新浪財(cái)經(jīng)訊 3月25日，博鰲亞洲論壇2016年年會(huì)在海南博鰲召開，耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武在“房地產(chǎn)：從‘黃金十年’到‘白銀十年’”分論壇上表示，政府為穩(wěn)住人民幣匯率，不息代價(jià)嚴(yán)管資金的外出，導(dǎo)致太多國內(nèi)的資金，本來在深圳、上海、北京都等著要轉(zhuǎn)移出去，到美國、香港、歐洲去買房子，做其他的投資，現(xiàn)在出不去了。這些錢必須在國內(nèi)找投資的出路，就有大量資金投入了樓市。

　　“資源的配置太多掌握在政府的手里，造成了今天中國房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的局面。除了調(diào)控政策，讓政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管不要做得太多之外，讓整個(gè)體制上也要做一些調(diào)整。”陳志武說道。

　　以下為發(fā)言實(shí)錄：

　　其實(shí)很多的政策說起來多多少少對(duì)目前的局面有很大的貢獻(xiàn)，一個(gè)政策是大的系統(tǒng)性方面的，因?yàn)槲覀兌己芮宄弧⒍€城市，特別像北京這樣的地方集中整個(gè)中國社會(huì)太多的資源，所以大家都想往那邊遷徙，搬到那邊住，買房子。我舉一個(gè)具體的例子，我喜歡打網(wǎng)球，冬天太冷了要有暖氣，夏天太熱了要有空調(diào)。

　　北京有空調(diào)的網(wǎng)球場(chǎng)非常多，特別我住在亞運(yùn)村那邊，太多了。一到上海、南京，要找一個(gè)有空調(diào)的網(wǎng)球場(chǎng)太難了，一直到去年整個(gè)南京市只有一個(gè)場(chǎng)地有空調(diào)，一般的都是當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)才有權(quán)用，即使我和我夫人偶爾找到空閑訂上，只要哪位領(lǐng)導(dǎo)剛好這時(shí)候想要來打球，我們就被踢掉了。

　　你看看體育是這樣，娛樂界、演藝界，醫(yī)療、教育、大學(xué)資源，更不用說金融，還有實(shí)實(shí)在在有大項(xiàng)目審批權(quán)的發(fā)改委，這樣一來造成了北京等一線城市，以及省會(huì)城市要能夠得到機(jī)會(huì)在那兒暫時(shí)作為居民，得到戶口的話，千萬不要放棄。這造成了三四線城市，我看到一些統(tǒng)計(jì)，過去十來年縣一級(jí)的，不管城鎮(zhèn)化這些年代農(nóng)民進(jìn)城數(shù)量有多少，但縣一級(jí)總的凈人口增長基本是負(fù)的，有一些農(nóng)民從鄉(xiāng)村拿到縣城的城市戶口，更多縣城的居民往上走。

　　地區(qū)市不增不減，有多少人流出有多少人流進(jìn)，省會(huì)城市凈增長，一線城市人口的凈增長，除非像北京、上海這樣的地方嚴(yán)格管制進(jìn)來的人口，否則一線城市凈增長人口數(shù)量是最多的。

　　這種資源的配置太多的掌握在政府的手里，也造成了今天中國房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的局面。除了調(diào)控政策，讓政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管不要做得太多之外，讓整個(gè)體制上也要做一些調(diào)整，體制的問題造成了孟總所說的冰火兩重天。

　　另外一個(gè)層面，大家比較關(guān)注匯率政策和資本賬戶，好不容易人民銀行花了好幾年的時(shí)間建立海外人民幣離岸中心，香港和香港之外的人民幣交易中心。結(jié)果為了穩(wěn)人民幣匯率，一夜之間把花了好幾年建立的離岸人民幣交易中心的流動(dòng)性全部榨干，轉(zhuǎn)回來了，不息代價(jià)把花這么多年功夫建立起來的離岸人民幣中心一個(gè)、一個(gè)暫停掉了，就是為了讓人民幣貶值壓力下降，為了控制資本賬戶，老百姓不能夠把太多錢轉(zhuǎn)移出去。

　　為了穩(wěn)住人民幣匯率不息代價(jià)嚴(yán)管資金的外出，由此產(chǎn)生一個(gè)很重要的結(jié)果就是有太多國內(nèi)的資金，本來在深圳、上海、北京都等著要轉(zhuǎn)移出去，到美國、香港、歐洲去買房子，還有做其他的投資，現(xiàn)在出不去了。怎么辦？

