馮侖：能在地產(chǎn)行業(yè)存活下來的都是好人
10月18日，由華夏銀行主辦、中國中小企業(yè)協(xié)會聯(lián)合主辦的“華夏之星”中國小企業(yè)公益大講堂在北京正式開講。知名商界領(lǐng)袖、行業(yè)協(xié)會負責人圍繞“互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下傳統(tǒng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型”主題，與近400位來自各行業(yè)的中小企業(yè)主進行現(xiàn)場交流。以下是有商業(yè)思想家之稱的萬通投資控股股份有限公司董事長馮侖先生，在現(xiàn)場的演講實錄：
馮侖：各位朋友，大家下午好！看了前面的視頻我也很感動，講創(chuàng)業(yè)的過去，一些具體細節(jié)會浮現(xiàn)出來。我今天非常高興地給大家展示一下中小企業(yè)，特別是小企業(yè)發(fā)展的可能性。
企業(yè)的發(fā)展跟人是很像的，人這一生當中有幾個特別重要的環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)每一次都會有分杈，而這些分杈就表現(xiàn)了你的人生不同。其實企業(yè)也是這樣。
在人的一生當中，幾個最關(guān)鍵呢？第一件事是出生，就是你落在誰家里，落在哪兒，是兵荒馬亂呢？還是太平盛世。這件事已經(jīng)決定了你后來的很多故事。
第二件事就是學習。上學這件事大概會確定你的價值觀。你是在宗教學校上學呢？還是在一個部隊學校上學，還是在一個中國社會上學，還是在洋人世界上學。形成你的價值觀。
第三件事就是戀愛、出來上班、結(jié)婚、娶媳婦。這件事就決定你的社會關(guān)系的復雜程度。上班有同事，戀愛有對象，結(jié)婚有丈母娘、婆婆這一堆復雜的事，也就是人生的展開就決定了你找什么樣的朋友和誰在一起。
等到中年以后才發(fā)現(xiàn)原來很多事沒想明白，想做一次調(diào)整，這叫轉(zhuǎn)型。又開始了后邊的事情。當然，最后還有進八寶山的故事。整個人生最后一件事是怎么樣處理死亡。
企業(yè)發(fā)展同樣面臨這些事情。從小企業(yè)長大就相當于一個小孩怎么樣長大一樣。第一件事是你的出生。比如我跟周總，我們落在哪兒，這件事已經(jīng)沒法選擇，他做互聯(lián)網(wǎng)，我做房地產(chǎn)，我注定了不可能做互聯(lián)網(wǎng)。這就相當于你注定了是在什么樣的家庭。我們每一個孩子都是在父母沒征求意見的時候出生的。也就是說當我們出來以后，父母不問我，比如你家里沒錢的時候為什么不讓我出來。那天我們看到一個土豪丈母娘的故事，那個哥們兒喝大了就指著他的父母，家里沒一百萬，你怎么讓我出來。實際上你選擇在哪里，這件事就選擇了你未來的人生。
我們發(fā)現(xiàn)在早期創(chuàng)業(yè)的時候，在海南的成功率是很低的。在中關(guān)村的成功率，我們做過統(tǒng)計，其實也不是很高。過去沒有《公司法》野蠻生長的時期，成功率很低，最近幾年的成功率就高一點。也就是說在不同的地方、不同的時代，成功率是很不一樣的。我們在1993年之前，我們1991年開始。1993年之前沒有《公司法》，那個時候完全都是江湖世界，在海南整個�？谑胁坏�60萬人，有20萬家公司。其中90%做房地產(chǎn)。所以我說出生很重要，我們生在那兒就成了房地產(chǎn)。現(xiàn)在活下來的連1%都沒有�，F(xiàn)在海南能數(shù)上有名有姓的，從那個時候一直到今天的，很難有200家。
我們現(xiàn)在來看，人在一開始、企業(yè)在一開始，剛才我看那個視頻很感動，做花種子這個事，在這個過程中肯定是有偶然性。也就是我們選擇一個企業(yè)做什么和一開始在哪兒做，有非常多的偶然性。
但是，我們會有一個分杈，這個分杈是有概率的。是家境好的成功率高，還是家境壞的成功率高？總體來看是家境中等偏下的成功率高。家境特別好的，他的成功很顯著、很耀眼，但多數(shù)是不感動人，是有很多別的幫助。家境中下的人，現(xiàn)在能數(shù)得上的，中國幾百個企業(yè)家多數(shù)是家境中等偏下的。當你的出生沒辦法選擇的時候，你的基因中有很多因素決定你成功或不成功。
