李文龍

　　新年伊始，坊間開始盛傳，沉默已久的銀行終于對房貸進行松綁，存量貸款利率最高可享受7折優惠。而有報道稱，工農中建等國有銀行，均正在或已經制定了新的存量房貸利率優惠政策，基本都將于近期實施。而記者致電四家國有銀行，除去建行總行已公布政策外，其他銀行還沒有明確的消息。

　　在接受記者采訪時，建行總行表示，已要求各分行結合當地的房地產市場情況，區分地域、區分樓盤、區分客戶，合理評估貸款風險自行決定。就此，建行北京分行明確提出，原則上對于2008年10月27日前發放的原住房貸款利率執行基準利率0.85倍的個人住房貸款，且貸款賬戶在近年內沒有拖欠記錄的，根據借款人的申請，執行利率最低可以下調至基準利率的0.7倍。

　　據有關媒體報道，農行北京分行也已經出臺存量房貸優惠政策，原來享受8.5折優惠利率、原貸款金額在30萬以上、無不良貸款記錄的，可以享受7折利率優惠。但該行對記者表示，目前還沒有統一的口徑。另據內部人士透露，對于存量房貸優惠政策，農行北京分行實際上已經開始實行，該行的一個客戶告訴記者，農行已經確定將對其2005年的房貸實行7折優惠。

　　而在此之前，民生、浦發以及其他一些中小銀行已于去年年底針對存量房貸客戶推出了7折優惠利率。

　　自去年10月22日央行發布“房貸新政”以來，購房者就翹首以盼，存量房貸是否也能在利率下浮幅度上有所調整。按照央行的規定，自去年10月27日起，商業性個人住房貸款利率下限由貸款基準利率的0.85倍擴大為0.7倍。但在政策出臺之后，多家銀行針對新增貸款7折的規定一直遲遲未出臺細則，針對存量貸款的優惠政策更是難產。如今距央行政策出臺已有兩月之余，存量房貸優惠政策“千呼萬喚始出來”，但各家銀行的表態又似乎仍在云遮霧繞，不甚明朗。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，在去年的房貸新政里，央行并沒有給銀行硬性規定，因而銀行的操作空間和自由度很大。隨著持續降息和新的住房信貸政策的出臺，商業銀行的房貸利差空間迅速壓縮，因此商業銀行面臨著兩難的選擇。這也是各家銀行細則遲遲未出臺的原因。

　　據銀行人士測算，經過5次降息之后，5年期以上貸款利率打7折只有4.158%，與5年期存款利率3.6%相比，只相差0.558個百分點。而隨著房地產市場的持續調整，銀行的潛在風險卻反而水漲船高。

　　“如果按照四大國有銀行現行設定的標準，那么能否享受7折優惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右，”易憲容分析，如果現在住房按揭存量貸款都能夠享受優惠利率的話，估計國內商業銀行一年減少收益在165億元左右。如果把2009年房地產市場價格下降的風險考慮在內，估計國內商業銀行所遭受到的損失比這要大得多。

　　也有專家指出，由于國內經濟增長勢頭放緩，一些購房者收入減少，銀行存量房貸的潛在風險越來越大，而存量房貸7折優惠政策一方面可以刺激房地產市場，另一方面可以減輕部分房奴的月供負擔，有利于防范信貸風險。據了解，銀行實行存量房貸優惠政策后，受惠的將主要是2005年后承受高房價和高利率的購房者，這將對銀行的房貸質量產生積極影響。

　　從已經實行優惠的各家銀行的實際措施看，老房貸客戶要獲得7折利率的門檻并不低。除去農行、民生銀行為符合條件的貸款人自動調整外，其他銀行多數需要借款人主動向銀行提出申請，而銀行在審核環節設置了首套、普通自住、貸款余額、信用記錄等多項關卡。例如，對于存量房貸優惠利率的申請，建行北京分行將根據借款人的信用狀況、貸款房屋抵押登記辦理情況、建行產品使用情況以及是否為建行優質客戶等因素，實行差別化的政策。

　　專家分析，與申請門檻較高一致，大型銀行的存量房貸數額巨大，所占市場份額較大，出于對利潤的考慮，7折“閘門”不會輕易全面打開。但在其他銀行陸續實行優惠后，存量房貸客戶的反應將會左右各家銀行的政策變動，這取決于銀行和客戶之間、各商業銀行之間的博弈。

　　就全行業來講，如果某家銀行存量房貸利率優惠門檻偏高，而其他銀行較低，勢必造成大量個人客戶的流失。在房貸市場整體競爭激烈的背景下，由于不愿輕易失去客戶，銀行勢必也將隨之調低門檻。因此對于將來各銀行的政策調整，可能還需要一段時間才能明朗。

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