業(yè)內(nèi)人士支招充實(shí)資金鏈：向私募融資，停工緩建，發(fā)行集合信托

　　理財(cái)一周報(bào)記者/裴浩慈

　　在銀信合作被叫停的情況下，地產(chǎn)公司除了向銀行借錢，還會(huì)尋求哪些融資渠道？

　　地產(chǎn)公司公告顯示，今年上半年以來(lái)有相當(dāng)一部分的公司在向銀行借款或是為子公司的借款和貸款提供擔(dān)保。

　　半數(shù)地產(chǎn)公司向銀行借錢

　　4月30日，濱江集團(tuán)(002244)發(fā)布公告稱，公司為子公司杭州萬(wàn)家星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擔(dān)保貸款，該子公司向農(nóng)行貸款14億元；5月18日，深長(zhǎng)城(000042)公告稱，公司向建設(shè)銀行申請(qǐng)固定資產(chǎn)貸款人民幣4.5億元；5月28日，名流置業(yè)(000667)公告稱，公司為子公司中工建設(shè)有限公司借款擔(dān)保，中工建擬向中國(guó)銀行申請(qǐng)2億元短期流動(dòng)資金借款。

　　更有短時(shí)間多次向銀行貸款的地產(chǎn)企業(yè)。7月1日，榮安地產(chǎn)(000517)公告，其子公司寧波榮安擁有100%股權(quán)的寧波榮和置業(yè)以土地作抵押，向工行借款2億元；7月13日，榮安地產(chǎn)再次發(fā)布借款公告稱，公司控股子公司寧波榮和置業(yè)有限公司向農(nóng)業(yè)銀行寧波分行貸款2.2億元，向工商銀行寧波江東支行申請(qǐng)貸款2億元；此外，公司控股子公司寧波康園房地產(chǎn)有限公司向建設(shè)銀行寧波住房城市建設(shè)支行申請(qǐng)貸款2.98億元。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有超出十家公司有類似借款貸款現(xiàn)象。

　　對(duì)于借款原因，很多上市房企表示，是因?yàn)橘Y金短缺。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管房企是從來(lái)不缺錢的，但是它們的資金鏈正吃緊，目前大多數(shù)房企的負(fù)債率在70%左右，盡管該比例在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不算太高，但在今年房地產(chǎn)融資渠道收緊的情況下，必定會(huì)壓縮房企未來(lái)的融資空間。

　　除此之外，公告顯示最多的是資金將用于項(xiàng)目的建設(shè)與開(kāi)發(fā)。

　　“今年上半年投入增長(zhǎng)是受存貨不足和去年拿地增加雙重因素影響。”國(guó)海證券的地產(chǎn)行業(yè)分析師趙鐸這樣告訴記者。

　　融資需求急，通過(guò)難

　　事實(shí)上，上市地產(chǎn)公司融資的需求正在膨脹，而融資這條路正在變得越來(lái)越狹窄。

　　“今年有很多公司融資計(jì)劃都停止了，因?yàn)樾星椴缓茫�也因�(yàn)閷徟�太�?yán)格�！� 一名券商地產(chǎn)股分析人士李先生告訴記者。

　　自去年9月至今，已有近40家大型房企發(fā)布了增發(fā)預(yù)案，但其中沒(méi)有任何一家的融資計(jì)劃得以通過(guò)。

　　政策越來(lái)越收緊了。

　　早在2008年，證監(jiān)會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)融資把關(guān)方面就確定了幾個(gè)重要的關(guān)注點(diǎn)，包括嚴(yán)格首發(fā)房地產(chǎn)公司準(zhǔn)入門檻，如果審核中發(fā)現(xiàn)企業(yè)有囤積土地、房源情況，或募集資金用于拍地，將要求企業(yè)予以規(guī)范，否則不予核準(zhǔn)申請(qǐng)，并且證監(jiān)會(huì)還將審核公司本次募集資金投向。

　　隨著今年4月份土地新政的推出，國(guó)土部在管理土地供應(yīng)之外，又獲得了房地產(chǎn)上市公司再融資的審批權(quán)力。4月23日證監(jiān)會(huì)發(fā)文稱，將聯(lián)手國(guó)土資源部審核房地產(chǎn)企業(yè)融資申請(qǐng)，國(guó)土部主要負(fù)責(zé)審核證監(jiān)會(huì)送審的企業(yè)購(gòu)地用地的合規(guī)性。

　　在這樣的強(qiáng)力動(dòng)作下，房企融資漸難成了日趨明顯的現(xiàn)象。從去年融資收緊以來(lái)，“招商、保利、萬(wàn)科、金地”四家A股市值最大、土地儲(chǔ)備最多的房地產(chǎn)公司再融資無(wú)一獲批。

　　5月13日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，因近期股價(jià)下挫已兩度跌破調(diào)整前后的增發(fā)價(jià)格，公司擬撤銷原定不超過(guò)50億元的非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案。緊接著不到一個(gè)月，世茂股份發(fā)布公告撤銷增發(fā)方案，其遭遇同招商地產(chǎn)如出一轍，都是在漫長(zhǎng)的等待審批過(guò)程中遭遇破發(fā)，隨后主動(dòng)調(diào)整增發(fā)方案，然而調(diào)整之后仍然是漫無(wú)止境的等待，最終不得不被迫放棄增發(fā)。市場(chǎng)人士猜測(cè)，招商地產(chǎn)和世茂股份很可能都在國(guó)土資源部“囤地名單”榜上有名，才不得不主動(dòng)撤銷定向增發(fā)方案。

