銀行信貸收緊 房地產信托重起熱浪

　　本報記者 張漢青 實習生 董原

    7月5日起，央行法定存款準備金率正式上調0.5%。早在上月16日，此項政策計劃的宣布已在我國房地產業激起了不小的波瀾。隨著傳統商業銀行融資渠道的屢屢受阻，我國房地產業正面臨著融資渠道的再次大幅度調整。

　　在此形勢下，房地產信托乘虛而入并大有斬獲，開始了新一輪的勃發。

　　新一輪房地產信托熱開始啟動

　　6月24日，上市公司億城股份發布公告稱，擬與蘇州信托投資有限公司合作，為其控股子公司江蘇億城地產有限公司提供融資安排。

　　據了解，億城股份此次融資總規模為7500萬元，目的是為了開發蘇州工業園住宅項目，該項目是其子公司江蘇億城于2005年10月通過競拍取得的地塊。為了支持該項目開發，億城股份將其在北京市海淀區的晨楓家園項目以1.03億元的價格轉讓。即使如此，資金仍然遠遠不足，于是億城股份安排了這次信托融資。

　　無獨有偶，近日一個名為“

　　記者注意到，目前，像江蘇億城和高盛房地產這樣用信托融資的房地產商越來越多。借此時機，國內各大信托公司紛紛推出各種房地產信托計劃。僅在6月份，國內有名的安信信托、衡平信托、湖南信托、江西國投、中誠信托等就已先后推出了七個房地產信托計劃，如安信信托推出了安國·上海假日百貨商廈財產權信托，中誠信托推出了北京華瀛慧谷貸款項目集合資金信托計劃等，這些信托計劃資金規模合計達到10.6億元。其中，有五個信托計劃的最高募資金額都超過一億元。

　　在整個6月份，信托資金中投向房地產的總額達12.2億元左右，約占當月信托資金總數的35.23%。

　　政策變動催熱房地產信托

　　據了解，今年5月，房地產信托還遠不如現在這般紅火。整個5月份的房地產信托計劃所募集的資金規模，比6月份少了4億多。

　　據用益信托工作室公布的5月份信托統計數據顯示，由于今年初以來，各大銀行紛紛放松信貸，5月份房地產信托有所萎縮，總共發行房地產信托產品六個，募集資金8.17億元。

　　在當月推出的36個集合資金信托產品中，房地產信托遠遠落后于金融和基礎建設的信托總量，且房地產信托的平均預期年收益率也呈下降趨勢。

　　而在6月份，房地產信托卻突然回溫，一改此前的頹勢。業內人士認為，造成這種“急速變臉”的主因是國家的政策變動。

　　今年6月份，包含對房地產開發貸款限制條款的“國六條”政策出臺，使得各大商業銀行房貸業務在不同程度上收緊。繼而央行又在當月16日宣布從7月5日起將存款準備金率提高0.5個百分點。粗略統計，在存款準備金率提高后，約有1500億元的資金將被凍結，銀行可貸資金的減少使得信貸增長減緩。

　　業內人士認為，“國六條”主要是針對商業銀行的，而由于信托公司融資本來就占很小的份額，所以不會被過多地考慮在內。銀監會也曾多次召開針對商業銀行的監管會議，但信托公司目前卻沒有收到任何政策將從嚴的信號。

　　如此一來，房地產開發商的資金鏈再次被收緊，而房地產信托重又回到了投資者的視野之內。

　　房地產信托帶來“多贏”效應

　　據了解，早在2003年，隨著央行“121號文件”的出臺，房地產信托便已開始在房地產業扮演著越來越重要的角色。銀行收緊房產貸款迫使房地產開發商尋求其他的融資渠道，這正好為運作靈活、回報率高的信托產品提供了一個發展壯大的契機。

　　信托投資公司根據企業的情況和需求，可以靈活地設計和運作信托計劃，這都給信托參與房地產投資提供了高效、便捷和安全的保障。它的出現順應了逐步成熟的房地產市場融資渠道多樣化的趨勢，因此發展速度較快。

　　專家認為，信托產品的推廣，不僅給房地產開發商融資提供了便利，而且作為一種獨特的金融工具，能夠在一定程度上把居民的儲蓄分流，讓個人通過信托產品直接參與房產投資，給個人資金找到了一個新的投資出路。

　　一般來說，房地產信托投資的預計收益率遠高于銀行存款、國債、企業債和基金等多種金融投資產品，并且還有質押擔保和企業擔保。其中，信托的收益率可能數倍于銀行存款利率，目前市場上人民幣理財產品的最高收益率也不過是3%，而房產信托年收益率都在4%以上。

　　信托模式亟待轉變和提升

　　中國商業地產聯盟的報告顯示，房地產信托在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金；或者階段性地購買房地產企業，然后再以賣出的方式融入資金。

　　另外，還有一種就是房屋財產轉讓的資金模式，就是一些

　　盡管如此，上海國際信托投資有限公司房地產信托總部經理王信舉坦言，在沒有相關突破性政策出臺前，我國房地產信托仍將呈現單一短期融資型模式為主導的業務格局。

　　而根據中國企業海外發展中心主任、首席經濟學家孫飛的判斷和預測，在未來，我國房地產信托模式將會實現兩個提升和轉變，即從融資型向理財型轉變，和從傭金收入型向投資收益型提升。