很多家境特別好的人成功概率很低，我們在海南經(jīng)常講我們牛逼是自己，別人牛逼是爹，爹不牛逼的時候怎么辦？我們以前出門的時候老是碰到爹牛逼的人，我們就想問當你爹不牛逼的時候怎么辦？我們是在這個前提下選擇的。所以我說第一個起點，雖然我不一樣，但我們的未來是可以自己選擇的。
當我們進入到第二個階段，在學習和蓄勢價值觀的時候，這個時候我們走什么樣的路，有時候會迷盲。比如做房地產(chǎn)，是做好人呢？還是做和權(quán)力勾結(jié)的人呢？是做市場呢？還是做權(quán)力？很奇怪，房地產(chǎn)一開始永遠是這樣的選擇。你是靠二大爺拿地呢？還是靠舉手拍賣拿地。在房地產(chǎn)行業(yè)當中，現(xiàn)在活下來的都不是靠二大爺，都是好人。這個好人是個什么概念呢？在我們早期做企業(yè)的時候，好人這個事非常簡單，東北話說講究，你得尊敬人家。同時，做事不能夠欺詐。在海南當時有一句話，海南亂的時候，有的時候是以老板為客戶，老板就是你的客戶，以銀行貸款即收入，以調(diào)賬為經(jīng)營。過去那個時候沒有還賬的概念。在海南，好人就是要還貸。
另外就是要制造產(chǎn)品，真正為客戶、為社會創(chuàng)造點兒什么。海南那個時候天天過年，夜夜結(jié)婚，所有的事情都是空轉(zhuǎn)，最后大家就不創(chuàng)造財務。
在海南這樣的情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域做好人，就是做市場，創(chuàng)造產(chǎn)品。這個事其實非常簡單。民營企業(yè)，如小企業(yè)遇到困難的時候經(jīng)常拐彎，找一個人批一下，給點兒錢，搞一個事情能不能搞定啊。
我們想起來，我們碰到了一些故事。我們有一個地產(chǎn)聯(lián)盟，14年前，我和萬科王石我們做了地產(chǎn)聯(lián)盟，叫做中國房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟，簡稱忠誠聯(lián)盟。我們就想將好公司分堆。后來我們想來想去，我們還是要圈地，應該是好公司加大公司聯(lián)盟，我們就選了很多很小的公司，但是我們認為是好公司。這個好是最簡單的概念，但做起來非常難。
我們到廣西，有一家公司，當時只做了一個房地產(chǎn)項目，要參加我們的聯(lián)盟。門檻費當時是800萬，就是參加我們的基金。很多人都不贊成他的加入，我也不知道，因為我推薦的這家企業(yè)，我不知道它是不是好公司，當時只是做過一個項目。去了以后就決定我們的基金給不給他們投資，要不要他的錢。他們投不到一千萬，我們大概給他七八千萬。我去了以后就問他一件事，我們忠誠聯(lián)盟是要好公司和大公司的聯(lián)盟，現(xiàn)在要判斷的風險，我說你得告訴我怎么樣證明你是好人。他想了半天就說了一句話，說我是在監(jiān)獄長大的，你放心吧，我肯定是好人。我說你怎么是在監(jiān)獄長大的呢？他說我父親是無期徒刑。我說你這有點兒罪犯子女嫌疑，我這還不落聽？他說對不起，我父親是管教干部，在我們那兒管教干部都叫無期徒刑，無論如何不能跳槽。我從小天天扒著窗戶看那些犯人，我最大的感受就是要做好人，否則一輩子就完蛋了。我聽這個事靠譜，我說只要你是好人就行�；貋砦揖透芾砘鸬膸讉�人講，我說這個人，監(jiān)獄長大的，靠譜。后來我們有支持了他，這個人現(xiàn)在在當?shù)匾彩桥旁谇叭坏姆康禺a(chǎn)公司。這很有意思。
在小公司的時候，人容易學壞。因為什么？困難太多太多，每一個困難可能都是學壞的理由。每一次增長都可能有一個墮落的機會。但是，你能不能挺得住。從房地產(chǎn)行業(yè)來說，非常有意思。到目前為止生存下來的都是走市場路線的、走產(chǎn)品和服務路線的，同時不走所謂權(quán)貴路線，不去找他二大爺。凡是走權(quán)貴的，然后靠政府，就是灰色交易的，這些房地產(chǎn)公司反而需長大。可能在一個項目上賺錢了，接著就會被拿下去。做房地產(chǎn)有一個特別有趣的事叫做從哪里拿到錢又從哪里還回去。你從地上拿到的，最后土地出了事又還回去。
