楊斯媛

　　由于信貸規模收緊、房地產市場調控，銀行對開發商發放貸款也開始“看規模、放貸款”。對于規模比較小、還款能力差的開發商，銀行不得不多加“關注”。

　　上海銀監局此前公布的數據顯示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發貸款關注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元。

　　由于中小開發商對銀行信貸資金和市場環境依賴較大，銀信合作叫停又使其外部融資難度增加，不少銀行已經將這些開發商貸款評級調為“關注”，發放貸款也更為謹慎。

　　銀行“看規模、放貸款”

　　2010年上半年，銀行投放的逾4000億元房地產開發貸款，加之去年喜人的住房銷量，為大型開發商在本輪調控中“保駕護航”。不過，中小型開發商的日子卻不太好過，融資難度不斷增大。

　　昨日，渣打銀行公布的一項調研結果顯示，7月份，在對中國二三線城市30家主要開發商進行調研后發現，大部分開發商都擁有足夠的資金，超過一半的受訪開發商表示仍有信貸余額。

　　上海銀監局數據顯示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發貸款關注類總量逐月上升，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元。

　　“銀行關注類貸款的上調可能與調整一些中小型開發商貸款評級有關。”一家股份制銀行風險管理部負責人昨日對《第一財經日報》表示，“小型開發商本身資金就比較緊張，從銀行獲得信貸的能力比較弱，并且過度依賴預售。現在房屋銷量不好，綜合來看就會受到影響。”

　　上述風險管理部負責人對本報表示，該行此前對房貸進行壓力測試，對開發商信貸客戶按照資金使用、再融資能力的標準進行了排序，那些規模比較小、開發項目區位相對比較遠，以及對市場依賴性較大的開發商在融資上會面臨較大壓力。

　　不僅如此，銀信合作在7月初突然“叫停”，對中小開發商融資而言更是雪上加霜。

　　渣打銀行昨日發布的一份房地產調研報告稱，信托公司現在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產品，發放產品規模僅有2億~3億元，這將對開發商融資造成影響——更多的中型開發商將很難從外部融資。

　　此前，信托公司可通過銀信合作產品募集儲戶資金，從而籌得大筆資金發放給開發商，每個單一信托產品發放規模可超過10億元，這通常是開發商遇到融資難題時重要的資金來源。

　　渣打報告還顯示，目前信托貸款利率已上升至對中型開發商15%~20%，對大型開發商10%~15%。在這種環境下，開發商規模顯得至關重要。

　　銀行房地產貸款抬價

　　雖然銀行開始對不同規模的開發商融資區別對待，但優質開發商依然是銀行的支持對象。

　　本報記者采訪數家銀行人士都表示，雖然對房地產開發貸款比過去更為謹慎，但對于資質良好的開發商和優質的開發項目仍著重給予信貸支持。

　　渣打銀行7月份對中國二三線城市30家主要開發商的調研結果表明，大部分開發商似乎都擁有足夠的資金，超過一半的受訪開發商表示仍有信貸余額。

　　某外資銀行副行長對本報記者表示，該行的房產商客戶主要為港資企業，資金池比較大，對銀行的貸款需求約占項目總資金的20%~30%，因此并未看到資金緊張的情況。

　　不過，這位副行長也坦言，該行對房地產信貸的支持比以往謹慎，在利率定價和保證金上也有所提高，對房地產商的資金流情況更為關注。

　　渣打銀行報告稱，自2009年底，監管層開始限制銀行對房地產開發商放貸。不過，信貸資金仍在源源不斷地流出。政府似乎旨在為建設項目提供充足的信貸支持，同時打擊土地投機交易，壓低土地價格并限制開發商囤地。

　　根據央行公布的數據，今年上半年，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產開發貸款新增4423億元。

　　對于未來是否會有更多的開發商出現資金問題，上述風險管理部負責人表示，這取決于國土資源部對土地囤積的查處力度、保障性住房的供給情況，以及銀行信貸政策等。

　　他同時強調，個人住房貸款對房地產市場有很大影響，如果未來銀行個人房貸業務放松，那么對房地產市場將會有很大的支持作用。