房價面臨拐點壓力 銀行房貸政策謀變
每經記者 聶偉柱發自北京
高房價問題終于震動了最高決策層。
12月14日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措；3天后，財政部、國土部等五部委出臺文件，規定開發商拿地首付不低于五成；9天后，財政部和國稅總局公布營業稅細則，規定不足5年普通二手房按差額征營業稅。種種跡象表明，國內房地產政策拐點已現，明年房價面臨不小的壓力。一個不爭的事實是，發放大量房地產信貸之后，銀行資產質量已與房價高度相關：房價跌，銀行資產質量堪憂；房價漲，銀行資產質量亦憂。
房價捆住銀行信貸
“房地產對國民經濟有重要拉動作用，其上游能拉動建材、玻璃等行業，下游能拉動家電、裝潢等行業�！蹦硣写笮蜕虡I銀行個金部相關人士告訴記者，房地產行業如果衰退，受影響的將是整個國民經濟。
社科院金融研究所研究員尹中立表示，14日召開的國務院常務會議傳遞的信號是維持房地產價格的穩定，決策層不希望房價出現大幅度的波動。
“如果房價繼續上漲的話，將脫離基本面，泡沫將越來越大。”尹中立表示，房價畸高不可持續，終有下跌的一天，屆時銀行房貸將面臨巨大的系統性風險。
央行公布的統計數據顯示，截至2009年9月末，主要金融機構商業性房地產貸款余額為6.81萬億元，同比增長28.3%。其中，房地產開發貸款余額為2.47萬億元；購房貸款余額為4.35萬億元。
事實上，在2009年，銀行房貸風險也在隨著房價不斷高漲。國家統計局的數據顯示，1~11月，房地產開發企業資金來源4.8萬億元，同比增長44.2%。其中，國內貸款8994億元，增長40.2%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。
有分析人士認為，目前銀行有大量的貸款以不動產作為抵押，如果算上所有與不動產抵押有關的融資，這些貸款總額甚至超過銀行信貸總量的半數以上。
該人士告訴記者，國內的房地產泡沫如果刺破，將對經濟體系造成嚴重后果，解決的辦法是穩住高房價，化解銀行房貸乃至整個經濟面臨的風險。
30%跌幅是底線？
尹中立表示，目前，部分首套房執行30%的首付，二套房執行40%的首付，只要房價下跌幅度不超過抵押貸款的首付比例，居民手中的房產價值仍然為正數，出現系統性風險的可能性不大。
海通證券銀行業分析師佘敏華表示，即使出現房產價值為負的情況，貸款者也要考慮承擔的無限連帶責任，不可能簡單地把房子甩給銀行不管。
“抵押房產如果變現的話，肯定有一定的折扣。此外，在房價下跌的時候，房產不容易出手。”上述國有大型商業銀行個金部的人士告訴記者，如果房價跌幅超過30%的話，對商業銀行的影響將是系統性的。但他同時強調，如果跌幅控制在百分之十幾的話，銀行按揭貸款問題不大。
建設銀行董事長郭樹清近日撰文指出，目前中國金融業有八個發展重點，其中消費信貸特別是住房消費信貸是其中之一。郭樹清指出，目前國內銀行業的按揭貸款加起來只占到GDP的15%左右，而這個數字在歐洲可以到40%~50%，在美國是100%以上。中國不應該達到美國的水平，但目前的數字顯然太低。
“明年國家鼓勵自住房、改善型住房，保障性住房建設的力度也將加大。”華夏銀行個人業務部總經理樊燕明對記者表示，這些因素表明，未來三五年，個人住房貸款方面有良好的發展勢頭。
房貸政策謀變
盡管銀行對房貸風險普遍表示樂觀，但政府密集出臺地產政策顯然表明新一輪房地產調控政策已經來臨，房價亦面臨拐點壓力。
據了解，近期銀監會已要求各大商業銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查，其中房地產行業信貸風險赫然在列。
業內專家表示，對于銀行而言，提高住房按揭的首付比率是控制風險的好辦法。而目前，市場上出現的二套及二套以上房貸將執行5成首付的傳言更證明了此種邏輯的成立。
某國有大型商業銀行的人士告訴記者，房地產行業的風險主要來自于建設和消費兩階段。建設階段的風險來自房地產開發貸款，消費階段的風險來自個人住房貸款。國務院常務會議透露的消息顯示，國家將對房地產采取有保有壓的態度。保的是自住型的需求和住房供給，壓的是投機性需求。因此，開發貸款這方面應該不會有太大變化。
分析人士指出，目前，部分銀行執行監管層政策的力度有所減弱，比方國家規定二套及二套以上購房貸款利率要達到基準利率的1.1倍，但仍有不少銀行參照首套房政策，基準利率仍為0.7倍或者稍多于0.7倍。
該人士指出，監管機構或出臺新規重定房貸首付比例、利率優惠，但在新政出臺前，銀行將進一步嚴格執行監管層的利率。
事實上，臨近年末，決策層透露的“差別化信貸政策”、“推進保障房建設”等信息已透露了明年房貸的動向。
有銀行業界的人士指出，開發信貸方面，銀行會優先保證經適房、限價房的貸款需求；住房按揭貸款方面，銀行會區分高中低檔住房，在利率的優惠程度、首付比例方面采取區別對待的措施。
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