翟宇

　　幾天前，李先生的家里突然來了一位銀行的業(yè)務(wù)員，極力向他推薦銀行新近推出的個(gè)人住房非交易性轉(zhuǎn)加按貸款(下稱“轉(zhuǎn)加按”)業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)員在查看了李先生上海的兩套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證后，當(dāng)即表示，可以為李先生其中一套住房辦理轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)，除去還掉原銀行按揭貸款后剩余的錢款，可以放在李先生的賬戶里，供其隨時(shí)取用，而且是循環(huán)信用貸款。

　　有意思的是，該業(yè)務(wù)員還向李先生建議，為了不讓其原來的按揭銀行知道他們?cè)凇巴趬δ_”，他們可以先提供一筆錢給李先生還掉原銀行貸款，再把按揭轉(zhuǎn)到其所在銀行，這期間還不需要擔(dān)保公司提供擔(dān)保，也可以為李先生省去一筆擔(dān)保費(fèi)。

　　由于李先生后來并沒有接受該銀行的建議辦理轉(zhuǎn)加按的業(yè)務(wù)，因此也無從獲知該業(yè)務(wù)員在為其辦理這一業(yè)務(wù)期間是否需要其房產(chǎn)的

產(chǎn)權(quán)證作為抵押，如果無須抵押，則銀行的風(fēng)險(xiǎn)將驟然升高。

　　更為重要的，上述業(yè)務(wù)員所在的銀行位居國內(nèi)大行之列，且各項(xiàng)業(yè)務(wù)均居幾大行前列，其業(yè)務(wù)員仍然為了爭搶房貸業(yè)務(wù)而出此“策略”，可見其放貸的心切。

　　實(shí)際上，在過去的幾個(gè)月，轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)正在成為一些銀行的重點(diǎn)推動(dòng)業(yè)務(wù)之一。最早表示重開轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)的，是深圳發(fā)展銀行(下稱“深發(fā)展”)。此后，滬上一大批中小銀行紛紛跟進(jìn)，而工行、中行、建行等大型銀行也相繼推出轉(zhuǎn)加按。

　　轉(zhuǎn)加按全面復(fù)蘇

　　據(jù)了解，在

宏觀調(diào)控開始之前，轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)也曾是各銀行瘋搶的業(yè)務(wù)之一。但自去年3月，央行要求取消房貸優(yōu)惠利率、實(shí)行下限管理的新政實(shí)施后，在銀行同業(yè)公會(huì)的介入下，各銀行彼此達(dá)成“默契”，不再提供房貸轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)，也致使該業(yè)務(wù)一度基本絕跡。

　　深發(fā)展此次重開轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)是全國性的，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在網(wǎng)站上查詢時(shí)，發(fā)現(xiàn)在成都、重慶、北京等城市，深發(fā)展的業(yè)務(wù)員都在以各種方式向消費(fèi)者推薦轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)主要是，利用銀行間房貸利率的價(jià)差，將房貸“搬家”從而節(jié)省利息。

　　記者以客戶的身份致電深發(fā)展上海分行個(gè)人房貸按揭中心，相關(guān)人員表示，能否做轉(zhuǎn)加按的關(guān)鍵在于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)，深發(fā)展將在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打七折放款，如果這個(gè)額度比剩余的按揭貸款多出一定額度，這個(gè)轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)才有辦理的意義。

　　此外，深發(fā)展對(duì)加按的這部分貸款所適用的利率也將根據(jù)貸款用途的不同有相應(yīng)的增減。據(jù)上述人員介紹，如果貸款用于企業(yè)運(yùn)營，則只能用于在上海注冊(cè)且開業(yè)一年以上的企業(yè)，使用年限在兩三年內(nèi)的，年利率在7%~8%之間，如果是5年以上的長期貸款，利率將高達(dá)9%左右，“并不合算，一般將貸款用于企業(yè)運(yùn)營的客戶，都是采用一年期貸款，一年后一次性本息付清的形式”。

　　如貸款用于個(gè)人消費(fèi)，則必須提供消費(fèi)用途證明，比如買房需要提供

購房合同，利率將超過7%；而用于買車是“最不合算的”，利率高達(dá)8%以上。據(jù)了解，目前深發(fā)展辦理該業(yè)務(wù)一般只需1個(gè)月左右的時(shí)間。

　　上海最大的信貸機(jī)構(gòu)——工行最近也將轉(zhuǎn)加按列入個(gè)人房貸的主推業(yè)務(wù)。據(jù)工行上海某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理劉先生介紹，以價(jià)值充足的房產(chǎn)作為抵押，無須再追加其他抵押物，本行及他行的房貸客戶即可獲最長5年、最高200萬元的追加貸款或最長10年、最高達(dá)50萬元的加按揭貸款，資質(zhì)優(yōu)良的借款人還可獲基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。目前，關(guān)于轉(zhuǎn)加按的廣告已在工行各支行網(wǎng)點(diǎn)醒目處張貼。

