在這場“樓瘋”中，銀行的貸款發放頗為可觀。8月可能成為房貸政策的拐點？日前各地銀監局紛紛下發關于加強按揭貸款風險的通知，而滬上各家商業銀行傳出的消息也顯示，8月1日起二套房貸政策收緊，將回歸首付4成，利率上浮10%的原標準。

　　昨日，本報記者走訪了滬上四大行、中小商業銀行，笑容可掬的業務員們都會惋惜地說：“現在有政策，控制得很緊，得符合首付四成、利率上浮10%的規定，你想低首付、利率打折，可以去別家銀行看看。”

　　事實果真如此嗎？上海銀監局的統計數據顯示，迄今為止，上海全市中外資銀行購房貸款業務仍在大幅增長。隨后記者暗訪了多家房產中介，得到的回答都是大同小異：“有難度，但可以操作——貸款中介可以幫你搞定！”

　　記者暗訪

　　上海南站地區。一家掛著“上海房地產協會會員單位”、“‘上海房屋中介市民放心店’承諾企業”名號的中介公司內，一名中年男子正聚精會神地盯著電腦里紅紅綠綠的股票走勢，兩名中年婦女，一位在電腦上打牌，一位有一搭沒一搭地閑聊。半天才有兩名打工者模樣的人，跟這家中介簽了個租房意向。

　　房市火爆，而記者走訪的上海南站、徐匯南丹東路等不同價位樓盤所在地的多家中介，工作人員看起來似乎都很悠閑，他們的說法是：“房子一出來，都被搶光了。”如此搶房子，并不是所有人都現金充足，于是各種貸款問題也就特別多。

　　“多出兩三千，貸款中介幫你搞定”

　　記者一行以小夫妻的身份找到中介，表示要給父母再買一套小戶型。條件也講得很不理想：“首套房貸款還沒還清”、“現在手上錢也不多，首付成數不可能高”、“利率還想享受打折優惠”。如此苛刻的條件，跟最近銀監局嚴控貸款的通知，完全是背道而馳。但每次條件說完，幾乎所有中介公司的代表都表示： “有難度，但是可以貸到，沒問題！”

　　記者也表示了懷疑，說正是因為剛剛看過了新聞，得知二套房貸款門檻提高，才慌忙過來的。巨×房產的高先生說：“銀行的情況，你們肯定不會了解，政策嘛，總是提前廣播，執行起來起碼要3個月后。我們也聽到了這個風聲啊，但現在絕對是雷聲大，雨點小，我可以給到你首付3成、利率7折，當然，到10月份之后你再來，可能就要相對困難一點。”在另一家中介，記者說：“聽到銀行內部表示，銀行已經從8月1日開始實施。”這家中介的業務員說：“確實，要比以前難一些，但你假如愿意多出兩三千塊，這些，貸款中介都可以幫你搞定！”

　　看記者不太相信，他也笑了：“現在生意不錯，要不要隨便你，本來你要的這種房子，我前兩天手上還有兩套，但就這兩天，全部出手了。貸款方面，你可以完全放心，我敢接你的單子，就表示我有這個關系，可以幫你搞定！”

　　“她買了10套房，貸款都是我做的”

　　在另外一家中低檔次的中介公司，記者聽到了同樣的話。“做我們這行的，這是公開的秘密，沒這點手段，誰還敢做中介啊？”天×房產的業務員趙阿姨說。她還指著旁邊跟她聊天的一個中年婦女說：“你看她，我朋友，她有10套房，你看不出來吧？貸款全是通過我做的！”

　　記者打量了一下，這位“大款”阿姨大概50多歲，穿著打扮很一般，看起來就是一位普通的家庭婦女，實在不像有多少資產的樣子。“10套房？那你平時收入很高咯？你貸款多少？”記者問她。

　　“我么，不上班的呀。貸了500多萬，每個月還款28000多，還可以的，不是很吃力。”這位阿姨看得出來，也在鼓動記者多貸點，好幫朋友趙阿姨拉到這筆業務。

　　“那你怎么還這每個月的28000多呢？”

　　“我10套房子，大部分都租出去了呀！”

　　“可我在新聞里看到，說如今的房價飛漲，租金回報率并不高啊！”

　　“最近是相對差了點，但之前我已經賺了不少，現在每個月再自己補點就足夠了，你想啊，起碼這10套房子都是你的了呀！”

　　“貸款500多萬，怎么能貸那么多啊？”

　　“不光能貸，而且首付成數也不高，利率也是打折的。”她再神秘一笑，朝趙阿姨努努嘴：“你問她，她就是做這個的！”

　　趙阿姨也是神秘一笑：“你不知道的，銀行是有很多內幕的。”記者再追問，她卻只笑不答了。

　　“千年不賴，萬年不還”

