天津力推住房信貸銀行 實操面臨門檻過高難題

　　來源：中國經(jīng)營報 本報記者：朱紫云、李樂

　　兩年前進入中國市場的住房信貸銀行，如今借助天津濱海新區(qū)綜合改革天時、地利、人和之勢再獲青睞。但這種“舶來品”能否在津門生根發(fā)芽，還要經(jīng)受市場的考驗。

　　運營難題

　　天津市市長戴相龍近日在天津濱海新區(qū)開發(fā)開放與金融改革創(chuàng)新高峰會上提出，將利用天津現(xiàn)有金融機構(gòu)和部分金融機構(gòu)轉(zhuǎn)軌之際，論證和組建主要為低收入者提供貸款購買90平方米以下住房的住房信貸銀行。

　　以低息貸款為賣點的住房信貸銀行對天津來說并不陌生。兩年前，天津中德住房儲蓄銀行(以下簡稱“中德銀行”)已經(jīng)開始試水住房信貸。具體操作辦法是：客戶與中德銀行簽訂住房儲蓄合同后，客戶按月向銀行存款，在存款總額達到合同金額的40%～50%時，就可申請合同全額的購房貸款，并可以享受到3.3%最低貸款年利率。這在國內(nèi)各種個人

住房貸款中利率最低。

　　按照設立之初的宗旨，中德銀行主要針對中低收入者提供住房儲蓄貸款。“主要客戶群是中低收入者，其中有一定經(jīng)濟基礎的人占有相對比較大的比例。最低層次的低收入者在

房價飛漲的情況下，通常難以達到銀行的貸款門檻。”中德銀行一位內(nèi)部人士告訴記者。

　　在目前已經(jīng)存在一家住房信貸銀行的情況下，濱海新區(qū)如何效仿？是重新組建一家銀行，還是擴大中德銀行的業(yè)務規(guī)模？如果重新組建的話，新的住房信貸銀行該如何定位？目前，這一問題還處于論證階段。“如果只面向低收入者，對于商業(yè)銀行來說還很難做，銀行要以追求盈利為目的；如果有政府財政補助，那么就屬于政策銀行的范疇，實際中也并不容易操作。”天津金融界資深人士表示。

　　至于在上報方案中提到的“專門針對90平方米以下的中小套型住房”，這位人士指出，這并不是一個太大的技術(shù)難題，“在抵押預售合同復印件的時候會進行嚴格的貸款條件審核，都可以把關(guān)。”

　　中國模式

　　“總體來說，目前中德銀行的業(yè)務量并不太大。”上述在中德銀行運營一線的內(nèi)部人士體會頗深。“要買一套50萬元的房子，客戶至少要在中德銀行存入25萬元現(xiàn)金。對于普通人而言，這需要較長一段時間。”

　　中德銀行并未公布其對外實際的經(jīng)營業(yè)績。而天津市副市長崔津渡在不久前出席住房公積金與住房儲蓄組合貸款簽約儀式上透露，中德銀行從2004年2月份成立至今兩年半的時間，業(yè)務總量已經(jīng)超過70億元。

　　“我們主要還是靠規(guī)模。在目前規(guī)模不是很大的情況下，我們還沒有太高的利潤。”前述內(nèi)部人士表示。

　　中國人民銀行研究局研究員鄒平座認為，在德國頗有市場的住房信貸銀行，是否適合

房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的中國，仍然需要進一步驗證。“之所以住房儲蓄銀行在德國有非常大的市場，是因為德國房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，投資回報率和存款回報率差異不大。但在進入中國時，德方可能忽略了中國近幾年的房地產(chǎn)居高不下的投資回報率。”

　　然而，相對于投資回報率而言，在目前房價節(jié)節(jié)攀升的形勢下，更為實際的顯然是如何解決居民信貸門檻高居不下的問題。這對將來天津擴建住房信貸銀行也有警示意義。

　　目前，中德銀行已經(jīng)著手開始擺脫單純照搬德國模式的套路。為了拓寬渠道、擴大業(yè)務規(guī)模，本月已經(jīng)和天津市住房公積金管理中心推出住房公積金與中德住房儲蓄組合貸款。“這是降低住房儲蓄信貸門檻的有效途徑，在為居民提供貸款來源的同時銀行自身也實現(xiàn)擴大業(yè)務規(guī)模。”前述中德銀行內(nèi)部人士強調(diào)說。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這些嘗試很可能為即將在濱海新區(qū)成立的住房信貸銀行“探路”，試驗順利的話，濱海新區(qū)的住房信貸銀行無疑會更加“中國化”。