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中國銀行業(yè)已進入房貸風險初步顯現(xiàn)期。隨著宏觀調(diào)控的風雨欲來，集中的房貸違約潮可能提前，商業(yè)銀行在醞釀將這種可預見的風險盡早社會化
本刊記者 楊練/文
央行繼上月底貸款加息27個基點之后，又傳出將購房首付款比例提高到四至五成，以
及相關部門上調(diào)相關土地增值稅等等，這些傳說均指向人民幣升值背景之下、流動性泛濫造成的中國非貿(mào)易品資產(chǎn)價格泡沫，尤其是房地產(chǎn)。
在市場苦等短期宏觀調(diào)控下只靴子落地之際，傳出中國農(nóng)業(yè)銀行正在醞釀房貸資產(chǎn)證券化的消息。銀行進行信貸資產(chǎn)證券化，意在通過資產(chǎn)出讓，獲取流動資金。目前，中國的銀行體系(特別是占有中國按揭貸款絕大部分市場的國有商業(yè)銀行)流動性過剩，因此銀行缺乏資產(chǎn)證券化的動力。更何況，目前銀行只能用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——住房抵押貸款作為資產(chǎn)證券化標的。這也是建行董事長郭樹清認為目前建行沒有必要啟動第二單MBS(個人住房抵押貸款支持證券)的緣由。
而正處于股改關鍵階段的農(nóng)行卻要逆風行事，并極有可能成為繼國家開發(fā)銀行和建行之后第三家試水該業(yè)務的銀行。
本刊獲知，由農(nóng)總行托管業(yè)務部制定的試點工作方案已經(jīng)完成。農(nóng)行副行長楊琨以“重頭戲”來形容這一金融創(chuàng)新業(yè)務對農(nóng)行的意義。該行已在一個月前在杭州召開了信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務研討會，成立了項目小組，并決定由資產(chǎn)質(zhì)量比較好的浙江、江蘇兩省分行率先進行農(nóng)行資產(chǎn)證券化試點。該項目小組還向雷曼兄弟、星展銀行及重慶國投取經(jīng)，專門了解住房抵押貸款證券化等業(yè)務。
建設銀行對做第二批MBS產(chǎn)品興趣不大，渣打銀行中國區(qū)高級經(jīng)濟學家Stephen Green在一份研究報告中稱，內(nèi)地的股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行由于受到資產(chǎn)規(guī)模的限制，更有興趣通過資產(chǎn)證券化來擴大銀行的業(yè)務，提高資本充足率，化解他們在房地產(chǎn)領域的風險，解決其因存貸款期限不匹配而帶來的資產(chǎn)流動性問題。
作為中國最大的銀行之一，農(nóng)業(yè)銀行為何突然對此襄王有意？
貸款期限錯配嚴重
農(nóng)行此次在浙江、江蘇試點房貸資產(chǎn)證券化的緣由主要是為規(guī)避宏觀調(diào)控背景下房價起伏造成的中長期貸款風險，并探索一條解決貸款錯配嚴重的路子。
銀行業(yè)開放過渡期將于今年結(jié)束，中國商業(yè)銀行的經(jīng)營環(huán)境正發(fā)生急劇變化。中國大部分商業(yè)銀行貸款未能擺脫“順周期”的行業(yè)投向結(jié)構，即集中于近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)、制造、通訊等行業(yè)，存在集中爆發(fā)風險的可能性。
農(nóng)行信貸管理部負責人說，根據(jù)國際經(jīng)驗，個人房貸風險暴露期通常為3到5年，中國房地產(chǎn)行業(yè)個人信貸業(yè)務是最近4年才發(fā)展起來的，也就是說中國銀行業(yè)已進入房貸風險初步顯現(xiàn)的時期。今后幾年，風險將在一些房價出現(xiàn)泡沫征兆的地區(qū)首先出現(xiàn)。
3月份發(fā)布的《中國商業(yè)銀行競爭力評價報告》顯示，國內(nèi)商業(yè)銀行的貸款期限錯配嚴重。例如短期資金長期使用，中長期貸款比例大幅超過監(jiān)管指標——120%，四大銀行中，最為嚴重的就是農(nóng)行，該指標達到了243.52%，相當于監(jiān)管指標的2倍。
