本報記者 程志云 馬宜 天津、北京報道

　　8月15日，中德住房儲蓄銀行外資股東德國施豪銀行行長馬蒂亞斯·麥茨匆匆來華拜訪了天津市長戴相龍。

　　幾天后，中德住房儲蓄銀行便高調發布一系列新業務規劃：市政府提高住房儲蓄存款利率補貼，建立第一家門市，與建行和公積金管理中心合作新產品……

　　然而幾周前，外電曾爆出消息，鑒于合資企業發展不如人意，德國施豪銀行正在重新檢查其業務進展，將在今年底決定是否撤出該項目。

　　盡管施豪一再辟謠，但知情人士透露，麥茨來訪決非偶然，擁有成熟德國經驗的中德住房儲蓄銀行在中國的發展并非一帆風順。

　　誤判中國市場

　　中德住房儲蓄銀行由中國建設銀行(總行)和德國施威比豪爾住房儲蓄銀行在2004年2月合資建立，注冊資本1.5億元人民幣，施豪銀行持股24.9%。

　　一位中德住房儲蓄銀行人士告訴記者，“德方在剛進入的時候對中國市場是非常有信心的。因為住房儲蓄體系在德國已經是非常成熟的體系，施威在德國的市場占有率達到25%。他們看到國內從2000年以來房地產市場的快速增長和購房市場巨大的潛力，因此當初一上來拿德國的模式切入這塊市場，而且預期的銷售量比較大�！�

　　但到目前為止，開業兩年多，中德住房儲蓄銀行的儲蓄額70億元人民幣，儲戶7萬，今年2月份以來開始放貸，貸款額度4億。“初期的運作遠沒有達到預期的目標”這位內部人士透露。

　　之所以造成如此大的誤差，主要是源于初期對中國市場的判斷不準確。

　　與一般商業銀行不同，住房儲蓄銀行運營模式是只向住房儲蓄客戶吸收存款，存款達到一定數額后，儲戶就可以獲得相應的低息購房貸款，存貸利率在合同期內保持不變。中德住房儲蓄銀行推出的最優貸款利率僅為3.3%，明顯低于房貸市場利率。

　　但問題在于中國城市的房價自2002年開始呈現快速上漲的趨勢，到目前房價幾乎翻了將近一倍多。這種情況下，購房者心態非常浮躁，急于購買，不會在購房之前先作長期的儲蓄和規劃。而中德住房儲蓄銀行初期對此估計不足，上來就照搬德國模式和中國市場進行對接，因此，業務空間受到擠壓。

　　此外，中德住房儲蓄銀行的岳慕禮女士坦言，中德住房儲蓄銀行主要采取網點銷售與直銷團隊共同營銷的方式進行銷售，但與國外不同，國內老百姓對直銷的印象不好，不愿意工作人員到家中拜訪，因此營銷人員很難開展工作。

　　住房儲蓄在我國還處于摸索和運營階段。政策配套、法規配套、市場運營模式等等都還需要探討�！坝行┓ㄒ庍�要結合我們的運行去調整。” 中德住房儲蓄銀行副行長師宏告訴記者。

　　即便如此，師宏表示，住房儲蓄銀行仍然有相當大的業務空間。因為能夠即時買房的人終究只是有限的�！案�多的人，尤其是年輕人，還需要一定的時間來積累。而我們正好給他們提供了低利率的機會�！彼�說。

　　新機會

　　不過，事情開始向好的方向發展。

　　2006年5月24日，國務院辦公廳轉發《建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，控制住房價格的快速上漲。此后，中國銀監會下發了《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，要求各商業銀行和金融機構嚴格控制房地產貸款的風險。

　　“嚴格的宏觀調控政策將會削弱對房價快速上升的預期對于住房儲蓄而言，是非常大的利好。因為，對房價的高增長預期減弱了，居民會更加理性的考慮買房的問題，會做一個相對較長時期的規劃。這和我們所提供的金融服務的宗旨不謀而合�！币晃恢械伦》績π钽y行營銷人員說。

　　與此同時，因為住房儲蓄能夠延緩購房需求，天津市政府也在謀求通過支持居民參加住房儲蓄來實現購房融資。

　　今年8月份，天津市政府將財政對存款利息的補貼由1%提高到1.5%。

　　“這0.5的貼息是免稅的，它帶來的稅前貼息是0.625%，更重要的是它帶來了政府的聲音，對于普通居民而言，對我們的信任增加了�！绷硪晃恢械伦》績π钽y行營銷人員表示。

　　此外，不斷上調的利率也給中德住房儲蓄銀行帶來契機。

　　2006年8月19日，中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率。一年期貸款基準利率，由現行的5.85%提高到6.12%。

　　而住房儲蓄貸款由于其運作的封閉性，不受利率波動的影響。目前已經簽訂合同的用戶將能夠始終保持3.3%的低息貸款。由于市場普遍對加息的預期強烈，因此，住房儲蓄銀行的貸款具有相當大的價格優勢。

　　中德住房儲蓄銀行副行長師宏表示，“2006年到現在的業務量已經超過去年全年了�！�

　　備戰低成本擴張

　　正是看到市場機會，中德儲蓄銀行開始謀求對房貸市場迅速擴張。

　　在最近的信息發布會上，中德住房儲蓄銀行宣布對業務線進行相應調整，與建設銀行、公積金管理部門以及商業擔保公司進行合作。據了解，中德住房儲蓄銀行將通過與建設銀行合作將住房儲蓄資金與建設銀行資金相結合推出類似轉按揭的即期替換式住房貸款。此外，中德銀行還與天津市住房公積金中心共同開發了住房儲蓄與個人住房公積金組合貸款。

　　中德銀行同時利用其低成本優勢進行營銷網點上的布局擴張。

　　師宏告訴記者：“中德住房儲蓄銀行的特點是一個非現金化的沒有結算的機構。公司在存款、結算、后臺服務方面都依托建設銀行的網絡開展工作�！�

　　10月初，中德住房儲蓄銀行將在天津的友誼路金融街上開設自己的第一家銷售和服務中心。

　　“我們的存款利率除去補貼外是0.5，而我的貸款利率是3.3，因此利差在2.8左右，再加上我們成本非常小，因此，我們的實際利差收入相比一般商業銀行的房貸更高。”他說。

　　在此基礎上，根據該銀行的預期，中德住房儲蓄銀行在2008年將會盈利，而如果在天津的試點成功，將會在未來幾年內在全國布點。

　　來源：經濟觀察報網