　　在走訪了多家中介后，記者也了解到，大大小小的中介公司，并不是所有公司都跟銀行有著良好的關系，不少人是通過貸款中介，再來搞定部分客戶令人頭大的貸款問題的。合同簽完，收完中介費用，中介公司就完全抽身，而風險，則到了銀行頭上。“銀行的錢，不花白不花！”這是記者在這些中介內，聽到的最多的話。

　　上文所提的那位買了10套房、貸款500萬的中年婦女，她就給記者洗腦說：“你們小年輕，觀念不要比我們老阿姨還陳舊。不要總覺得還不上銀行的錢，銀行的錢嘛，就是‘千年不賴，萬年不還’呀，銀行的錢，就應該是拿來給我們‘生蛋’的！”

　　貸款中介怎么就能搞定？一家中介的業務員說：“一般的貸款中介，都起碼和10家銀行保持著合作關系。這家不行，到那家，總歸能碰到可以搞定的。在銀行的業務淡季，貸款放不出去時，他們就要求助貸款中介了；所以，當貸款火爆，上面要求收緊時，貸款中介也會來求著銀行——誰都會有淡季旺季啊，所以，一般來說，銀行是會給這個面子的。”

　　【記者觀察】

　　貸款中介，玩的就是高風險

　　在記者的暗訪中，房產中介大包大攬，大有沒有不敢接的買賣的架勢，而在他們身后，則總有貸款中介的身影出沒。

　　貸款中介本身是應市場需求而產生的，很多都打著投資管理公司、投資咨詢公司的招牌，但事實上都差不多。貸款中介與某家或是某幾家銀行支行的信貸部門有良好的合作關系，他們向銀行提供業務信息，協助有簽約關系的銀行機構辦理貸款，從中賺取手續費。

　　隨著貸款業務的日益復雜化，購房者直接從銀行貸款，第一是對手續不夠了解，其次是可能資質不夠，對他們來說，貸款無疑是一件麻煩的事。貸款中介的業務因而也越來越多。但由于法規、監管的不到位，在利益的推動下，包括一些大型的貸款中介，也都越來越多地開始打擦邊球。

　　除了正規的業務之外，很多貸款中介做的業務，對銀行來說其實是高風險的。比如最正常的房貸，個人向銀行申請，要提供多種證明，而且貸款額度有限，但在貸款中介那里，他們都可以搞定，甚至連個人收入證明這樣的“硬性證明”，他們都能在收費后幫你做到。一些中小房產中介公司，為了提高業務的成功率，也會和貸款中介合作。

　　盡管有專家表示，“國內商業銀行不良貸款率一直居高不下，跟貸款中介有著很大關系”，但事實上，各家銀行對貸款中介都是態度曖昧的。有些銀行甚至把一些貸款業務“內定”給了貸款中介，有讓銀行業務人員減輕工作量的原因，也有不少不足為外人道的貓膩成分在其中——比如，有人去貸款，銀行表示不能辦理，但可以推薦他到某中介去辦理，這時，他就可以從貸款中介處拿到介紹費。

　　不過，隨著目前監管層的措施越來越嚴格，貸款中介的門檻也越來越高。

　　中介拆招

　　在一系列的暗訪中，記者給大大小小的中介公司出了不少難題，但他們看來已是經驗豐富，見招拆招，沒有一絲含糊，沒有一道題能難住神通廣大的中介，而銀行二套房貸背后的漏洞，也就此一覽無遺。

　　難題1首付

　　我要再買一套100萬左右的小戶型二手房，但我現在身上只有20來萬，完全不符合二套房要首付4成的標準，怎么辦？

　　中介：“這是最簡單、也是最常見的問題了，都算不上是難題。我們會牽頭，讓你跟賣家簽訂一份合同，將總價做高。像你這種情況，想貸70多萬的話，可以將總價做到120萬，這樣去掉首付4成，也就是48萬，你可以貸到72萬，而你實際只要付28萬的首付，相當于3成都不到。否則按照100萬，你最多只能貸到60萬。”

　　記者：“那不是要多付稅嗎？”

　　中介：“那當然，而且賣家多出來的稅也得你付。不過，稅才能要多少錢啊？相比于這么點錢，你能拿到更多的貸款，才是最實在的。”

　　記者：“那總價做高，賣家會不會給我造成風險？比如他最后說沒拿到那么多首付，合同上的首付金額畢竟比我實際付的要高很多。”

　　中介：“做高房價和做低房價，都是現在通行的做法了，一個是為了多貸款，一個是為了少交稅，基本上沒什么風險，賣家反正只要拿到他想要的錢就行了，所有事情都是我們出面的。”