人生在這個階段，也就是在小企業(yè)快速成長的階段有很多突破瓶頸，遇到很多誘惑的時候，怎么樣堅持自己的價值觀？而這個價值觀，簡單來說就是學好。
我們自己的公司，當然我們也是面臨這些選擇，我們就選擇好人、好事、好錢，學先進、傍大款、走正道，反正一句話我們就是做比較笨的人。因為比較笨的人往往競爭少，聰明的人競爭太多。當別人都去做一個非常投機的機會，不去做產(chǎn)品，而是在中間倒騰的時候，看似很容易，但競爭的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的時候，競爭者很少。聰明的人都是不斷移動的，只有笨的人才是在一個點上不動，是執(zhí)著的人。在這個階段，執(zhí)著，而且選擇正確的價值觀，以好人的心態(tài)做這件事情，很容易就活過來了。
到了青年時期，我們講一個企業(yè)的價值觀正確了，行業(yè)也選擇的正確了，你面臨的問題就是做大以后和資本的關(guān)系。你去選擇資本，究竟要不要上市，要不要跟誰合伙，要不要股東，要不要跟別人一起進行合作，這一段時間跟人非常像。他們很多人在講一個小企業(yè)為什么要上市？我說就跟問一個大姑娘為什么要出嫁，她出嫁有很多理由，其中一個重要的理由是合法的生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你要選擇一個合法的，而且可以生比較好的孩子。企業(yè)上市就可以比較好地合規(guī)合法地擴大你的規(guī)模，然后進行發(fā)展。
第二件事，你出嫁以后，行為方式要改變。很晚不睡，看電影，老媽來說一聲，你還不耐煩。你出嫁以后，你能這樣嗎？我到臺灣臺中碰到一個大陸新娘，這個大陸新娘是東北人，她到山東做生意，認識一個臺商，嫁到了臺中。我在一個酒店門口喝茶，我聽她說話很像大陸人。她說后悔到臺灣來，沒想到臺灣的婆婆那么難弄。為什么呢？東北老娘們，所有的媳婦都欺負婆婆。她說我們在家，婆婆哪敢收拾我們呀？我們不吱聲就算照顧她了。到這兒來沒想到，她嫁過來第一天早上四點鐘，婆婆開始敲門。洞房花燭夜，等圓了房正累呢，4點鐘敲門，敲門干嘛呢？做早飯。在臺中有一個風俗，婆婆在這么關(guān)鍵的一晚上，如果不能把媳婦叫起來做這頓早飯，這個媳婦的行為就糾正不過來，就是一個懶媳婦。婆婆一晚上不睡，除了聽房，就是等著早上叫你。初次她變成了勤勞肯干的好媳婦。所以上市第二件事是改變行為，要變得誠信、透明、專業(yè)，要照顧別人的情緒、關(guān)系，你嫁過去以后就不是自己，就是跟整個家族打交道，這是投資者關(guān)系，你要跟所有人發(fā)生關(guān)系，而不是完全自己一個人。
在這樣的情況下，為什么還要嫁人？還有一個，落個好名聲。你想一個大姑娘永遠不出嫁，這個名聲都不出嫁的名聲好。嫁了以后養(yǎng)兒育女、孝敬公婆，十里八鄉(xiāng)傳為美談，這是品牌。上市就是大姑娘生孩子挺身而出的事。生孩子、改變行為、取得品牌、在社會上立足。在這個階段，小企業(yè)都有上市的夢想。比如周總，周總上市前和上市后，大家對整個企業(yè)的了解程度就高了很多，上市也就得到了更多人的支持。
當然，人到中年，你也有困惑。最后，當官的總不提拔，賺錢的口袋里的錢越來越少，最后開始懷疑自己，于是就要審視自己的人生，就開始覺得是不是轉(zhuǎn)型，這就是企業(yè)上市以后仍然面臨的挑戰(zhàn)。大姑娘生了孩子，孩子上了大學，又變成事了，又要轉(zhuǎn)型，你又從原來圍著孩子轉(zhuǎn)，到最后孩子走了、嫁人了，你又變成一個人，又要轉(zhuǎn)型，要適應退休生活。轉(zhuǎn)型這個階段也是非常重要。
從房地產(chǎn)公司來說，到了出嫁階段，上市不上市，房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)很多問題。多數(shù)房地產(chǎn)都沒有上市，現(xiàn)在有6萬多家房地產(chǎn)公司，上市的，大陸和臺灣合起來不到300家。
