外資銀行覬覦房貸市場

　　林華

　　2006年是中國銀行業對外資設限的最后一年。在“大限”后，業界普遍預測外資銀行將蜂擁而至，個人房地產金融服務必將成為2006年乃至以后中外銀行之間的競爭焦點之一。有關專家指出，外資銀行大舉潛入國內按揭市場絕不僅僅是一城一地的得失，最為重要的是為2006年銀行業相關業務的全面開放“打前站”。

　　外資銀行試水房貸

　　距離今年底中國銀行業全面對外開放還有大半年時間，外資銀行已經迫不及待地在住房貸款市場上動作頻頻。近日，香港匯豐銀行在北京、上海、廣州、深圳等城市推出固定利率按揭貸款，成為首家推出該產品的外資銀行。花旗銀行和渣打銀行均表示有意介入中國個人房貸市場，兩家銀行未來將在增加住房按揭等方面加大力度。

　　東亞銀行北京分行副行長褚曉路表示，房貸業務在該行已占有近30%的比重。而東亞銀行的房貸業務在所有在內地的外資銀行當中有70%的市場份額。該行自2003年東亞銀行北京分行開展房貸業務以來，每年都以兩位數增長。日前，普華永道會計師事務所發布的《外資銀行在中國的調查報告》顯示，被調查的35家外資銀行中有12家外資銀行表示，2006年中國全面向外資銀行開放金融市場后，計劃向居民提供住房人民幣貸款服務。而且，未來三年外資銀行計劃推出的新業務中，房屋貸款業務名列前茅。

　　上海銀監局的一位人士透露，房貸已經成為外資銀行貸款的主要增長點，隨著WTO承諾的兌現，這塊“蛋糕”將越做越大。目前在滬開業的外資銀行將爭搶房貸“蛋糕”視作首要任務。外資銀行的客戶大部分是境外人士，用于投資而非自住的客戶因為不在內地，所以并不太受到“觀望”氣氛影響。在中外銀行房貸爭奪戰中，外資銀行所提供的產品及服務相對更為有利。除了利率，更具誘惑力的還在于外資銀行的貸款成數和年限比中資銀行有優勢。在新的金融政策下，公寓按揭貸款內資銀行大多只能做8成20年，而一些外資銀行可做到8成30年的按揭；寫字樓在內資銀行只能辦6成10年按揭，而外資銀行卻可以放寬到8成30年。在同等條件下，外幣按揭利率比人民幣按揭低1-2個百分點，許多外籍客戶不由地把目光轉向外幣按揭。

　　某管理咨詢有限公司外籍人士服務部的徐經理表示，近期以來該行每個月發放的貸款總額都會達到1千萬美元左右，而這個月數字更是較前兩個月出現了近20%的增長。在加息預期的影響下，大量的外籍人士把原先的人民按揭轉為外幣按揭，這部分增長量大致由此產生。

　　外資房貸不可小覷

　　一位金融專家認為，外籍人士按揭貸款目前是個市場空白點。因此，一些高檔樓盤為了吸引境外買家，開始尋求和外資銀行合作。而外資銀行試水內地樓市，是其日后在內地全面開展人民幣業務的前奏。而更為深層的含義是，面對越來越強的人民幣升值趨勢，用外幣購買人民幣資產，尤其是房地產項目，無疑是風險較小并且升值較大的項目，這也許是外資銀行對高檔優質樓盤感興趣的所在。

　　匯豐銀行的一位高層表示，雖然目前仍受到政策方面的限制，但國內巨大的房貸市場始終是其重要目標。為了擴大其按揭貸款業務，匯豐銀行一直希望與更多的內地房地產開發商合作，并希望通過與內地開發商合作按揭貸款服務，熟悉國內市場的運作，為未來政策開放時做準備。

　　外資銀行急速介入國內住房按揭市場讓業內人士有這樣的擔心：外資銀行會不會沖擊內地按揭市場？目前，中資銀行的收入來源目前仍高度依賴于信貸業務產生的利差收入，而房貸利息收入在銀行的收入中占有重要地位。在國內目前投資渠道狹窄、銀行信貸投向范圍有限的情況下，房貸業務的下降可能會使銀行面臨資金放貸無門的局面，從而嚴重影響中資銀行的收入和利潤。但也有業內人士對此不以為然。華高萊斯國際地產顧問有限公司董事總經理李忠認為，外資銀行積極介入房貸市場，充其量是增加了按揭貸款市場的供應商，由于外資銀行在中國經營范圍只限于外籍人士，數量太少，以至于對項目來說是杯水車薪。

　　據了解，目前外資銀行提供按揭貸款的項目主要是一些境外人士較為感興趣的中高檔住宅項目，針對的客戶還僅限于外籍人士，并沒有對普通客戶開展人民幣按揭業務。況且，外資銀行雖然對按揭市場表現出了濃厚興趣，但通常他們都是在按比較平穩的路線開展業務，雖然目前機會多了，但審查體系的完善并不會使這些“機會”都變成真實的“客戶”，占絕對比例的普通商品房市場由于客戶原因也不會選擇外幣按揭。

　　房貸尚未經過考驗

　　或許，比房貸業務份額爭奪更值得關注的是，未經實踐充分驗證的房貸產品可能隱藏的風險不容忽視。最近，國家會計學院金融研究中心出臺的一份報告認為，對照香港20年的經驗，利率上升、

　　央行副行長項俊波在分析中國目前金融信用風險狀況時，特別強調了房貸業務風險。“由于我國銀行開展房地產貸款業務剛起步幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的水平，并且現在我國經濟正處在新一輪擴張期，經濟景氣的上升掩蓋了房地產貸款業務隱含的風險。”項俊波強調，由于我國房貸業務未經過經濟周期變動的考驗，在此方面要吸取日本房地產泡沫的教訓。

　　“短期內，內地還不具備外資銀行大舉進入房貸市場的金融環境，中外銀行暫時不會出現明顯的競爭格局。”中國建設銀行北京分行總經理級調研員谷祥表示，外資銀行有自己的成長于國外金融“土壤”的金融機制，國內外“土質”的差異，會使得外資銀行在國內水土不服。比如，外資銀行在國外有比較完備的個人征信系統，以控制房貸風險；在國內，目前雖然已經初步建立、運行了個人征信系統，但其記錄的信息還不夠完備，還處于起步階段，這對向來嚴控風險的外資銀行開展按揭業務就是個不小的障礙。

　　不過，即使具備個人征信系統，外資銀行是否會大規模推出按揭業務也要看市場競爭情況。因為，外資銀行的信貸審核比國內銀行更為嚴格。同樣的條件下，國內銀行會放貸，外資銀行未必會做。而且，在房貸競爭日趨激烈的情況下，有些銀行可能會放低信貸審核標準，以爭取業務。但外資銀行還是會堅持控制原則，靠提高服務和創新產品來提高