銀監(jiān)會摸底國十五條 個貸指標難完成

　　各商業(yè)銀行列出制定細則過程中擬遇到的問題

　　見習記者 林小川

　　上海報道

　　“國十五條”之疑惑

　　6月6日，中國銀監(jiān)會監(jiān)管一部向商業(yè)銀行發(fā)出一份通知，要求在當天下午緊急起草報告，陳述他們在制定九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(下稱《意見》，即“國十五條”)的具體操作細則過程中遇到的問題。

　　在通知里，銀監(jiān)會提出，由于《意見》發(fā)布后社會反響很大，特此征求各大銀行的意見反饋。銀監(jiān)會有關(guān)人士表示，銀監(jiān)會很快將進一步制定《意見》的具體細化指導方案。

　　自5月29日《意見》出臺后，上海除了深發(fā)展出臺了細則外，其他銀行大多頗為謹慎，一方面觀察其他同業(yè)的舉動，另一方面就是等待更多的執(zhí)行細則。

　　上海某些商業(yè)銀行人士分析，目前他們遇到的問題主要集中在以下幾個方面。

　　首先，《意見》要求，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%規(guī)定。但是這條沒有界定自住住房的定義和條件，比如大型城市中，不少人在市區(qū)已經(jīng)有一套住房，現(xiàn)在他在郊區(qū)再購買一套，是算自住還是投資呢？因此不少銀行建議清晰定義或指明套數(shù)限制，防止形同虛設(shè)。

　　此外，“建筑面積90平方米”這一單一標準很難全國統(tǒng)一，銀行人士認為不同地區(qū)應按此標準結(jié)合各地實際居住水平和房價水平出臺具體措施。

　　而中低收入標準各地也不一樣，銀行希望各地政府按照當?shù)貙嶋H收入水平制定相應標準。

　　另外對房地產(chǎn)開發(fā)公司的貸款方面，《意見》規(guī)定“本金比例達不到35%的房企，商業(yè)銀行不得貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。

　　銀行人士認為，這條主要還是幫助銀行控制風險，銀行要求抵押物是要具有流動性的，3年賣不出去就相當于沒有流動性。不過“空置三年”具體如何計算，以及什么形式才算是空置就比較模糊，銀行執(zhí)行政策就很難，比如開發(fā)商一般不會把未銷售完的房子完全空置，而是選擇出租，那么出租的時間是否界定為空置呢？

　　此外，對于本金比例不到35%的要求，也有疑問。不少開發(fā)商擁有多個項目，各個項目在不同銀行貸款，那么盡管單一項目達到了本金35%的要求，但開發(fā)商所有的項目并不一定是如此，從而仍然產(chǎn)生較大風險。

　　個貸指標難完成

　　盡管具體執(zhí)行政策還在研究過程中，但各商業(yè)銀行已經(jīng)積極響應。

　　交通銀行(3328.HK)和浦發(fā)銀行(600000.SH)有關(guān)人士均表示，在《意見》下發(fā)后，他們已經(jīng)向各地分行發(fā)出緊急通知，要求嚴格，及時防范風險。

　　但此時銀行的心態(tài)是非常復雜的。

　　中國指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)顯示，5月上海一手商品房成交量繼續(xù)4月的活躍走勢。5月上海共成交商品房25258套，相比4月增長了7.28%，同比增長198.56%。很顯然，5月的房地產(chǎn)市場已經(jīng)恢復了人氣，交易活躍。

　　不過受5月17日發(fā)布“國六條”的影響，后半月成交量開始下降，而在5月底《意見》發(fā)布后的幾天，成交量更是立即急劇下降。

　　5月29日至6月4日一周內(nèi)，上海共成交商品房5595套，較前一周少1216套，降幅為17.85%，成交面積減少9.3885萬平方米，降幅為11.91%。

　　上海二手房市場在6月1日前后則有截然不同的反映，6月1日前二手房市場很熱，市場都搶在政策實施前完成交易，而6月1日后市場觀望氣氛迅速濃厚。

　　盡管銀行業(yè)人士明白“大局”，但是業(yè)務萎縮帶來的壓力還是不言而喻。在他們看來，按揭貸款不良率最低，銀行實際上還是相當看好的。因此，銀行業(yè)內(nèi)人士認為，在具體操作《意見》時，銀行暫時不會大幅度改變首付成數(shù)。

　　“剛剛開始有上升勢頭的個人房貸業(yè)務最近又開始有收縮跡象。”一家股份制商銀行個貸負責人坦稱，今年的指標是在年初定下的，當時上海市場開始出現(xiàn)回暖跡象，各大銀行也都放松了房貸的“限制”，尤其是一些銀行對二手房放寬到首付兩成，因此爭奪房貸的勢頭很旺，“但現(xiàn)在來看，今年的貸款指標可能完不成，因此，對業(yè)務員的任務可能會有所調(diào)整。”

　　另一家國有商業(yè)銀行人士也承認個貸指標可能完不成。他們擔心的是，一些銀行正在提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，要求提高個貸在整個貸款中的比重。而在個貸中，房貸占到了約90%，剩下的就是汽車貸款。而汽車貸款金額小，期限短，汽車貶值又很快，銀行風險較大。其他類似

　　“所以我們要做的就是盡量保持住新增房貸的市場占比，至少不能減少。”上述國有銀行人士說，他們一方面要嚴格執(zhí)行政策，另一方面要尋找新的發(fā)展空間適應政策變化。