各大銀行集中發(fā)放住房貸款是造成銀行貸款期限錯配的主要因素。在2002年至2004年這3年的時間里，銀行體系的貸款增長58%，增長數(shù)額近6.5萬億元，其中近2萬億元進入個人住房信貸。
銀行把大量短期貸款轉(zhuǎn)為了中長期貸款，一方面是為了逃避宏觀調(diào)控，另一個目的是通過貸款重組、借新還舊等形式，將不良貸款顯現(xiàn)的時間延后，達到本期不良貸款率下降的目標。這種以銀行信貸推動的“經(jīng)濟繁榮”，給銀行留下大隱患。
2004年年報說：當年農(nóng)行貸款增加了3000億元，但期限結(jié)構發(fā)生了巨大的變化，中長期貸款增加了一倍，達到16653億元，短期貸款減少了4000多億元，縮減為9246億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年農(nóng)行中長期貸款的規(guī)模已超過了2萬億元，占全部貸款余額的比例預計已達到45%。其中，個人住房貸款余額為2650億元左右，同比約增長了300億元，已占到該行貸款總額的1/7。
農(nóng)行個人信貸業(yè)務處人士介紹，由于中長期貸款的迅速增長，不僅導致銀行貸款期限錯配及結(jié)構錯配的巨大風險，這些貸款的不良率將在二至三年后2008年前后逐漸地顯露出來。
而資金來源短期化和貸款結(jié)構長期化的趨勢，不僅掩蓋了潛在的不良貸款率，也相應帶來了流動性風險和利率風險。本刊獲知，農(nóng)行某省分行近年來新增資金源中，50%為活期存款和短期資金，“短存長貸”現(xiàn)象仍很嚴重，目前農(nóng)行的資金以三年以下存款為主，銀行必須要拿短期存款做長期貸款，而且是將越來越多的短期資金用于長期貸款，資金的流動性風險逐年加大。尤其銀行存款準備金率提高之后，這個矛盾就越發(fā)突出。農(nóng)行的流動性的存貸比僅為26.32%，勉強超出25%的監(jiān)管指標。
農(nóng)行房貸部有關負責人說，盡管個人住房貸款目前看來依然是農(nóng)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但農(nóng)行的資產(chǎn)負債結(jié)構錯配，加之房貸期限較長，風險的顯現(xiàn)會有一個過程，因此，住房貸款集中度過高意味著風險也很高。
因此，在房地產(chǎn)風險大增而銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量難定時，農(nóng)行現(xiàn)在更關注的是銀行怎樣在為個人提供住房貸款的同時又不長期持有這些資產(chǎn)，而解決這個問題必須要有所突破和創(chuàng)新。上述負責人指出，資產(chǎn)證券化即是一個有效工具。
“流動性過甚，可能降低部分銀行對資產(chǎn)證券化的需求，但對農(nóng)行卻很有幫助。”他說，主要是增加資產(chǎn)負債表的流動性，從而化解農(nóng)行中長期貸款的風險。
房貸風險日顯
中國住房貸款余額已達2.6萬億元,增量占比遠遠高于其他貸款。長期以來，這一直被銀行視為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。比如，農(nóng)行浙江分行房貸壞賬率大都控制在1%到2%之間，低于農(nóng)行全行約2%的比例，而且農(nóng)行的個人消費貸款基本都是房貸一統(tǒng)天下，普遍占到90%以上，房貸對農(nóng)行利潤的意義非同一般。
對于商業(yè)銀行而言,房貸需要客戶用住房來進行抵押，一旦違約，銀行可以用房屋貸款人抵押的房屋通過拍賣、變賣或者抵債等方式來償還貸款。目前房貸違約率還相當?shù)停裕y行在考慮給客戶貸款時，往往更看重抵押物(住房)的價值，實際上并不十分看重客戶的還貸能力。
去年宏觀調(diào)控時，銀行大多只是收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，向個人房貸過度傾斜政策并沒有什么改變，導致投資性購房行為更加盛行，并成為不斷推升房價的重要因素之一。不過，隨著中長期貸款逐漸集中在房貸上，房貸的風險也逐漸顯現(xiàn)出來。
