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本報記者 李濤 發自北京
在日前銀監會要求商業銀行控制房地產放貸增長后，一位銀監會官員提醒《第一財經日報》關注“對于個人抵押房地產信貸的風險權重維持50%不變，對于其他類較高風險的房地產貸款可由目前的100%提高到150%~200%，以提高風險貸款的資本占用，通過資本的管理限制銀行房地產開發信貸業務發展。”業內人士表示，在銀監會公布的“銀六條”中，“嚴格
區分房地產開發貸款和個人住宅消費貸款”，比提高首付更為監管層和銀行看重。
保誰壓誰？
銀監會的區別對待部分來自于去年對商業銀行房地產貸款風險作了一次摸底，當時一位官員就表示，個人住房貸款相對來說是商業銀行的優質資產，而房地產開發貸款則存在信貸風險問題。
來自央行的數據顯示，今年1~4月的房地產貸款構成中，房地產開發貸款和個人住房貸款的占比呈現此消彼長的態勢，房地產開發貸款占比逐月上揚，其值分別為36.8%、37.4%、37.9%和38.4%，而個人住房貸款占比逐月下行，其值分別為55.3%、54.7%、54.2%和53.7%。
因此“銀六條”中管控房地產放貸的意圖就很明確——“區別對待，有保有壓”，仍然允許大力發展實質性首套住房消費貸款。而且《第一財經日報》從幾家主要商業銀行了解的反饋信息看，“銀六條”對自用型普通購房者的影響甚微。
個人房貸作為銀行最優質的貸款資產，是各家銀行的必爭之地。因此信貸調整，留給銀行的空間大多在對待房地產開發貸款方面有所區分。
兩個“撒手锏”
大幅提高風險權重相對于提高首付，更清晰地設定了目標區間，對商業銀行房地產開發貸款無疑是個“撒手锏”。風險權重由目前的100%提高到150%~200%，以此大幅提高風險貸款的資本占用，對正在或已經上市且要迎接銀監會“資本充足率大考”的大型商業銀行，管控效力將更明顯。一家股改銀行內部人士表示，今后對房地產開發企業放款將大為謹慎。
在利用資本杠桿有效調控房地產信貸同時，銀監會也強化了了另一個“撒手锏”——強化資本監管，商業銀行即使是資本充足率在8%以上、撥備覆蓋率達到監管標準的商業銀行，也要注意選擇好貸款投向，合理控制貸款投放速度；資本充足率在8%以下、撥備覆蓋率低于70%的商業銀行，更要嚴格控制貸款投放速率。
隨著緊縮政策的日益推進，銀監會對房地產開發貸款風險日益警覺，一位官員曾表示，由于目前開發商開發資金主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉，銀行機構的不良資產有大幅增長的可能，國內商業銀行識別、衡量、監測和控制房地產貸款風險的手段和能力仍顯不足。
風險權重的提高也被看做是對新巴塞爾協議的“練兵”，如果實施新巴塞爾協議要求的內部評級法，其資產風險權重的總體水平還將提高。
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