)金”合計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-393.97億元。

　　銷(xiāo)售不暢將進(jìn)一步考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商還貸能力。

　　如果沒(méi)有充足的銷(xiāo)售回款，開(kāi)發(fā)商將難以償還銀行的貸款，房?jī)r(jià)下跌過(guò)快則可能導(dǎo)致個(gè)人住房按揭貸款不良率的上升。

　　不過(guò)，上述銀行分析師表示，在此調(diào)整中，銀行的房產(chǎn)不良貸款在今年下半年和明年上半年將繼續(xù)增加，不過(guò)應(yīng)該會(huì)在可接受的范圍內(nèi)，中國(guó)銀行業(yè)的房產(chǎn)不良率是遠(yuǎn)低于國(guó)外銀行的，而且本身風(fēng)險(xiǎn)比較小。

　　無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)貸的增速已開(kāi)始放緩。

　　進(jìn)入6月后，重慶銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)自營(yíng)性貸款余額同比增速出現(xiàn)回調(diào)，比5月末回落1.42個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)人民銀行公布2010年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱(chēng)，“上半年房地產(chǎn)貸款增速明顯回落，6月末余額同比增長(zhǎng)40.2%，比3月末低4.1個(gè)百分點(diǎn)。”