特別是當最高人民法院的有關“如貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行不能拍賣查封其生活所必屬的居住房屋”規(guī)定出臺后，一下子將銀行的房貸風險的蓋子揭開。按原先的估計，中國房貸違約期將可能出現(xiàn)在二至三年之后，但隨著宏觀調(diào)控和加息呼聲的風雨欲來，事實上，現(xiàn)在這一違約期將有可能提前。
央行4月28日又把貸款利率提升了27個基點后，房貸風險極有可能在今年會有一個集中爆發(fā)期，突出的表現(xiàn)就是提前還貸的高潮，而且一定將比去年更為嚴重。
農(nóng)行住房業(yè)務部一位副總經(jīng)理認為，購房人大量提前還貸亂了銀行資金的中長期安排，同時，銀行損失了長期而穩(wěn)定的利息收入。更重要的是，銀行一般將住房按揭貸款視為長期貸款，客戶一旦提前還貸，這部分資金就要另覓出路才能產(chǎn)生效益，這對銀行是個意外的壓力。
一個基本的共識是，短期宏觀調(diào)控下房價的波動對銀行資產(chǎn)安全有較大的影響，如果房價跌幅較大，可能會導致銀行不良資產(chǎn)的增長。因此，出于自身資產(chǎn)安全等利益考慮，目前農(nóng)行對于房地產(chǎn)信貸的風險，必須要采取適當?shù)拇胧┘右钥刂屏恕?/p>
農(nóng)行的選擇
從銀行資產(chǎn)負債管理的角度看，中長期貸款居高不下導致的資產(chǎn)負債錯配，相應的解決辦法，或者是提高資產(chǎn)的流動性，例如資產(chǎn)證券化；或者是允許商業(yè)銀行進行主動的負債，例如允許商業(yè)銀行根據(jù)資產(chǎn)運用的期限發(fā)行大額長期存單等主動的負債工具，使得商業(yè)銀行可以自主管理資產(chǎn)負債的匹配，降低資產(chǎn)負債錯配帶來的風險。
目前對于這些金融創(chuàng)新，存在一系列的管制和障礙，但資產(chǎn)證券化已經(jīng)浮出水面并進入實際操作階段，農(nóng)行將目光投向它也是一種不得已的選擇。
農(nóng)行信貸管理部負責人說，資產(chǎn)證券化能把一部分中長期房貸資產(chǎn)進行適當?shù)闹亟M和包裝，然后上市。這樣，銀行至少可以把一些中長期債權變現(xiàn)，從而順利地將銀行的貸款風險轉(zhuǎn)移到債券市場，最后又分散到社會的每一個投資者身上。
從國家開發(fā)銀行和建設銀行(0939.HK)2005年發(fā)行了第一期ABS和MBS后市場交易冷淡來看，投資者對該業(yè)務的交易并不是很積極。建行董事長郭樹清表示，無意在近期繼續(xù)發(fā)行MBS(個人住房抵押貸款支持證券)產(chǎn)品；原計劃去年年底發(fā)行的國開行ABS(資產(chǎn)支持證券)二期，被延至今年4月才勉強發(fā)行。這會不會影響農(nóng)行的信貸資產(chǎn)證券化大計？
農(nóng)行資產(chǎn)證券化項目小組一位成員對本刊記者說，雖然目前信貸資產(chǎn)證券化的市場規(guī)模還不到100億元，但監(jiān)管部門對今年內(nèi)達到1500億元還是很有信心。所以農(nóng)行選擇此時加入，時機正合適。
他說，銀行資產(chǎn)證券化動力不足的原因是銀行不是想方設法地幫助客戶作風險管理，而是要將風險轉(zhuǎn)嫁給客戶承擔。銀行應該將客戶風險吸收以后，利用金融工具規(guī)避風險。例如，有了固息房貸，銀行為實現(xiàn)資產(chǎn)負債期限的合理匹配，就不得不多使用資產(chǎn)證券化等金融工具來規(guī)避這種風險，而不是依靠簡單地頻繁調(diào)整利率。
此舉的另一個題中之意在于，農(nóng)行正在進行股份制改革，業(yè)內(nèi)預計，如果通過外部注資改善其財務狀況，可能需要國家注入上萬億元人民幣的資金，而資產(chǎn)證券化在一定程度上能夠?qū)筛钠鸬捷o助作用。
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