招商銀行蘭州分行相關負責人告訴理財周報記者，“首付二成、利率7折的首套購房基本已成歷史。”

　　理財周報零售銀行實驗室研究員

　　時曄 張莉 尹娜 李雯珊/文

　　 房貸收緊，究竟是傳聞，還是真相？在監管政策消息面異常敏感的2010年1月，相關的傳聞如同一顆扔向湖面的石頭，激起漣漪陣陣。

　　 理財周報記者兵分4路，對北京、上海、廣州、杭州、鄭州和蘭州的18家銀行進行實地走訪調查發現：銀行對待房貸監管政策的態度是——隨時有一雙收緊的手，卻永遠保持著一顆遲疑不決的心。

　　 理財周報記者的走訪收獲頗豐，發現在杭州和蘭州的工商銀行、農業銀行和中信銀行部分網點已經暫停房貸。

　　 目前，已經暫停房貸的銀行網點有：工商銀行甘肅分行東風場區分行、工行甘肅東風場區紅旗支行、工行浙江分行、工行杭州建國北路支行、中國農業銀行浙江分行、中信銀行杭州平海支行。

　　 但大多數銀行執行的優惠政策與前期并無明顯差異，唯一的改變之處在于房貸人員的口吻：“究竟是打7折還是7.5折，我們只能申請試試看”，與去年爭搶房貸業務時的態度發生了微妙變化。

　　個別優質客戶一套房貸首付二成

　　 1月28日，小馬在上海浦東地區看中了一套房子，并與賣家簽訂了買賣合同，交了部分定金。

　　 購買這套房子前，小馬的妻子在上海有一套50平米的房子，同時他婚前在老家購買過一套房子。小馬本來擔心他購買的新房子會被認定為二套房子，但幸運的是，房產中介向他推薦的工行房貸人員表示，他的情況屬于一套房標準。“銀行認為我妻子的那套50平米房子低于人均居住面積，現在購買的第二套房子屬于改善型住房，享受一套房優惠政策，首付三成，7折優惠利率。”

　　 “看來房貸政策并沒收緊，我還擔心享受不到7折優惠利率”，小馬向理財周報記者表示道。

　　 話雖如此，銀行同時向小馬表示，需要看雙方的信用情況，以及收入證明等條件，只要條件優質，享受7折優惠利率沒有問題。

　　 理財周報記者在調查中發現，一套房能夠申請到首付二成的銀行仍然存在，但大多數銀行執行首付三成的標準，二套房則嚴格執行首付四成，唯一可商量的是利率優惠政策。

　　 工行北京分行一位房貸專員對記者說：“一手房會有指定的開發商，在考察個人以及家庭成員信用記錄之后，如果該‘戶’的貸款成員之前沒有按揭貸款記錄，個人信用情況，如信用卡等信用工具，還款記錄保持良好，個人信用級別高，那么在申請按揭貸款時，作為第一套房貸款，仍舊是首付最低20%，貸款利率7折優惠。”

　　 興業銀行北京分行一位人士對記者說，第一套房目前首付為房款的20%，不過也要看具體情況而定，貸款人的年齡、工作情況等，如果是比較年輕的貸款人，在工作穩定、信用記錄良好的情況下，首付20%，利率7折。

　　 例如該人士剛經手的一個客戶就是這種情況，該客戶比較年輕，總共按揭貸款金額為76萬元，還款期限也比較長，達到28年，首付為房款20%。

　　 “如果信用記錄有問題，第一套房的首付可能會升到30%。”該人士說。但是第二套房的標準則一定是首付40%，利率1.1倍，在信用狀況良好的情況下，客戶與銀行溝通可能會有些折扣，具體多少折扣該人士表示不同客戶折扣不同，不是統一而定的。

　　 銀行人士雖然表示信用良好可申請7折利率，但理財周報記者了解到，在審批過程中，能夠享受首付二成、7折優惠利率的優質客戶總體比較少。

　　 目前在上海大多執行首付三成的標準，理財周報記者在杭州地區調查時也只發現個別銀行能夠首付二成。

　　 “我能說渣打銀行是杭州唯一能給客戶利率7折優惠的銀行。”渣打銀行杭州分行的相關人員說，“不過，只有公務員、銀行從業員、醫生、事業單位等優質職業才能享受最低7折的優惠。而且，我們只做房齡10年以內的房子，過完錢塘江的房子接受任何中介的貸款，市區的房子只有在我行開過戶的房產中介商才能授信。”

