上海房貸飆升背后

　　本報記者 馬斌 上海報道

　　有關上海房價的漲跌之爭，已經日漸演變成一場口水仗。

　　2005年3月2日，各大投資機構均收到了申銀萬國研究所的最新一期行業點評——“賣出上海房地產股——上海房價風險之警示報告”。

　　該報告稱，建立在未來12個月加息50個基點的核心假設基礎上，未來12個月內上海房價下跌的概率70%、相對當前房價水平的下跌幅度10%-20%，并因此建議投資機構減持未來利潤主要依賴于上海市場的房地產股票。

　　房貸噴發

　　相對銀行，即使被套牢，股民可能的損失也不過爾爾。

　　2005年春節前后，央行上海分行公布的一組統計數據奪人眼球：截至2004年年底，上海市中資金融機構人民幣自營性房地產貸款累計增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的比例高達76%。其中個人住房貸款累計增加728億元，同比多增106億元。

　　上述數據還僅僅是勾勒了上海房貸規模的大致輪廓，其內在仍舊是影影綽綽。

　　一位銀行業人士透露，截至2004年12月底，在個人消費貸款中占主導地位的個人住房按揭貸款(截至2004年底占個人消費貸款總額的93.1%)，在上海市各中資金融機構的貸款余額達到了2445.54億元。

　　實際上，在最新一期(2005年第2期)的中國人民銀行上海分行主辦的《上海金融》第7頁上，是該行公布的“2004年上海市金融形勢分析報告”，在報告中，對包括個人住房按揭貸款在內的房地產貸款的風險描述更加清晰。

　　報告指出：目前需要“密切關注房地產金融風險”，2004年上海房地產市場繼續呈高位運行態勢，推動上海房地產貸款繼續強勁增長。除已經公布的有關新增房地產貸款數據外，報告稱，2004年新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例也高達48%。并且，在2004年10月29日央行上調人民幣存貸款利率后，接下來的11月和12月，上海個人住房貸款繼續保持快速增長，提前還款現象并不明顯，利率政策的效應有待進一步觀察。

　　報告稱，從流動性角度看，上海市個人住房貸款占比持續攀升，房地產貸款在各商業銀行信貸總量中所占比例過高，其中國有獨資商業銀行和股份制商業銀行(含上海銀行)全年新增個人住房貸款占各自新增人民幣各項貸款的比例分別高達49%和79%，信貸結構趨同明顯。貸款的長期性和銀行資金來源的短期性矛盾加劇，從而加大商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理。

　　該報告還稱：(上海)融資結構不合理，金融風險向銀行集中。2002年至2004年，上海市貸款余額與GDP的比率分別高達1.95、2.11和2.01，明顯高于全國平均水平，這表明上海經濟增長具有明顯的信貸推動特征，同時間接融資比例過高也使金融風險集中于銀行體系，蘊涵金融不穩定因素。

　　此外，根據央行上海分行統計的數據推算，截至2004年12月底，部分商業銀行上海分行的人民幣消費貸款余額甚至直追人民幣公司貸款余額。

　　比如，在人民幣業務相對薄弱的中國銀行上海分行，人民幣消費貸款似乎成為近兩年該行做大貸款規模的突破口：截至2003年底該行人民幣消費貸款尚且與人民幣公司貸款三七開；但到2004年底，由于新增個人住房貸款170.67億元(增長率高達83.03%)，該行人民幣消費貸款與人民幣公司貸款的格局逼近四六分成。

　　另外，類似的情況也在貸款總盤子相對不大的部分股份制商業銀行中出現：浦東發展銀行、上海銀行以及光大銀行的上海分行，其2004年底人民幣消費貸款與人民幣公司貸款也約摸為“三七開”。

　　實際上，由于個人住房貸款的長期性，以及宏觀調控背景下部分行業貸款的緊縮，2004年度個人住房貸款的激增還進一步引起當年上海各中資金融機構貸款結構愈加長期化(惡化)。

　　報告指出，2004年上海各中資金融機構人民幣短期貸款少增明顯，中長期貸款占比進一步提高。截至2004年底，上海市中資金融機構人民幣貸款余額12380億元，同比增長10.8%，增速同比下降12個百分點。全年新增各項貸款1347億元，同比少增721億元。從結構上看，短期貸款比年初減少93億元，同比少增421億元；票據融資減少91.7億元，同比少增252億元，中長期貸款增加1519億元，同比多增104億元，新增中長期貸款占同期全部貸款增量的113%，比上年末上升44個百分點。

