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龍昊
由于國內其他商業銀行個人住房貸款開始步入快速發展軌道，2005年，工、農、中、建四大商業銀行的絕對領先地位已經受到挑戰。并且，隨著2006年外資銀行將獲準開展人民幣貸款業務時間表的到來，外資國內各銀行推陳出新，四大行在個人住房貸款方面的優勢地位將受到挑戰。日前面世的《2006年房地產藍皮書》分析了個人住房貸款的新趨勢。
四大行絕對領先地位受到挑戰
2004年底，工、農、中、建四大商業銀行個人住房貸款余額為12697億元，占全國余額的80％；當年貸款增加額為2770億元，占全國增量的68％；比上年同比多增223億元，僅占全國同比多增量的41％。數字說明，從2004年開始，國內其他商業銀行個人住房貸款開始步入快速發展軌道，四大行的絕對領先地位受到挑戰。
數字還顯示，2005年前3個月，四大行貸款增加額465億元，僅占全國同期貸款增加額的53％，但與2004年同期相比，貸款同比少增127億元，占到全國同比少增量的69％。到2005年第二季度末，四大行貸款同比少增額居然占到全國同比少增總量的103％。《房地產藍皮書》認為這意味著，在四大行業務嚴重停滯的情況下，國內其他商業銀行個人住房貸款業務仍然實現了較快發展。
對于遭遇的中央政府的宏觀調控，國內各商業銀行普遍認為，宏觀調控將對房地產泡沫產生“擠出”效應，屬于中長期利好，因此發展個人住房信貸的決心更加堅定。2005年，其他商業銀行不斷創新個人住房貸款業務：如招商銀行推出的“個人住房貸款循環授信”業務，即客戶以所購住房作為抵押，向銀行申請授信額度，在不超過授信期限和可用額度范圍內，借款人可向銀行隨借隨還，多次申請具有明確合法消費用途的各種形式的個人貸款。同時，各商業銀行個人住房貸款營銷力度加大。
外資銀行積極備戰
《房地產藍皮書》指出，隨著2006年外資銀行將獲準開展人民幣貸款業務的時間表的到來，外資銀行開始為國內個人住房貸款業務熱身。因此，四大行在受到國內同業挑戰的同時，還將面臨來自外資銀行的壓力。
目前，由于國內商業銀行個人住房貸款產品單一、金融服務同質化嚴重，通過低價策略搶占市場份額幾乎成為商業銀行的惟一選擇。該藍皮書認為這在2005年表現得尤為突出：一些商業銀行為了爭奪業務資源，開始減少甚至不再收取中間業務費用；還有商業銀行冒著一定的政策風險取消了房屋財產保險；甚至還有商業銀行開始向開發企業支付按揭資源取得費用；更為普遍的一個現象是：極少有商業銀行向提前還款的借款人收取費用。
從發達國家情況來看，商業銀行細分市場，開發出了種類繁多的個人住房貸款產品。更重要的是，發達國家商業銀行已經擺脫了以利差作為主要利潤來源的傳統做法，開創了多元化盈利模式。
根據中國加入世貿組織時的承諾，2006年底之前，外資銀行將獲準開展人民幣貸款業務，資產質量優異的個人住房貸款必將成為其個人金融業務的突破口。外資銀行將憑借先進的管理理念、領先的技術手段、較低的融資成本、精巧的本外幣理財產品，來吸引大量個人高端客戶。外資銀行對國內商業銀行的競爭壓力，不但體現在增量業務方面，還可能體現在存量業務方面。
該藍皮書提醒說，國內商業銀行如果不盡快改變靠利差作為惟一利潤來源的局面，在外資銀行進入國內金融市場后，勢必處于被動挨打的局面，在無前期收入、僅靠利差作為利潤來源的情況下，借款人頻繁提前還款可能造成商業銀行的潛在虧損。
不過，該藍皮書認為，雖然受到國內、外資諸多商業銀行的競爭挑戰，但從2005年全年情況看，四大行貸款增量仍然維持在全國貸款總增量的50％以上，四大行業務發展仍然對全國個人住房貸款業務有著決定性影響。
該藍皮書同時指出了目前個人住房貸款存在的四個主要問題：非法融資沖動難以杜絕，根除假按揭尚無制度保障；國內個人住房貸款產品單一、缺乏多元化盈利模式；未對個人商業用房貸款進行過充分研究，信貸風險隱患逐漸累積；政策執行存在偏差，監管機構應加強公平監管。
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