　　首付成數與利率折扣成正相關

　　 當然，收緊的跡象已經出現。

　　 “房貸優惠隨時都會變化，利率最低7折優惠，但我只能告訴你此刻的情況。”招行蘭州分行相關負責人告訴理財周報記者，“首付二成、利率7折的首套購房已成歷史，60平米以上140平米以下的首套住房，首付必須在三成以上的優質客戶才能在我行享受7折的利率優惠。”

　　 比這家銀行更為“苛刻”的還有。

　　 建行蘭州分行相關負責人向理財周報記者表示，1月蘭州申請房貸的審核條件有諸多限制。首套房首付四成以上，或購房面積不超過140平米、所購房屋開發商與建行有合作關系、信用記錄良好的建行會員才能享受七折利率優惠；如果首付2-3成，利率可享8.5折；二套房首付4成，利率會根據個人收入、購房面積和購房總價來劃定，最低下浮24%，最高則上浮10%。

　　 從調查情況來看，“首付成數”與“利率折扣”成正相關：如果客戶愿意提高首付比例，銀行就愿意提高利率折扣；相反，如果希望減少首付，那么7折優惠利率很難享受到。

　　 理財周報記者從上海中原研究咨詢部調查了解到，目前上海各大銀行已經開始收緊放貸，首套房利率7折的情況也比較少，特別是二套房貸至少要達到7.5折或更高。

　　 “我們這邊現在二套房優惠利率最多7.5折，若你要申請更多的折扣，我只能幫你申請看，除非你們倆的工作單位都非常好，之前信用也很不錯。”華夏銀行上海陸家嘴支行的房貸人員向記者表示，“一套房首付三成，優惠利率好申請些。”

　　 北京地區，工行以及華夏銀行都表示，目前二套房利率方面也還是有部分優惠空間，但已經不可能做到打7折，降20%的可能性，打8折的可能性更大。目前，已經很少有銀行能在二套房的談判上做到利率7.1折。

　　 此前理財周報記者調查了解到，民生銀行第二套房房貸可以打折到7.1折，但記者再次回訪時民生銀行人士說，目前7.1折要看具體客戶的信用情況以及職業情況，優質客戶可以這么打折，但在審核的過程中會非常嚴格。

　　 華夏銀行上述人士說：“看你是否做成改善型住房，現在改善型的標準也比以前嚴格，關鍵還是要看第一套房的面積有多大，如果符合改善型的話，第二套房的利率打個8折還是可以的。但必須根據客戶具體情況，不是每個客戶都可以。房貸方面，第一套房或者第二套房按揭貸款，客戶與銀行有協商空間，但客戶本身的信用情況以及以往購房情況都會成為決定打折的因素。”

　　部分銀行1月已無額度可放

　　 顯然，目前客戶與銀行“談判”的空間日益縮小，在房貸收緊跡象日益明顯的1月，放給客戶的貸款標準，主動權掌握在銀行手里。

　　 之前市場傳出，部分銀行已經停止房貸業務。這一傳聞，目前已被銀行否認，但理財周報記者實際調查發現，這部分銀行并不是停止房貸業務，而是在1月20日之后無貸款額度可放，審批繼續但不放貸，放貸時間延到2月1日以后。

　　 上海一位銀行內部人士向理財周報記者透露，“工行、中行停止放貸的消息在我們銀行內部都有所耳聞，主要是它們在1月上旬放貸太猛了。”

　　 最近，有關銀監會劃定國有銀行2010年新增信貸額度的消息時有傳出。比如，其中2009年放出1.1萬億元新增貸款的中國銀行被要求大幅調低信貸增量，新的年度額度不超過6500億元。