在這個過程當中，每一家公司都在選擇，特別是到了上市以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨商業(yè)模式的選擇，面臨著最終怎么樣持續(xù)成長的選擇。就像人生到了中年以后仍然有很多選擇。在這個地方選擇，以房地產(chǎn)公司為例，我發(fā)現(xiàn)有幾個制約快速成長的因素。第一個因素解決風險偏好。增長和風險偏好有很大關(guān)系。
在房地產(chǎn)行業(yè)當中，增長快的多數(shù)屬于風險偏好較大的。風險偏好是什么呢？就是負債率比較高，激進。比如說拍賣一塊地，都到了順義昌平了，7萬塊錢一平米，有人風險偏好，有可能賭贏嗎？房子賣到10萬一平米，萬通沒參與，他就贏了。這一個項目能賣100億，萬通做5個項目才有100億。一般來說風險偏好大了，至少從銷售額來看是增長快的。
這么多年，我們從早期創(chuàng)業(yè)，到中間經(jīng)過了很多困難，也差點兒垮了，又收拾好了。我們從93年到95年發(fā)展的非�？�，青春期，什么都不服，什么都敢干。到了96年以后，幾乎出現(xiàn)了很多崩潰性的問題。然后就慢慢的變賣資產(chǎn)、還債再收拾，倒騰倒騰，再讓它慢慢活過來。整個公司的風險偏好比較低，所有的股東，包括我，都已經(jīng)苦不堪言，不再愿意冒這么大的風險。風險偏好多了，我們就做一些服務性的。房地產(chǎn)的下游是開發(fā)，中游是服務，上游是金融。我們就在中下游做很多事情，這樣屬于低負債的業(yè)務，高負債業(yè)務做得很少，給人的感覺成長很慢。但你在其他領(lǐng)域很領(lǐng)先。
也有一些老板風險偏好比較大，就特別愿意做高負債的生意。他可能從來沒有遇到過經(jīng)營上的債務壓力的突然的心肌梗死，他們對風險的感受不一樣。
另外一件事很有趣，和治理結(jié)構(gòu)有關(guān)系。小公司也好，大公司也好，在增長的時候跟治理結(jié)構(gòu)有關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)總體起來看，股權(quán)比較集中的企業(yè)，就是獨裁專斷的老板，增長的比較快。然后公司股權(quán)比較分散的公司，相對來說決策風險偏好比較低。風險偏好也和股權(quán)的集中度有關(guān)。我們現(xiàn)在知道的很多公司，當年上市前負債率是300%到700%，但是這個老板就是獨斷，非常敢于賭博，最后就是一把賭過去了，今天成為非常耀眼的一個明星。有一些公司的治理相對比較分散，不大容易集中起來做高風險的業(yè)務，增長比別人要慢。
這個治理也很有意思，公司治理多少是合適的？我們看到很多企業(yè)犯錯誤，比如說跟某些官員有不正當?shù)慕灰祝詈蟪鍪隆Ｄ男┢髽I(yè)容易辦這樣的事呢？從公司治理來說，一般股權(quán)集中超過50%的私人公司愿意做冒險的事�，F(xiàn)在應該理解萬科為什么不行賄呢？其實他完全沒有行賄的動機和利益基礎(chǔ)。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒有。他怎么樣行賄呢？行賄以后，掙錢給股東了，坐牢是他自己，他能這么傻嗎？他再傻也不能傻到這個程度。治理結(jié)構(gòu)到這個程度了，股權(quán)分散到這樣，一般經(jīng)理人就不愿意行賄，行賄以后個人沒好處。相反，我們看到出事的有些公司都是股權(quán)非常集中的，50、60、70的私人老板。這些公司得到的利益全是自己的，他有沖動。另外，這個決策在被窩里就可以決策，老婆管出納，跟老婆說明天拿200萬。如果你自己不是大股東，公司治理非常清楚，這個錢想拿都拿不出去。一般民營企業(yè)比較好的股權(quán)治理，又有動力，又有約束，大體上在30-40%比較好。30-40%還有點兒動力，掙的錢還是自己的，但還不愿意干壞事。因為干壞事了，首先自己得的是小頭，坐牢都是你自己。股東不能因為說你行賄賺的錢，你坐牢了，股東再把分紅退給你們家，沒有這一說。同時，還有治理上的約束，還有董事會，你拿出的錢做不了賬。當一個小企業(yè)發(fā)展成中等企業(yè)、大企業(yè)的時候，治理結(jié)構(gòu)對于你的繼續(xù)成長有非常大的制約。
