王芳艷，陳昆才

　　一線城市正在密集出臺房地產新政，樓市氣氛緊張。

　　5月6日，上海市政府召集相關部門及地方監管機構人士召開會議，研究如何出臺地方的房地產新政細則。據接近監管部門的權威人士透露，上海細則很可能在下周出臺。

　　一位股份制銀行人士擔憂，新政出臺后各地樓市成交量驟降，預計一線城市的房價可能會下跌10%至30%。他透露，4月底監管部門作出相關工作安排，要求商業銀行進行房貸壓力測試，“與以往不同的是，這次是模擬測算房價下跌、加息雙因素下銀行風險情況的變化，而以往是單因素。”這次壓力測試的結果將在5月底上報監管機構。

　　新政下的房貸壓力測試，無疑對進一步掌握房地產市場波動對銀行潛在風險的影響，以及下一步的政策走向有著特殊的意義。

　　模擬“房價下跌+加息”

　　5月6日，一家上市銀行風險管理部人士稱，確實聽說有壓力測試工作安排，時間點可能在銀監會今年第二次經濟金融形勢分析通報會之后。

　　是次會議上，銀監會主席劉明康指出，各大中型銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。銀行業人士稱，通過壓力測試，各行要重點加強對高風險房地產開發企業和住房貸款借款人的風險管控，密切跟蹤信貸質量遷徙情況，準確分類，提足撥備，并及時將有關壓力測試結果和風險防控進展上報監管機構。

　　房地產貸款壓力測試并非新鮮事物。2008年6月，銀監會就要求各家商業銀行，根據GDP增長率、固定資產投資增長率、社會消費品零售增長率、CPI增幅等多種宏觀經濟情景，分別測算本行在多種情景下的客戶違約率、預期損失以及不良貸款率的變化情況。并開展房地產貸款專項壓力測試，重點就房價、利率變動、居民可支配收入可能對個人住房貸款質量的影響進行壓力測試。

　　但在本輪房地產調控新政出臺的背景下，這次的壓力測試也有了變化�！耙郧俺袎旱臈l件往往是不明確的，但這次很明確是模擬房價下跌和加息的雙因素情形�！鄙鲜龉煞葜沏y行個貸部負責人稱。

　　具體來說，個貸部門是分為房價下跌10%、加息27個基點， 房價下跌20% 、加息54個基點 ，房價下跌30% 、加息108個基點等三種情況來測算。

　　“做法比原來更為具體，統一了情景，否則每家銀行的情景不同，得出的結論沒有可比性。”前述上市銀行風險管理部人士稱，原來一般是單因素的壓力測試，就看房價下跌；現在是雙因素，加上一個利率調整。

　　他表示，此前開發貸的壓力測試跟新要求差別不大，而部分銀行個人按揭貸款的壓力測試更為復雜，考慮了匯率、宏觀經濟指標變動等情況。

　　一位大行個貸人士稱，原來每個季度都會開展房貸壓力測試，現在銀監會根據實施新資本協議的要求，重新下發了一個壓力測試指引。變化在于，原來銀行基本是情景模擬的方式，現在需要根據本行的房貸業務情況建立數據庫，然后開展壓力測試。

　　房價下跌30%無憂？

　　地產新政前，市場交投火爆、價格飛漲，許多銀行仍在通過政府土地儲備、房地產開發和個人按揭購房等途徑，源源不斷地將信貸資金注入房地產市場，致使房地產行業貸款占比、集中度水平不斷提高，潛存風險。

　　風險隱憂之一是房地產貸款投放集中度偏高。3月末房地產貸款同比增速為44.3%，比貸款平均增速高22.5個百分點，一季度增量占各項貸款比重為32.5%。

　　一位銀行業人士稱，當前房地產貸款余額占各項貸款的比重已達20%左右，少數股份制銀行已突破30%；如加上以房地產為抵押的其他貸款，與房地產業相關的貸款已接近信貸總量的一半；如果再考慮到當前開發企業發行的中期票據大部分由銀行持有，該占比將會更高。

　　另外，個人住房貸款領域的違規操作也放大了金融風險，由于追求做快做大，外包、高返點導致假按揭又呈現上升苗頭。

　　不過，部分銀行對壓力測試結果非常樂觀�！盁o非是一些假設情景和變量選擇的區別，壓力測試的方式和結果(跟以前)差別不大。”5月6日，一些銀行人士甚至這樣告訴記者。

　　一些銀行披露的數據似乎也證實了這點。在交行季報發布會上，該行披露的壓力測試結果顯示，假設房地產價格下降30%，該行房地產開發貸款不良率將上升1個百分點，按揭貸款不良率上升0.9個百分點。

　　而民生銀行發布2009年業績時表示，政府房地產新政對短期房價有控制作用，但該行壓力測試顯示，如果房價下跌30%，對其影響有限。且房地產占貸款余額比例為11.8%，比2008 年下降1.9 個百分點。

　　星展銀行中國公司高管也表示，經過壓力測試，即使房價下跌，其資產質量并不會惡化。

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