　　股權(quán)融資渠道已被鉗制，然而對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，其他融資渠道也并不順通。

　　“銀行貸款的成本是相對(duì)最低的，所以在能夠拿到的情況下，企業(yè)肯定是盡量多用。”中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄告訴理財(cái)一周報(bào)記者。

　　然而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產(chǎn)上市公司資金來(lái)源增速整體放緩，新“國(guó)10條”出臺(tái)后更無(wú)一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-4月份房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，信貸比為21%，同比下降了2個(gè)百分點(diǎn)。

　　近140款地產(chǎn)信托剛解壓

　　銀信合作被叫停

　　在首選成本較低的商業(yè)銀行融資不力、股市再融資也受挫的背景下，部分房企開(kāi)始尋求成本高的信托融資的解決渠道。今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過(guò)350億元，而2009年全年有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。

　　例如陽(yáng)光城(000671)全資子公司濱江房地產(chǎn)發(fā)行“股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，與中信信托擬設(shè)立“中信陽(yáng)光·濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，總規(guī)模預(yù)計(jì)3.5億元；福星股份(000926)全資子公司湖北星惠譽(yù)漢陽(yáng)房地產(chǎn)有限公司與吉林省信托有限公司合作設(shè)立股權(quán)信托，擬募集資金10億元；中航地產(chǎn)(000043)與江西江南信托股份有限公司簽訂了5份《信托貸款合同》，江南信托受興業(yè)銀行股份有限公司深圳分行委托向公司發(fā)放信托貸款合計(jì)金額為人民幣4.6億元。

　　但是盡管如此，這條道路最后也被堵塞，中航地產(chǎn)搭上的是末班車——7月2日，銀監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司從事的銀信合作業(yè)務(wù)，包括信貸類、權(quán)益類、固定收益類等涉及信托公司“通道”類的銀信合作項(xiàng)目均被暫停。銀信合作被叫停，將進(jìn)一步推高對(duì)地產(chǎn)公司的融資成本。

　　尋求其他融資渠道

　　“現(xiàn)在房企只能靠降價(jià)銷售來(lái)回籠資金，”房地產(chǎn)行業(yè)分析人士告訴記者，“很多地產(chǎn)公司資金只出不進(jìn)，已經(jīng)有兩個(gè)多月了。”

　　然而薛建雄持有另外的看法，“對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最起碼要樓市低迷半年以上，才會(huì)慢慢感覺(jué)到資金壓力，也就是調(diào)控自4月實(shí)施半年后的10月，他們才會(huì)有壓力�！�

　　“所以大企業(yè)目前是沒(méi)什么壓力，小企業(yè)的話會(huì)比較困難，但是多數(shù)小企業(yè)之前并沒(méi)怎么擴(kuò)張，加上去年銷售回籠了巨額的資金，所以目前也無(wú)太大壓力；降不降價(jià)就看10月后的行情，如果賣不動(dòng)的話開(kāi)發(fā)商就會(huì)大幅降價(jià)來(lái)推動(dòng)成交�！彼�補(bǔ)充道。

　　盡管如此，大企業(yè)的融資計(jì)劃還是成了眾人關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。目前業(yè)界對(duì)萬(wàn)科這樣大型企業(yè)的112億元融資是否能通過(guò)的質(zhì)疑越來(lái)越多。有觀點(diǎn)認(rèn)為房企融資渠道收緊的目的正是為了促使房企或通過(guò)更高成本的方式融資，或以降價(jià)方式大量回籠資金，以達(dá)到中央平抑房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)。如果像萬(wàn)科這樣的大型地產(chǎn)公司資金充裕的話，在當(dāng)前買賣雙方僵持的背景下，它們便更具底氣來(lái)應(yīng)對(duì)這場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，反而強(qiáng)化了其對(duì)抗政策的實(shí)力，因此萬(wàn)科融資計(jì)劃的前景并不被廣泛看好。

　　地產(chǎn)公司融資也并不是無(wú)路可走了�！霸诂F(xiàn)今融資渠道如此緊張的情況下，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)私募解決融資問(wèn)題，但這對(duì)那些大企業(yè)有利，小企業(yè)的信用度問(wèn)題將會(huì)對(duì)其融資造成相對(duì)較大的難度。另外，由于成交量的巨幅萎縮，多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)停工緩建壓縮投資來(lái)減少對(duì)資金的需求�！毖�健雄告訴記者。

　　除此之外，銀信合作雖被叫停，但是房地產(chǎn)集合信托正常發(fā)行，地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)將主要走通過(guò)信托公司發(fā)行集合信托計(jì)劃的方式，向單筆投資100萬(wàn)元以上的高端個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)募資�！伴_(kāi)發(fā)商還是可以通過(guò)很多辦法緩解短期的壓力的�！毖�建雄說(shuō)道。