田新杰

　　歷次宏觀調(diào)控，銀行都扮演了重要角色，并面臨著調(diào)整可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀監(jiān)會(huì)正部署部分城市進(jìn)行新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部首席分析師董續(xù)勇向本報(bào)透露，該部壓力測(cè)試范圍為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和土儲(chǔ)貸款。“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲集中在2010年一季度。因此，即使在房?jī)r(jià)下降30%的情況下，會(huì)對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量有一點(diǎn)點(diǎn)影響，對(duì)總體盈利狀況影響非常微小。”

　　“房地產(chǎn)金融應(yīng)該在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需中發(fā)揮作用，也只有房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)金融才能穩(wěn)健運(yùn)行，金融與地產(chǎn)的良性互動(dòng)是房地產(chǎn)可持續(xù)的保障。”民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部楊毓坦言，金融政策要和其他政策配合使用，不能過(guò)度依賴金融政策對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，要建立多種工具相協(xié)調(diào)、長(zhǎng)短期手段相結(jié)合的科學(xué)調(diào)控體系。

　　不過(guò)，對(duì)商業(yè)化的銀行業(yè)績(jī)而言，是一種如何平衡多重角色的挑戰(zhàn)。

　　“新國(guó)十條出臺(tái)前，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，但未出現(xiàn)全國(guó)性泡沫，新國(guó)十條的出臺(tái)避免了泡沫進(jìn)一步膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，有利于行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”楊毓表示，調(diào)控對(duì)于銀行的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展同樣是必須的。

　　來(lái)自民生銀行的研究報(bào)告顯示，2010年1-3月，我國(guó)主要城市的家庭月供收入比分別為北京、深圳、杭州高至68%、64%、55%，超標(biāo)相對(duì)嚴(yán)重。

　　2009年房?jī)r(jià)快速上漲中，北京、上海、深圳、重慶四城市的2009年度房?jī)r(jià)收入比分別快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1，按亞洲國(guó)家可接受9左右的標(biāo)準(zhǔn)，北京、上海、深圳偏高。

　　民生銀行的調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，全國(guó)9個(gè)重點(diǎn)城市30個(gè)項(xiàng)目樣本的租金收益率最高3.90%，最低1.52%，算術(shù)平均值為2.55%，中值為2.44%，其中租金收益率低于一年期定期存款利率(2.25%)的樓盤12個(gè)(占40%)，主要集中在北京、上海、杭州。

　　房?jī)r(jià)的幾個(gè)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)繼續(xù)在危險(xiǎn)區(qū)域深度挺進(jìn)，讓銀行方面提高警覺(jué)，畢竟，與信貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)相比，資產(chǎn)的安全才是根本。

　　除了房?jī)r(jià)的泡沫指標(biāo)外，按揭貸款占同期銷售額比例突然呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)跡象，更讓監(jiān)管層及不少銀行開(kāi)始擔(dān)憂房?jī)r(jià)泡沫過(guò)多向銀行金融系統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁。今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，占當(dāng)季商品房銷售額的65.5%，而即使在銷售火爆的2007年和2009年，這一比例僅為25.7%和31.8%。

　　“在當(dāng)前環(huán)境下，銀行必須平衡好上述三者之間的關(guān)系。”董續(xù)勇認(rèn)為，首先是要堅(jiān)決執(zhí)行銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管部門出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，同時(shí)密切關(guān)注項(xiàng)目銷售，具體而言是要防范銷售放緩、價(jià)格下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。也就是，防范風(fēng)險(xiǎn)與拓展業(yè)務(wù)不可偏廢。

　　不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，銀行需要平衡相關(guān)要素外，在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展上，還要面臨強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。

　　信托等融資方式依然對(duì)傳統(tǒng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸形成威脅。據(jù)諾亞財(cái)富的統(tǒng)計(jì)，截至第二季度末，信托資金從投資方向來(lái)看，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、工商企業(yè)和房地產(chǎn)合計(jì)占到近70%的份額。8月第一周里，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托產(chǎn)品發(fā)行仍保持了強(qiáng)勁勢(shì)頭，第一周累計(jì)發(fā)行的18只信托產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信托產(chǎn)品共有5只。

　　民生地產(chǎn)金融事業(yè)部的最新計(jì)劃披露，接下來(lái)重點(diǎn)在華東、華南、中西部等不同區(qū)域，會(huì)根據(jù)城市的發(fā)展階段支持一些區(qū)域性機(jī)會(huì)，包括“三舊改造與城市更新(華東、華南)”，“成片開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)、新城建設(shè)(中西部)”。

　　楊毓透露，民生銀行將對(duì)成片開(kāi)發(fā)和城市運(yùn)營(yíng)加大業(yè)務(wù)拓展，如廣州的“三舊”改造、深圳的“城市更新”、福建“海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)”等。    已有_COUNT_條評(píng)論