本報記者　夏晨　實習記者　馬振輝

　　上海房貸陣營出現分化。

　　“從2006年開始，我們就對房地產業貸款余額做減法，項目個數也在減少。”2月底，上海一家大型銀行的信貸審批人士說。

　　2007年，上海市中資銀行房地產開發貸款僅比年初增加約37億元，同比減少390億元，其中，住房開發貸款出現173.7億元的負增長。

　　在中資行普遍看空房貸之時，外資行并未放慢步伐。上海銀監局發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》(下稱《報告》)顯示，2007年，外資銀行房地產貸款投放顯著增加，增速遠遠超過中資銀行。

　　一位知情人士援引報告數據稱，截至2007年12月末，在滬外資銀行房地產業普通貸款(主要為房地產開發貸款)余額49億美元，比年初增加17億美元(如按照2007年12月28日的匯率中間價計算，增加約120億元)；同比增長54%。

　　縱然不論外資行房貸策略的深層次邏輯，可以肯定的是，監管部門已對“高房價”發出了明確的預警信號。

　　在剛剛結束的2008年全國大型銀行監管工作會議上，銀監會副主席蔣定之首次將防范高房價風險與兩高一汰(高污染、高耗能以及淘汰產能行業)風險并提，成為今年銀監會督促大型銀行認真落實宏觀調控政策，切實防范各類風險的首要工作。

　　解構外資行房貸策略

　　2007年，在開發貸款和個人貸款兩個市場上，外資行可謂是“雙豐收”。

　　《報告》顯示，截至2007年12月末，外資銀行個人住房貸款余額24.57億美元，比年初增加9.58億美元，同比增長64%，增幅比中資銀行高48.8個百分點。

　　在房地產信貸策略上，外資行的策略迥異于中資行，2007年，外資行開發貸款的增量約是中資行的3倍。

　　央行上海總部發布的數據顯示，2008年1月份，房地產業位于外資行信貸投向的第二位；而中資行只將房地產貸款放在第五位；從絕對額來看，外資行1月份的房地產增量貸款僅比中資行少10億元左右。

　　多位業內人士稱，與中資銀行相比，外資銀行受貨幣信貸政策調整等宏觀調控的影響相對較小，其業務拓展的空間更大。

　　2月29日，上海一家大行的信貸經理表示，在中資行收緊銀根的背景下，外資行通過積極參與中資行牽頭的銀團貸款，以及信貸資產轉讓等方式，分享了中資行的信貸資源。對于這一說法，一家外資法人銀行人士也表示認可。

　　“不過，外資行的操作手法都較為隱蔽，他們的房地產貸款不一定都是自己來做，只是最后反映在外資行的賬上。”前述大行信貸經理意味深長地說。但他并未描述個中詳情。

　　同時，外資行還具有項目和外匯頭寸上的優勢。上述大行信貸經理注意到，外資行手中的項目雖然少，但都是大項目，尤其是一些外資背景的開發商，在國外，境內外資行的母行與這些境外企業就是利益共同體。

　　不過，上述中資行的觀點未得到外資行人士的認同。前述外資行人士坦言，國內的外匯貸款一直都比較難做，因為企業必須有真實的對外支付需要，如進口材料等，但目前，開發商一般是在國內采購材料；而且外資法人銀行的外匯資金也不寬裕。

　　高位接盤之憂？

　　在中資行給房地產貸款做減法的時候，外資行的“多頭”是否有高位接盤之憂？

　　前述知情人士透露，對于外資行房地產貸款的快速增長，監管部門也表達了某種擔憂，“需要關注其是否存在對中資銀行控制房地產貸款業務而產生的替代和補充效應，以及各項貸款投放的合規性和審慎性”。

　　與中資行相似，外資行也非常看重商業房地產項目。而且上述大行信貸經理也承認，外資行給房地產開發貸款設定的門檻較高，風險控制非常嚴格，如項目資本金比例，一般要求達到35%，外資行可能要求40%至50%。而在個貸方面，渣打銀行等外資行更看重上海本地客戶，以防范非自主的投資需求所隱含的風險。

　　“外資行在執行宏觀調控等政策的同時，更加注重商業原則。”前述外資法人銀行人士稱，更多是看項目的現金流、未來銷售情況等。

　　但業內人士分析，按照國際通行的房價收入比、租售比等指標來看，上海房價已處于一個歷史高位，并已進入“泡沫化”區域。與此同時，資金“逐利”的熱情也在消褪。來自上海市統計局的分析指出，從全國2007年1至11月情況看，上海市房地產開發投資1205.2億元，同比下降1.7%，是全國各省市中唯一房地產開發投資呈現下降態勢的省市。

　　上述大行信貸人士預言，房地產開發商的資金鏈是否出現危機，2009年春節以后，應該能見分曉。而真正出現資金危機的往往不是民營開發商，因為民企一般是自給自足型；而一些土地儲備量較大的上市企業更容易受到房價波動、宏觀調控的沖擊。