　　這些錢必須回來在國內(nèi)找投資的出路。但找來找去，原來指望著A股，現(xiàn)在大家知道是靠不住的；原來信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品那么多，前幾年想著要打倒、打壓影子銀行，導(dǎo)致信托市場(chǎng)和理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)不斷地被壓縮，剩下只有買房子，這是中國人最熟悉的投資安排，因?yàn)橥恋夭荒軌蛩接校莻€(gè)出路也不存在了。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)要到哪里投資呢？聽說北京最靠得住，我作為研究經(jīng)濟(jì)學(xué)的不相信這種說法，哪里沒有說別的地方往下猛跌的時(shí)候，北京一枝獨(dú)秀，自己往上漲，那是另外的話題了。但選來選去一線城市相對(duì)比較靠得住，所以大家看到隨著資本外出的管制越來越加強(qiáng)，深圳、上海、北京房產(chǎn)交易量和價(jià)格越往上漲，這兩者之間明顯有很強(qiáng)的因果關(guān)系在里面。

　　所以到最后我說這一點(diǎn)也是為了說明簡(jiǎn)單的問題，不值得這樣不息代價(jià)把人民幣匯率穩(wěn)定住，如果人民幣貶值一些，能不能更好地把一線城市的風(fēng)風(fēng)火火，往上猛漲的壓力下降一些？以這種方式幫助上海市政府、深圳市政府、北京市政府不用做得那么辛苦。這些都是值得我們深入思考的。

　　有了保會(huì)長這么高的能量，讓我一下子很難趕上那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了。我首先想針對(duì)剛才賈院長說的房地產(chǎn)稅的話題我補(bǔ)充一下，其他方面都非常支持，他剛才提到的問題讓我想起來幾年以前在另外一些場(chǎng)合有些稍微不太一樣的意見，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的確在其他的國家普遍都有，但是我們千萬要謹(jǐn)慎。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅，任何稅作為一個(gè)短期的房地產(chǎn)調(diào)控的工具，這是錯(cuò)配的。因?yàn)槟憬裉煜胍逊績(jī)r(jià)壓下來，明天可能又想把房?jī)r(jià)漲上去，但房地產(chǎn)稅最基本的制度安排是不能夠因?yàn)槎唐诘男枰プ龅摹?/p>

　　更何況剛才保會(huì)長給我送過來一個(gè)文章，是第一財(cái)經(jīng)的，17年全國賣地超27萬億元，收入去向鮮有公開。也就是說過去賣地的錢怎么花的都不知道，現(xiàn)在又要幫助各級(jí)政府推出一個(gè)新的稅種，來征收房產(chǎn)稅，我一直說政府征收稅的錢怎么花都沒有交代，征收任何多余的一塊錢都是不應(yīng)該的。我們必須要記住這個(gè)基本的原則，在這個(gè)時(shí)候不管房?jī)r(jià)漲到哪里，我不支持在沒有說清楚，沒有透明度的財(cái)政安排之下，我不會(huì)支持稅種的推出。

　　剛才保會(huì)長和孟總都說到了一個(gè)問題，政府尤其是地方政府是房地產(chǎn)價(jià)格往上漲最大的利益相關(guān)者，他比別人更著急，這里有一個(gè)根本問題。按照邏輯鏈條去講，我們總是把政府推動(dòng)增長看成政府作為好或不好的一個(gè)指標(biāo)，我們都支持政府為了加快增長要保增長可以做一些事。這樣一來就像剛才會(huì)上說到的，要經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)就是很重要的支柱。

　　因?yàn)槟慵词共恢苯涌吹椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長帶來的直接貢獻(xiàn)，如果你相信地方政府做很多鐵公基，基礎(chǔ)設(shè)施的投資等方方面面的開支，那才是對(duì)經(jīng)濟(jì)最大的貢獻(xiàn)，那又碰到一個(gè)問題，地方政府的錢從哪里來？土地收益是政府做方方面面投資和其他開支非常重要的來源。

　　這樣帶來第三個(gè)問題，地方政府真的想看到房地產(chǎn)價(jià)格往下跌嗎？沒有，銀行也不希望看到，因?yàn)槟菢鱼y行也會(huì)面對(duì)很多呆壞帳上升的挑戰(zhàn)。按照鏈條追下去，有些房地產(chǎn)開發(fā)商也要被指責(zé)，不像保會(huì)長所說的那樣，所有房地產(chǎn)開發(fā)商都是對(duì)社會(huì)做貢獻(xiàn)的，很多跟政府官員攪合在一起，大家都知道我說的是什么意思，我不會(huì)說所有房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)該雙手贊成和支持的，那是另外一個(gè)話題。

　　說到底我們以往覺得土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格最希望政府要調(diào)控，總是把房?jī)r(jià)往上推的是房地產(chǎn)開發(fā)商，這是錯(cuò)怪了，地方政府最希望看到房?jī)r(jià)總是往上漲。以前很多人說政府要調(diào)控房?jī)r(jià)了，總把行為理解為政府不希望房?jī)r(jià)漲太多，要把房?jī)r(jià)壓下去，讓更多老百姓買得起房子。你放心，不需要擔(dān)心，因?yàn)榈胤秸饶闾薄Ｃ看畏績(jī)r(jià)有下跌苗頭的時(shí)候，地方政府和其他人都給相關(guān)的部門、領(lǐng)導(dǎo)施加壓力，做很多游說工作。

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