　　【政策解讀】

　　繼杭州、北京、深圳等地收緊二套房貸后，上海、成都等地也正式收緊二套房貸款政策。日前，上海銀監局轉發中國銀監會《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求嚴格執行二套房貸款規定，包括首付40%，嚴防“假首付”、“零首付”等。

　　難題2利率

　　我首套房的貸款還沒還清，暫時也還不清，但我還是想再買一套，利率上能像首套房那樣打折嗎？因為聽說二套房不僅不能打折，還要上浮10%。

　　中介：“當然可以了，上浮10%，那還有誰去找他們貸啊？首套房沒還清貸款的，我們也經常碰到，這些都是小事情。只要你能還得起，就能貸得出。”

　　記者：“可是我去附近的建行問了一下，他們說是要上浮10%的。”

　　中介：“你自己過去找他們貸款，總歸會告訴你不行的，他們會說額度指標已經基本完成，不一定上浮10%，但肯定不會給你打折了，只能由我們來。”

　　記者：“你們怎么就可以？”

　　中介：“貸款中介在銀行內部都有關系啊，能貸出去么，銀行總歸是賺錢的。”

　　【政策解讀】

　　盡管目前銀監會并沒有明文規定二套房利率要上浮10%，但這個政策已在大銀行間口頭通知，接下來很可能將實行。記者算了一筆賬，5年以上商業貸款利率為5.94%，上浮10%就是6.534%，而7折是4.158%，一上一下，利率竟然可以差到2.3%以上！二者幾乎天壤之別。

　　難題3收入

　　我收入不是很高，首套房就是父母資助買的，那買二套房，銀行還會給我放貸嗎？

　　中介：“我不是說了嗎？貸款方面，不是你要操心的。很多買房的人，像你們這種小兩口，賺錢不太多，怕貸不出來，但銀行怎么知道你真正的收入？你到時候不要拿工資條什么的去做資產證明，假如能在單位開個收入證明，就可以了。”

　　記者：“有用嗎？”

　　中介：“有用的。當然，你也別貸了還不起，比如你一個月賺2000元，還貸一個月要8000元，那從你自身來說，都沒必要做這樣的貸款。我們做的，是比如你一個月賺2000元，需要還銀行1500元。一般來說，銀行不會放這樣的貸款，因為風險比較大，你稍微做個收入證明，我們再用用關系，這筆貸款就能下來了。”

　　【政策解讀】

　　商業貸款的月還款額，銀行都是按照月收入的一半來操作的，這也是為了證明貸款者可以正常還款，不影響生活。

　　難題4戶籍

　　聽說外地戶口在貸款方面會受到諸多的限制，像首付成數和利率的優惠幅度？你能讓我們享受二套房首付3成、利率打7折的優惠嗎？

　　中介：“外地戶口在銀行那邊，確實有一些限制，但我們通過貸款中介，是可以做到一樣的，不會給你提高首付成數，也不會提高你的利率折扣。”

　　記者：“他們不怕風險嗎？”

　　中介：“外地戶口只是相對的，假如你工作穩定，收入穩定，他們為什么不做你的生意？戶口是假的，錢才是真的！銀行有些話，你是不能聽的，他們經常也就是忽悠忽悠。”

　　【政策解讀】

　　上海銀監局發布的上半年上海房地產信貸運行分析報告指出，個人住房貸款在結構上有個明顯變化是，外地人士住房貸款由一季度減少5.1億元變為二季度增加92.1億元。外地人士住房貸款增量占比已由1-4月的19%升至1-6月33%。雖然上半年外籍人士住房貸款凈減少，但6月份凈增加了3.4億元。這些都表明，控制炒房的一些措施，已漸漸失效，投資、投機購房大幅上升。

　　【監管應對】

　　上海銀監局強化房貸風險監測

　　上海銀監局近日召開了2009年年中工作會議，他們表示已經注意到了如今樓市的狀況，強調“將強化風險監測，關注房地產信貸管理，加強對個人住房信貸政策執行情況的查訪力度”。

　　上海銀監局督促銀行業金融機構切實貫徹落實二套房按揭貸款政策，重點支持借款人購買首套自住住房貸款需求，對投資、投機性住房堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則。強化房地產信貸風險的監測和提示，定期進行房地產和相關上下游行業風險的壓力測試，督促銀行關注房地產開發貸款貸前、貸中、貸后各環節的合規性，關注房地產項目的建造風險和完工風險。

　　銀監局的統計數據顯示，截至6月末，上海全市銀行的個人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。3 月份以來，個人房貸業務隨樓市成交量逐月放量而大增，6月份增加129.8億元，創歷史單月最大增量紀錄，而二季度增量也創歷史新高。(陳宏)

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