　　除了各銀行的業(yè)務(wù)人員在到處尋找有意辦理轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)的客戶外，一些金融中介機(jī)構(gòu)也以此為“噱頭”，大量地拉攏消費(fèi)者。住在楊浦區(qū)某新建小區(qū)的陳小姐對(duì)記者透露，她家的信箱里最近已經(jīng)收到過好幾份關(guān)于金融服務(wù)的廣告單，其中都是以所謂的投資管理公司名義，并將房產(chǎn)轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)作為主推業(yè)務(wù)。

　　記者以客戶身份致電其中一家公司，對(duì)方在向記者介紹了相關(guān)業(yè)務(wù)后，記者表示，希望到銀行再次詢問，對(duì)方當(dāng)即表示，銀行現(xiàn)在一般都不受理個(gè)人的轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)，一般都是以投資公司的名義去辦，而且要資信好的投資公司才能辦得下來。最后，她強(qiáng)調(diào)，每天要求辦這個(gè)業(yè)務(wù)的人非常多。

　　但銀行方面反饋的信息顯示，轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)恢復(fù)后，并沒有迅速回升的跡象，而且部分銀行的要求相對(duì)比較嚴(yán)格，比如中國銀行的貸款有嚴(yán)格的用途說明，而且這筆貸款客戶是拿不到現(xiàn)金的，比如將貸款用于買房，則銀行會(huì)將錢直接打到開發(fā)商賬戶上。

　　據(jù)中國銀行上海某支行客戶經(jīng)理王先生表示，在該行辦理轉(zhuǎn)加按業(yè)務(wù)適用的利率最低就是基準(zhǔn)利率，如果之前的貸款有過逾期記錄，利率將抬升，而且很可能會(huì)批不下來。

　　但是，已經(jīng)有跡象表明，上海各銀行對(duì)個(gè)人房貸都在悄悄放開手腳。

　　銀行可能再現(xiàn)爭搶客戶大戰(zhàn)

　　工行的客戶經(jīng)理劉先生昨天向記者詢問是否有比較熟識(shí)的上海大型中介機(jī)構(gòu)的人員，他希望通過記者的牽線，使其與中介機(jī)構(gòu)建立良好的關(guān)系，最終能將中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的客源為己所用。他表示，“現(xiàn)在各銀行都在搶這個(gè)蛋糕”。

　　此前，銀行一般都會(huì)與一些中介機(jī)構(gòu)形成固定的合作方，這些中介機(jī)構(gòu)一般都會(huì)向客戶推薦與其熟識(shí)的銀行。這在業(yè)內(nèi)已達(dá)成基本的默契。劉先生的想法，顯然希望能打破原有的格局，將一些中介機(jī)構(gòu)的客戶拉攏過來，這勢(shì)必導(dǎo)致銀行間客戶的爭奪大戰(zhàn)。

　　實(shí)際上，各銀行達(dá)成共識(shí)的是，開發(fā)貸款不能做，生產(chǎn)型、消費(fèi)型企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)又大，而貸款指標(biāo)又?jǐn)[在那里，銀行里很多錢都貸不出去，只能再次將主攻目標(biāo)放在個(gè)人房貸上。

　　8年前的1998年，個(gè)人房貸在上海各銀行的全部業(yè)務(wù)中還只占極小比例，全部貸款余額不足300億元。但2000年之后，上海房貸的發(fā)放量開始迅速上升，僅2004年至2005年一年的增幅就超過1000億元。2005年年中，上海的個(gè)人房貸一舉突破2700億元，在滬上中資銀行全部貸款量中占比超過8%。

　　隨著2005年國家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控措施后，上海樓市一度出現(xiàn)慘淡局面，銀行房貸的“好日子”也隨之一去不返。自2005年7月起，上海個(gè)人房貸增幅出現(xiàn)“10連陰”，累計(jì)下跌接近230億元。

　　今年5月，上海樓市短暫回暖，個(gè)人房貸也開始出現(xiàn)止跌回升的跡象，但隨著“國六條”的出臺(tái)，房貸復(fù)蘇“曇花一現(xiàn)”，個(gè)人房貸在今年9月再次出現(xiàn)負(fù)增長，當(dāng)月房貸余額即減少了0.36億元。根據(jù)央行上�？偛孔钚陆y(tǒng)計(jì)，10月上海房貸跌勢(shì)更甚，當(dāng)月下跌3.77億元。

　　一位銀行的客戶經(jīng)理頗有些無奈地告訴記者，前段時(shí)間控制得緊時(shí)，個(gè)人辦理按揭根本沒得商量，任何優(yōu)惠條件都沒有，現(xiàn)在，一切都倒過來了，“我們要過去求他們了”。現(xiàn)在各銀行都在出臺(tái)一些優(yōu)惠措施來吸引客戶，比如較早前，一些銀行推出的免保險(xiǎn)費(fèi)、免公證費(fèi)的優(yōu)惠。

　　但是，在市場(chǎng)成交并不活躍的今天，銀行即便推出再多的優(yōu)惠措施，也很難獲得更多有效的貸款增額。因此，一些銀行在轉(zhuǎn)加按的基礎(chǔ)上，還推出了“加按”的業(yè)務(wù)，即按揭貸款在一家銀行的，可以在另一家銀行獲得房產(chǎn)新評(píng)估價(jià)值與剩余按揭貸款的差額相當(dāng)?shù)馁J款，而且這部分加按貸款是無須任何擔(dān)保的。

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