葉國靖

　　日前，上海市銀行同業公會(下稱“銀行公會”)擬叫停銀行向房貸中介“返點”的消息，讓廣大中介機構寢食難安。

　　昨天，上海二手房貸業務規模居前的幾家大型中介機構負責人在接受CBN記者電話采訪時表示，專營個人住房抵押貸款代理的房貸中介公司核心業務收入或將急劇萎縮，遭遇生死劫。而中原地產、漢宇地產等以房產經紀為主、兼營個人住房抵押貸款代理的中介機構，受其影響相對較小，但仍將失去一塊誘人的利潤蛋糕。

　　上海房貸業務規模最大的華燕公司總裁胡炯昨天向CBN記者表示，目前在上海市場，經由房貸中介推薦而成的二手房個貸規模占銀行個人按揭貸款業務的比重在50%~60%。

　　利益博弈

　　日前，銀行公會就《住房按揭貸款業務自律公約》(下稱《公約》)在業內征求意見，已基本形成共識，將履行相應內部程序后正式發布。該《公約》規定，各銀行在辦理房貸業務過程中，不能以任何形式向房地產中介機構或其代理機構或個人支付傭金以獲取業務來源。

　　在房貸中介背后，有著一條“隱秘”的利益輸送帶。福美來不動產董事長胡正華表示，長期以來，銀行與中介一直保持曖昧關系。為了從中介得到更多的房貸業務，各家銀行都制定了不同的“返點”方案。眼下，在上海的各家銀行返利給房貸中介機構的點數大致維持在房貸總額的千分之五左右，相比年初已經大幅下調。當時的點位大約在千分之十至千分之十七。他認為，銀行此時對中介“卸磨殺驢”，將使一批中介在未來面臨“斷炊”的危險。

　　銀行公會對房貸市場競爭態勢的調研發現，個別房產中介機構和人員為獲取“返點”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，損害了客戶的利益。銀行在此模式下，也容易造成放松前期調查，脫離市場營銷，簡單依賴中介，甚至可能會引發銀行員工違反職業道德的行為。

　　上海的房貸中介分為兩種，一種是以個人住房抵押貸款代理為主業的中介公司，他們的主要業務就是為借款人向銀行申請二手房貸款提供資料收集、預審及擔保，另一種是擁有交易按揭部的房產中介公司。假如叫�！胺迭c”，以房貸代理為主業的前者將在生命線上苦苦掙扎，因為它們的利潤來源過于單一，基本來自銀行，這一群體終將死掉一批；而本身就有房產中介業務的后者影響則相對較小，只是減少了部分利潤。

　　因此，如果“返點”最終被叫停，以房貸中介為主業的華燕、凱弈投資等公司，將受到致命性打擊。

　　“返點”壽終正寢？

　　在此之前，中國建設銀行(下稱“建行”)已宣布，由于中介收費高，該行停止了和中介公司的合作，但購房者仍可進行正常的二手房貸款。目前，建行上海分行已經淡出了與中介機構合作二手房貸。一旦《公約》施行，是否意味著“返點”在上海將壽終正寢？

　　多位中介機構負責人表示，業務收入將會收縮，但“返點”離開市場是不太可能的，不排除“返點”費卷土重來的可能性�！般y行與房貸中介的合作不會由于‘返點’的取消而終結，房貸中介可以通過提供增值服務，向獲得增值服務的各方收取服務費�！焙�炯稱，房貸中介的洗牌是必然的，這有助于這個行業的長期發展，“同時我們也呼吁對于房貸行業應該疏導而不是封閉，應該監管而不是放任，設置行業準入門檻、進行資質認證�！�

　　胡炯說，根據自身從業經驗和海外房貸市場發展的規律，個人按揭貸款是銀行的優質資產，在相當長的時間內，銀行付出一定成本去獲取并維護個人按揭貸款資產是市場供求關系的必然，而銀行直接獲取客戶進行貸款前期準備工作的成本較高，所以有效借助房貸公司的渠道資源銷售營銷銀行的房貸產品是必然的市場結果。

　　漢宇地產董事總經理施宏睿在接受CBN記者采訪時表示，這是銀行與中介之間的利益博弈。今年上半年，上海樓市異常火爆帶動了房貸業務的井噴，一些已經出色完成房貸指標的銀行不再像此前那樣為爭奪房貸業務放出高比例返點的方案。以漢宇地產為例，2009年，公司的個人住房抵押貸款代理業務量大約在20億元。

　　如果以20億元貸款額、平均千分之五的“返點”比例粗略計算，漢宇地產在理論上可從銀行獲得1000萬元的傭金收入。施宏睿強調，銀行“返點”收入僅占公司總收入的很小比例，影響不大。

　　他同時表示，今年下半年，銀行之間對房貸的爭奪已經告一段落，所以現在擬叫停合作。不過，“假使明年的房貸市場繼續執行寬松政策，作為不同利益主體的銀行將繼續上演‘客戶爭奪戰’，到時候他們依靠什么紐帶來鎖定彼此關系呢？”

　　另據某大型房貸中介負責人透露，目前除建行明確淡出與中介機構合作二手房貸外，其他銀行暫時沒有叫停房貸“返點”的實際舉措。事態向何處發展仍需觀察。

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