還有一件事，就是你公司所在行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，你怎么回應這個挑戰(zhàn)，也就是創(chuàng)新的壓力。在中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，總體來說創(chuàng)新的壓力不像互聯(lián)網(wǎng)這么大。因為我們80%的時間和80%的行為都在人造空間里完成，房地產(chǎn)的使命是創(chuàng)造有價值的人造空間。如果人不改變這種狀況，也就是說不改變?nèi)嗽谌嗽炜臻g里生存發(fā)展，我們這個行業(yè)就不會消失。
人和動物很大的區(qū)別，在非洲草原上就表現(xiàn)出來。只有兩種動物有人造空間，一種是硬殼動物，冬天扛不住冷，往下挖。一種是毛短的，像人的毛退完了，都是要找洞的。剩下的都是在天然的空間里生存，例如獅子、老虎。人和動物的區(qū)別是架木為草，開始往樹上發(fā)展，最后在地造房子。由于我們始終在人造空間生存，房地產(chǎn)這個行業(yè)是存在的，而且不會消亡。房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力不是像想象的那么大。
舉一個例子，我們有很多項目，跟其他朋友的項目，售樓處挨一棟墻，但我們哥倆兒還是好朋友，沒有像互聯(lián)網(wǎng)競爭這么厲害。這個過程中，我們是不是就不需要競爭，不需要回應創(chuàng)新了呢？也不是。即使在房地產(chǎn)這個行業(yè)也需要對創(chuàng)新的回應，你不能回應創(chuàng)新，這個公司就會死掉。舉例來說，最近這三年，大家仔細聽媒體說房地產(chǎn)開始跟過去不一樣了。之前的房地產(chǎn)，大家覺得是差不多的。為什么呢？房地產(chǎn)等于住宅或者說住宅等于房地產(chǎn)。一說房地產(chǎn)就是說房價。最近三兩年，大家開始發(fā)現(xiàn)有說住宅的，有說商業(yè)不動產(chǎn)，還有說工業(yè)不動產(chǎn)，還有說綜合體，又是娛樂，又是旅游，房地產(chǎn)前面的定語越來越多。就是整個房地產(chǎn)經(jīng)過二十年，完成了青春期的發(fā)展，GDP過了8千美金，開始分化出住宅與非住宅。我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)從來是兩部分，住宅與非住宅。之前都是一部分，一年大概5萬億左右的市場，80%都是住宅�，F(xiàn)在整個市場大概一半一半，存量資產(chǎn)里大部分是非住宅。
房地產(chǎn)就變成非常復雜的情況，住宅要創(chuàng)新，非住宅也要創(chuàng)新。比如說寫字樓，大家最常見的，要是不創(chuàng)新，怎么把客人租進來呢？寫字樓怎么樣才能夠讓客戶的滿意度提高呢？現(xiàn)在競爭也很厲害。同一個區(qū)位這么多寫字樓，你要是不綠色，跨國公司就不來。要是綠色，就要多花錢，每平米多花300塊錢以上，你就要做創(chuàng)新研究，怎么樣又能夠綠色環(huán)保，比如達到金級、白金級，同時又能夠控制成本，這就要創(chuàng)新。這些創(chuàng)新看起來不重要，但沒有這個，你不貼一個綠色的標志，跨國公司就不租�？鐕居幸粋�道德條款，要租綠色的房子，鼓勵所在地綠色建筑的發(fā)展。你要綠色，就是一大堆復雜的問題。除了綠色以外，還有寫字樓的安全。比如著火了怎么往下跑？在樓梯里，就像煙道一樣，你從安全通道往下走的時候，火就往下抽，也可能你就死在安全通道了。在“911”之后他們進行了創(chuàng)新，有一個氣幕，把從下面抽上來的煙和火淡了，上面的人就可以待一會兒。另外，寫字樓里能不能種糧食、種水果、種蔬菜。最近日本非常火的寫字樓，把都市農(nóng)業(yè)放在寫字樓里，種了很多蔬菜和水果，供應寫字樓的員工和餐廳，大家就愿意租了。因為租在這兒，每天可以吃到最好的水果，同時餐廳里的蔬菜非常安全。蔬菜和水果在寫字樓里面，究竟怎么樣創(chuàng)造價值呢？現(xiàn)在它的成本大概增加3到5倍，效率提高20倍。
