又是中行。

　　4月23日，中國銀行宣布，根據與客戶合同約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是中行2月份率先取消房貸7折優惠利率后又一先行舉措。

　　“上調存量房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮�！敝行邢嚓P人士4月26日向記者表示。

　　其他銀行尚在觀望。建行、工行等相關人士稱，目前并無出臺調整存量房信貸利率的政策。而股份制銀行中招行、興業銀行等亦表示，暫無新政策。

　　但市場人士判斷，其他銀行跟隨的可能性很大。據記者了解，對于合同中無明確規定的情形而言，調高存量房貸利率或將引發與客戶的糾紛。

　　截至2009年一季度，個人房地產按揭貸款余額約5.3萬億，若大量存量信貸重新定價將增厚銀行利潤。在商譽損失與利潤間作何選擇，銀行業人士陷入了長考。

　　中行考量

　　中行再次“先發制人”的政策，猶如一顆炸彈，炸碎了存量客戶利率7折優惠的美夢。

　　4月26日，中行相關負責人對本報記者進一步證實了該政策的執行細則。

　　中行稱，中行與客戶關于房貸利率優惠合同的約定存在三種不同的情況，該行對存量貸款利率優惠的調整并不是單方面、強制性“一刀切”。

　　第一種情況是，從2009年一季度開始，中行總行向各分行下發房貸合同補充協議的通知，規定房貸利率優惠期設定為2年，到期之后的利率再進行新的調整。由于該通知并非強制執行的補充條款，只有部分享受優惠房貸利率的客戶簽署了該協議。

　　第二種情況是，從今年1月1日開始，中行總行向各分行下發了新的房貸合同文本，里面明確房貸利率優惠期限為2年，到期后利率再進行新的調整。

　　但由于各分行的進度不一致，并非所有分行都按照新合同文本簽約，因此存在有的分行還沒有執行新合同文本的情況。這兩種情況下，客戶享受優惠利率的期限為2年。

　　第三種情況，即2009年沒有簽補充協議、今年未按照新房貸合同文本簽約的客戶，中行將按照具體簽約房貸合同中關于利率優惠的條款繼續執行。

　　截至09年底中行按揭貸款余額為9076億元，但現在還難以確定究竟有多少客戶會被“加息”。

　　不過，據記者了解，中行華東某地區的客戶在2009年一季度補充協議中，大部分都是僅僅是寫明享受7折利率優惠，但并無約定優惠期限。因此，對這個地區的客戶來說，恢復8.5折難度較大。

　　動了存量客戶的奶酪，自然客戶反應強烈，尤其是部分二套房房貸客戶，其利率從7折恢復到了1.1倍，相差巨大。

　　工行某分行個貸部負責人認為，中行此舉一是落實國家宏觀調控政策，二是從企業本身盈利來說，7折利率銀行的利潤已經非常微薄，如果提前還款情形出現，7折就是虧本的，而按照對目前房地產市場的判斷，提前還款的情形或會增加不少，這是銀行控制風險的考慮。

　　但一位股份制銀行人士透露，2009年個貸沖得很猛。據了解，中行宣布上調存量房貸利率之前，已經評估了客戶譴責和聲譽，并為個貸資產重新風險定價，不過09、10年新增首套房貸中存在較多假首套，促使他們恢復利率8.5折。

　　利率合同玄機

　　“7折優惠也是特殊形勢下的利率政策，不會一成不變，我們很早就預料到存量7折優惠不會一直執行，中行動作比較快。”工行上述分行個貸部人士說。

　　存量按揭利率調整雖然有利于銀行，但同樣要考慮平衡公眾形象和社會輿論。對于銀行同業來說，最穩妥的做法就是暫時觀望。

　　一家股份制銀行人士表示，未來是否追隨中行，將決于兩個因素，一是他們將觀察中行對存量房貸利率調整的客戶反應，看社會輿論如何；二是看銀行和客戶簽訂的利率協議是否存在法律瑕疵。