　　 幾乎縮減一半的額度，加上2010年1月頭一周出現的猛量信貸，不難理解到1月20日之后銀行無額度可放的情況，這一現象自然滲透到房貸領域。

　　 理財周報記者兵分四路，采訪下來發現，明確表示“暫停房貸”業務的網點還不少。

　　 “1月中旬都已經停貸了，要想貸款等到年后再來咨詢吧。”中信銀行杭州平海支行的大堂經理直接告訴正去暗訪的理財周報記者。而工行浙江分行、工行杭州建國北路支行、農行浙江分行等多個銀行網點都給出了“暫時不貸”的答案。

　　 工行甘肅省分行東風場區分行工作人員表示，“蘭州的房貸已經不做了。”工行甘肅省分行營業部安寧支行安寧長新支行的工作人員則直接告訴理財周報記者：“我們暫時不做房貸，你去嘉峪關那邊的銀行問問看吧。”

　　 建行蘭州分行的負責人則表示，1月的最后一個禮拜房貸基本上處于“停滯狀態”，加上去年遺留的案件仍在堆積，所以春節之前放貸不會松弛，即使節后申請貸款也無法保證全部獲準審批。

　　 蘭州瑪雅法音投資咨詢有限公司的工作人員告訴理財周報記者，現在房貸業務依然活躍的銀行只有招行和建行。新規定在1月15日左右實施后，大多數銀行把一套房首付控制在至少三成，利率上升至8.5折，貸款額度限制在60萬元以下。理論上房齡與貸款年限之和不超過30年，而真正審批下來的貸款年限也只有15-20年。

　　 中國銀行廣東省分行營業部一位個貸經理則向記者表示，“之所以出現有些地方的銀行暫停房貸，很有可能是受到之前二套房貸政策的相關真正執行標準影響。有些銀行的支行在具體細則沒有真正落實之前情愿按兵不動。”

　　 理財周報記者在暗訪廣州與深圳的中行、建行、農行與工行的部分網點時，都沒有出現個貸經理明確向記者表示已經暫停房貸的情況。

　　 不過工行廣州一網點個貸主任則坦言，“現在我們雖然還在接受客戶的房貸申請，但審批時間比以往要慢一些拍子，更加嚴格審核。所以有些客戶礙于流程走得比較慢，影響了其購房的一些機會成本，就出現了繼續觀望房貸政策的變化作出決定是否出手。”

　　 上海華燕置業房貸部經理曾崢向理財周報記者表示，“目前的情況是，1月底確實有幾家銀行不放貸，但審批沒有停止，可能放貸的時間比以往要多個幾天。主要是銀行1月份的額度使用完畢，其實1月的房貸單子不少是去年12月積壓下來的單子，放在今年1月放，使用的額度也算在今年1月。”

　　 據理財周報記者了解，如果1月25日之后申請房貸，很有可能要到2月之后才放款。現在房貸政策消息不斷，個別銀行也愿意觀望一段，等春節后有進一步通知后再定。

　　 雙重的原因導致1月下旬，市場上出現了房貸停滯的情況。杭州易居臣信房產公司的高級置業顧問單瑞青告訴理財周報記者：“各銀行的貸款額度已經消耗完畢，加上政策不明朗，個人按揭會自然暫停，別說房貸，現在連個人消費貸款有的銀行也已放棄，如果沒有房產中介公司牽橋搭線，恐怕個人很難被授信貸款。”

　　 在采訪中，理財周報記者也發現，相對國有銀行，股份制銀行和外資銀行仍然積極地推廣房貸業務。

　　 “目前我們銀行貸款情況良好，對于客戶的房貸需求我們非常歡迎，我們在廣州地區的銀行并沒有出現暫停接受客戶房貸申請的情況。”平安銀行廣州分行個人信貸部負責人表示。

　　 深發展廣州分行營業部一位準備想辦房貸的客戶楊小姐在與記者交流時充分顯示了老百姓面對政策變化的“恐慌”。她表示，“我身邊許多要購房的朋友都以為有些銀行暫停房貸就代表原來已有的一套房貸政策也許要退出，所以大家都紛紛找銀行希望能夠盡快落實貸款的事情。”

　　 其實，楊小姐來到深發展辦個貸業務向工作人員咨詢后才更好地了解到，并沒有許多銀行暫停房貸，國家對于一套房貸的政策停止應該會給市場一個過渡期，不會說停就停。交行、招行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行這幾家記者走訪的廣州和深圳網點也沒有出現暫停房貸的情況。

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