我們總是要研究，研究在空間里怎么樣提高租金回報，這就是創(chuàng)新。最后我們發(fā)現(xiàn)在空間里的租金回報和人的行為還有關(guān)系。總體來說，站著不如坐著掙錢，坐著不如躺著掙錢。當你讓一個人在寫字樓里始終站著的時候掙不著什么錢，但坐著掙錢，比如吃飯、開會，都可以掙錢。站著最不掙錢，百貨公司里的人都拎個包站著，都不買。為什么躺著掙錢呢？比如纖體、美容、spa，躺著掙錢。另外，八寶山告別廳也是躺著，45分鐘收2千塊錢，50來平米，一年可以收700萬租金。我們怎么樣讓人進到這個空間里坐下來、躺下來，就能有回報。這都得創(chuàng)新。實際上在房地產(chǎn)領(lǐng)域，看似不敏感，但這些積累的微小的創(chuàng)新活動都跟公司長久的生命有很大的關(guān)系。
除此之外也有很多大的戰(zhàn)略創(chuàng)新。這個創(chuàng)新就和互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)�；ヂ�(lián)網(wǎng)時代，我們作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們也非常關(guān)注。我們也在想一個問題，它對我們創(chuàng)新的意義究竟是在兩條腿基礎(chǔ)上再長出一條腿，還是制造一個新動物。馬云總在跟我們講互聯(lián)網(wǎng)是一個新動物。我就在想，我們?nèi)绻莻鹘y(tǒng)企業(yè)，弄點兒互聯(lián)網(wǎng)，就相當于長出第三條腿，前兩條腿怎么協(xié)調(diào)？就相當于傳統(tǒng)百貨又弄了一個網(wǎng)站，這就叫長出第三條腿，往往協(xié)調(diào)性反而不好。我們已經(jīng)是老動物了，怎么做成新動物？馬云講的很徹底，我就是要殺掉百貨公司，我就是新的。你們是百貨公司，又要保舊的，又要做新的，等于是左手養(yǎng)大的東西殺右手，下不了狠心。究竟怎么樣在房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新，能夠變成新動物，還是在舊的身體上再長一條腿。
后來我們在五年前做了決定，第一是在傳統(tǒng)領(lǐng)域也長出第三條腿，在客戶服務、服務界面、內(nèi)部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個模式，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)完全斷開，是另外一組人，另外一組思維，也是為了消滅傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)模式。傳統(tǒng)房地產(chǎn)是縱向模式，和很多傳統(tǒng)商業(yè)模式一樣是從產(chǎn)品設計研發(fā)一直到售后服務，這是縱向的模式。
但是，互聯(lián)網(wǎng)時代出現(xiàn)了一個平臺模式是橫向模式。現(xiàn)在很多巨大的互聯(lián)網(wǎng)公司都是平臺模式。我們就嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)，在城市化過程中建立一個房地產(chǎn)的平臺模式，最終可能使我們傳統(tǒng)的縱向模式的房地產(chǎn)企業(yè)依附于它。我們今天要在淘寶上開店，我是縱向的，就是開店的，但我放在它上面開，它是橫向模式。我們就從五年前開始建立獨立的體系做綠色城市的研究，跟傳統(tǒng)的萬通沒有任何關(guān)系，考核也是各是各的。
經(jīng)過五年，由誰都不贊成、誰都不理解、誰都弄不懂，到現(xiàn)在70%的人理解和支持。這部分的規(guī)模已經(jīng)超過傳統(tǒng)的萬通。在房地產(chǎn)行業(yè)里面，在不敏感的地區(qū)也有創(chuàng)新。人到中年，相當于企業(yè)到了大中企業(yè)，企業(yè)的大小永遠是相對的，沒有絕對的。但是，你到一定的時候，上市以后再繼續(xù)發(fā)展，調(diào)整、變革、創(chuàng)新是永遠的。當一個企業(yè)發(fā)展到十年、二十年之后，有一定規(guī)模以后就面臨這些問題，治理結(jié)構(gòu)的問題、創(chuàng)新的問題、戰(zhàn)略的問題，越來越明顯。