　　事實上，要動存量房貸利率則要看合同約定，這涉及到當時利率下調的調整方式。

　　據記者了解，各家銀行按揭合同中對利率調整方式的約定并不完全一致，而且2009年存量房貸利率下調時選取的方式也有差異。

　　一種是系統自動調整。例如，工行2009年2月10日對符合條件的存量個人住房貸款利率下浮比例，通過計算機系統統一調整，無需客戶逐一申請。

　　上海美達律師事務所律師陳世福認為，銀行對利率從8.5折下降到7折，是減少客戶負擔，因此可以通過系統自動調整。但是從7折上調到8.5折，則是加重客戶的負擔，因此應征求客戶同意，“不過，7折利率也可以理解為是銀行給予的利率優惠，銀行也有權取消優惠，因此，銀行調整的余地較大。”

　　另一種則是客戶申請、簽訂補充協議的方式，上述中行的補充協議就是一個例子。此外，據記者了解，建行也采取了客戶自主申請的方式。

　　而這種方式則涉及到合同的具體約定，不過這種約定也五花八門。具體來說，例如中行部分協議約定了兩年期限，而部分協議則僅寫明了下浮30%，但并無約定期限。

　　“從上海地區來看，很多銀行簽訂的7折優惠是沒有期限的。”一家股份制銀行個貸負責人說。

　　“如果補充協議里約定了兩年期限，則銀行有權在期限滿時進行利率調整。但是如果沒有約定，則銀行會涉及違約。”陳世福認為。

　　一家券商分析報告指出，在打壓投資性購房的大背景下，社會輿論反應不會過于負面，同時轉按揭的難度較大，未來其他銀行追隨中行的可能性較大。

　　增厚銀行利潤

　　對存量客戶開刀，或許會挽回銀行房貸的肥美利潤。

　　存量房貸利率由7折改成8.5折，那么房貸利率會上升89個基點到5.05%，對在2009年房貸政策寬松政策下購買第二套房和第三套房的人來說，調整之后需要按照基準利率1.1倍和1.2倍來計算，調整后的利率分別為6.53%和7.12%，相當于分別“被加息”237基點和296基點。

　　“以按揭的套數來算，2009年末大概是這樣，首套和二套之間大概是5.5：4.5，首套居多。但是如果要論金額的話，首套和二套以上完全顛倒過來，首套和二套就是3.5：6.5的關系了�！币患夜煞葜沏y行人士表示。

　　上述知名券商的報告指出，如果40%的存量房貸利率由7折改成8.5折，那么房貸利率會上升89個基點到5.05%。估計房貸中二套房貸的占比在30-40%左右，那么粗略估算對銀行利潤的影響在1.5%-3%。

　　興業證券分析師更加樂觀。他們認為，由于銀行一二三套利率調整幅度和比例不一樣，因此統一按照平均個人房貸利率上浮15%計算，以2009年年底數據為基準，可合計增加上市銀行凈息差8個基點，中行凈息差可增加9個基點；合計增厚上市銀行凈利潤6.3%，中行凈利潤可增厚7.14%。

　　不過，他們同時指出，存量房貸調整還存在如下問題：第一個是調整時間點，涉及到和客戶約定的問題；第二個是客戶違約情況，畢竟很多一套房和二套房投資者實際上是財富積累較低的投資者；第三個是個人經營性貸款，很多是以商業性物業作為抵押的，這塊利率走勢需要關注。

　　同時，上述知名券商的報告則指出，這一措施雖然有利于銀行的息差，但進一步增強了房地產市場的不確定性。

　　而盡管中行人士稱上調存量房貸利率主要是出于提高收益考慮，但他同時也表示最早要到明年受到影響的客戶利率才會調整，所以對今年銀行的利潤影響不會太大。

　　(本報記者陳昆才、丁玉萍亦有貢獻)

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