　　風險度量

　　假如，上海房價果真如某些力量所愿可以一直走高，那么包括央行上海分行在內的所有人的擔心就純屬多余。

　　可是，物極必反的自然規律下，上海房價會是例外？

　　與房價變數相關，包括了從土地儲備、房地產開發、銷售所有環節的房貸風險問題，比如房地產開發貸款，以及個人住房按揭貸款。

　　根據央行上海分行統計，在上海房價飆升的2003年和2004年度，個人住房貸款累計分別增加702億元和728億元人民幣。上海銀行一位研究人員稱，如若考慮到以前年度貸款的還款因素，2003-2004兩個年度中，上海中資商業銀行發放的個人住房按揭貸款總量應當不會少于1500億元。

　　此外，央行上海分行統計數據表明，截至2004年6月，上海中資商業銀行發放的房地產開發貸款余額接近1300億元。

　　由于沒有前車之鑒，即使是記者采訪的多家商業銀行，也沒有講出一旦房價下跌，房產開發商、尤其是個人的行為模式，更遑論隨后的連鎖反應。

　　上述銀行界人士指出，拋開1300億元房地產開發貸款不談，從技術上講，在兩年中個人房貸，投資性個人房貸要遠遠大于自住性房貸之風險。

　　該人士稱，自住性房貸由于前期還款以及所投入裝修款等因素，除非發生財務狀況嚴重惡化，即使房價略微跌進按揭成數，應該都不大會出現大面積違約。

　　但是，投資性個人房貸完全不同。該人士舉例稱，對于一個以100萬資金，分別貸款八成、年利率5.31%、期限30年，購入5套價值80萬元的借款人(類似情況在上海并不鮮見)而言，不考慮交易成本因素，在等額本息法下，320萬元的房貸意味著每月17788.8元的還款額，年還款21萬余元；而在等額本金法下，最早的80多個月接近7年時間內，其月還款額超過20000元，最初兩年年還款額超過26萬元。如若房價上升，房產流動性不減，一年之內的還款可以隨時變賣一套住房的本利來支撐，如此循環；相反，一旦房價下跌并且導致住房流動性發生問題，直接的后果是資金鏈出現問題，比較現實的選擇，是低價拋售，以原先投入資金還本付息，如此循環。

　　“下跌10%就可能導致類似投資購房者資金鏈很快斷裂，加劇房價下跌。”該人士稱。

　　事實上，有關上海投機性購房比例，在本報2005年3月1日33版《重稅或襲上海樓市》一文中曾經提到：在最近一次的調查中，上海市房地局通過物業管理公司對浦東兩年內新建成的商品房進行了一次摸查，得到的結果是，在已經購買了這些商品房的房主中，一次沒來的接近50%。

　　常常被忽略的，還有房貸風險鏈條上的最后一個環節：處置。

　　2005年1月1日，《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》開始生效，其中第六條明確規定：法院對被執行人生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或抵債。

　　上述銀行人士稱，個人住房按揭貸款不同于其他銀行債權，具有金額相對小、分布分散等特點，在下跌通道中，即使不考慮司法解釋有關自住房屋不得執行的規定，在處置環節的經濟成本以及時間成本上往往要高于其他債權。

　　一家國有商業銀行研究人員告訴記者，根據國際經驗，房價一旦下跌，決不會僅僅10%～20%，30%甚至50%是常有之事。該人士稱，在形成不良貸款后，銀行可以有兩種選擇，其一，自行處置；其二，打包出售。前一種方式缺點在于處置周期拉長，不良貸款額會越滾越大，并且處置費用支出不小；至于后一種方式，則意味著銀行要讓出一定百分點的利益。

　　證券化難題

　　該人士指出，即使不考慮房價迅速下跌可能引發的房貸違約風險，作為長期貸款的個人住房按揭貸款，與商業銀行存款短期性(平均期限不到1年)具有天然的矛盾，即所謂“短存長貸”，個人住房按揭貸款持續膨脹，會進一步加劇商業銀行資產負債在期限結構上的不匹配，增大銀行流動性風險。

　　“從理論上講，證券化可以很好的解決期限結構錯配問題。”該人士稱。

　　北京一家專業的住宅抵押貸款證券化公司高層告訴記者，借助證券化，期限結構錯配的問題可以解決，并且銀行可以無限止的做住房按揭貸款而不需要擔心自有資本和存款夠不夠，并且也不用承擔房價下跌引起的違約風險。并且，證券化等于是將表內風險資產轉移出去，可改善資產負債表并提高資本充足率(目前，銀監會規定個人住房消費貸款的風險權重為50%)。