總之，我們作為一個小企業(yè)，我們沒有辦法選擇我們的出身，但我們可以選擇價值觀，你是做好人，還是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和杰出好人。你可以選，也可以選擇做個稀里糊涂的人，還可以選擇偶爾干干小壞事的人，也可以選擇成為兩院院士，要么坐牢，要么到醫(yī)院，你都可以選擇。這個階段，對小企業(yè)成長很重要。選擇完了以后，你要上市不上市，資本結(jié)構(gòu)，這也是個選擇。再到最后，可能要選擇否定自己，重新創(chuàng)新，然后讓公司適應新的競爭環(huán)境，然后再出發(fā)。
總之，其實企業(yè)無所謂大小，只在好壞。我們一直講一句話，結(jié)構(gòu)關(guān)乎生死，規(guī)模只在乎體面。一個公司的結(jié)構(gòu)決定你是生是死，大小是個面子問題。走到哪兒，后面100個小弟和3個小弟，100個小弟的大哥就牛。你要給小弟出糧，出糧就是發(fā)工資，負擔也很重。也可能你是貸款當大哥。你這個大哥就沒有意義。我只有3個小弟，但我們是自己家掙的錢。我們更重視結(jié)構(gòu)，財務結(jié)構(gòu)、業(yè)務結(jié)構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)，而不在乎短期的階段性規(guī)模。
我們有個合作伙伴非常有意思，怡和洋行，已經(jīng)快200年了，我們有3個項目在北京合作。這個老板做了50年的CEO，我每年去他在英國的莊園聊天。每次聊的話題都很有意思。今年我跟他聊天以后，我問他每天都干什么，現(xiàn)在怎么還在上班？他說我每天很簡單，看兩個數(shù)字，然后就不管了。我說你看什么數(shù)字？他說我第一看效益，第二看風險，其他的都不看。規(guī)模多大，我從來不問，就看效益�；貓舐实土�，時間風險偏好太低，增加一點風險偏好。如果回報率很高，馬上就看風險，風險是不是大了。如果回報率很高，同時風險大了，就把風險降低、回報率降低。至于規(guī)模多大，那個都在變，50年大大小小變的人多，不能因為一件事鬧心。我覺得企業(yè)發(fā)展到越往后，作為領(lǐng)導者就變得越簡單，而不是變得越復雜。每天做的事極其簡單，極其聚焦，就這么一點事，這個公司就能做好。
我們就像小孩一樣，兒童的時候都多于動作，來一個狗，貓一叫，小孩亂喊亂叫。一個老爺爺，突然來了個壞小子，他一般都不動，還裝睡，眼睛迷糊著。你罵他，撩撥他，他就退避三舍。到最后的時候，一睜眼，一出手，你就結(jié)束了。這就叫成熟。
一個企業(yè)發(fā)展到最后，20年、50年之后，我們就進入到一個淡定和聚焦，而且減少多余動作。
總之，一個小企業(yè)的成長歷史，我大體描繪了一下跟人生的階段是一樣的。我們有很多選擇的岔路口，但我們一定要在關(guān)鍵的時候做一個慎重的判斷，我的感覺就是聽大道理。什么叫大道理？大道理就是只有少數(shù)人做而多數(shù)人說的道理。小道理是所有人都做，但是不說。大道理是說的人很多，但做的人很少。你就選這些道理，大體上不會錯。比如不行賄，這做起來非常之困難，大家都知道，有時候碰到特別事情。但是，你堅持這么做，你就會有未來。
非常感謝有這次交流機會，我們作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過了一些發(fā)展時間，特別希望有機會跟大家再交流。我們也有危險，我們也會回到小企業(yè)。另外，我們創(chuàng)新的很多業(yè)務，現(xiàn)在也是小企業(yè)。我們有很多其他的非開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務也是小企業(yè)，我們愿意跟大家討論分享企業(yè)發(fā)展過程中的溝溝坎坎以及可能做出的選擇和判斷，我們在一起為我們的經(jīng)濟發(fā)展做出應該做的事情。
謝謝大家！