房地產(chǎn)：二級(jí)市場為何冷冷清清
http://whmsebhyy.com 2000年02月02日 13:12 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
從去年11月中旬開始至今，北京市房地產(chǎn)二級(jí)市場正式啟動(dòng)已經(jīng)數(shù)月了。從目前的情況看，無論是交易規(guī)模和交易
數(shù)量，都不如預(yù)期的那樣火爆。到全市幾個(gè)較大的二手房交易市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，登記買房的人多，賣房的人少，二者的比例大約為5
：1左右，且買賣雙方實(shí)際成交者更是廖廖無幾。據(jù)北京精品家園二手房交易服務(wù)部調(diào)查顯示，造成二手房交易雷聲大雨點(diǎn)小
的原因，主要有以下幾方面。
產(chǎn)權(quán)單位截流了36％交易量
可用于上市交易的二手房，主要是指最近幾年職工以成本價(jià)購買的成套自住公房。這些公房因隸屬不同的單位，所以
產(chǎn)權(quán)也有區(qū)別，有中央在京單位的，有北京市房屋土地管理局的，也有相當(dāng)數(shù)量各個(gè)單位的自建自管公房。《北京市已購公有
住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》中規(guī)定：本市已購公房上市出售必須首先具備兩個(gè)條件，一是已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證
書，二是獲得政府對(duì)已購公房上市出售的批準(zhǔn)。另外，已購公房的房屋所有權(quán)人與房屋原產(chǎn)權(quán)單位，對(duì)已購公房上市出售另有
約定的，還需要提供房屋原產(chǎn)權(quán)單位同意出售的書面意見。
因?yàn)榉N種原因，有一部分職工已經(jīng)買了公房兩三年，甚至更長的時(shí)間，卻至今未能拿到產(chǎn)權(quán)證，所以無法上市交易。
還有一種情況是，雖然職工拿到了產(chǎn)權(quán)證，但產(chǎn)權(quán)單位，尤其是自建公房出售給職工的單位，對(duì)公房上市缺乏熱情，一旦有職
工要將公房出售時(shí)，找出各種借口不給提供必要的證明材料。因產(chǎn)權(quán)單位從中做梗，使36％原準(zhǔn)備出售公房的人計(jì)劃擱淺。
87％家庭兩三年內(nèi)無出售計(jì)劃
由于已購公房大部分在四環(huán)路以內(nèi)，地理位置優(yōu)越，市政設(shè)施完善，公共交通發(fā)達(dá)，房屋使用功能齊全，便于工作和
生活，是理想的居住場所。因具備了這些得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，在這一區(qū)域，特別是三環(huán)路以內(nèi)的公房，雖然建造時(shí)間早，與現(xiàn)在
的商品房比，存在戶型設(shè)計(jì)上的不足，如門廳、廚房、衛(wèi)生間面積較小，但一套使用面積45平方米的兩居室，滿足一個(gè)三口
之家的基本居住需要是不成問題的，所以，87％已購公房的家庭，在未來2至3年內(nèi)尚無出售更換的打算。可供交易的房源
稀缺，也是二手房市場冷清的主要原因之一。
商品房價(jià)格過高阻礙二手房入市
北京市商品房居高不下的價(jià)格，不僅影響了其自身的銷售行為，使空置房增多，而且限制減少了二手房的上市交易量
。因?yàn)?5％已購公房家庭屬于中低收入者，決定了這些家庭對(duì)出售公房必須持謹(jǐn)慎態(tài)度，在售房之前必須反復(fù)考慮，出售公
房后是否有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買一套價(jià)值不菲的商品房？
雖然最近一年多內(nèi)因?yàn)榧瘓F(tuán)購買的結(jié)束，商品房的價(jià)格出現(xiàn)了少許回落，但三環(huán)路以內(nèi)，特別是東、西、北三環(huán)路內(nèi)
的商品房，每平方米的價(jià)格仍維持在7000元左右，三四環(huán)之間，甚至臨近四環(huán)以外的普通商品房，均價(jià)也多在每平方米4
500元至5500元。另外原來的公房普遍面積比較小，現(xiàn)在的商品房面積比較大，無論賣舊買新，抑或賣小買大，除了出
售公房得到的錢外，還需要搭進(jìn)一筆巨額資金。以一套50平方米的公房為例，考慮到地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限等因素
，假設(shè)出售之后得到23萬元，用這些錢在三環(huán)路以內(nèi)根本不可能買到商品房，只能選擇三四環(huán)之間的項(xiàng)目。即使購買建筑面
積85至100平方米的兩室一廳小戶型，如果均價(jià)為5000元，總房價(jià)也在40萬至50萬元。中低收入者用賣公房得到
的錢，再加上二三十萬元個(gè)人儲(chǔ)蓄、或公積金、或銀行貸款，買一套位置比原有的公房離市區(qū)更遠(yuǎn)的商品房，在現(xiàn)階段他們當(dāng)
中的多數(shù)人還不具備這樣的經(jīng)濟(jì)承受能力。商品房價(jià)格過高，導(dǎo)致一些公房擁有者暫時(shí)放棄了更換住房的念頭。
雙方對(duì)二手房價(jià)格認(rèn)同有差異
北京市已購公房上市出售管理辦法中明確規(guī)定，所售公房的價(jià)格由買賣雙方協(xié)商確定，如果交易價(jià)格明顯偏低，由專
業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。現(xiàn)在二手房交易過程中，價(jià)格方面存在的主要問題是，賣方因?yàn)榉孔拥奈恢煤茫褂霉δ荦R
全，希望賣個(gè)高價(jià)。尤其是劉曉慶原來花60多萬元購買的房產(chǎn)，因涉案拍賣得到141萬元的新聞被多家媒體披露后，誘使
一些公房擁有者高價(jià)賣房的愿望不切實(shí)際地迅速膨脹。一位在北二環(huán)路附近有一套磚混結(jié)構(gòu)的公房房主對(duì)中介機(jī)構(gòu)說，他的房
子每平方米少于8000元決不出手。
而買方之所以買二手房，除去位置因素外，主要認(rèn)為是舊房，價(jià)格自然應(yīng)該比商品房低，如果二手房價(jià)也高不可攀，
那還不如攢錢買一步到位的商品房。因供求雙方在價(jià)格認(rèn)同方面差距甚遠(yuǎn)，減少了二手房的交易量。出現(xiàn)這種情況的原因在于
，二手房市場處于萌芽階段，各種相關(guān)政策不夠完善，沒有被社會(huì)公認(rèn)的權(quán)威評(píng)估機(jī)構(gòu)，房主不懂得甚至不知道評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)有直
接的關(guān)系。
手續(xù)繁瑣交易時(shí)間過長
據(jù)了解，公房上市交易從賣方(即房屋所有權(quán)人)持房屋產(chǎn)權(quán)證到房屋所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門申領(lǐng)《已購
公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表》開始，先要到房屋原產(chǎn)權(quán)單位征詢意見，單位同意出售后，再通過不同的途徑尋找
到合適的買方，雙方達(dá)成協(xié)議，簽訂書面合同，如果買賣雙方協(xié)商的價(jià)格房地產(chǎn)交易管理部門不能認(rèn)同，則必須由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)
行評(píng)估后才能辦理過戶立契手續(xù)，此外，買方還要申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)并交納土地出讓金，最后申辦房屋所有權(quán)證。所有手
續(xù)全部辦完，賣方得到售房款，買方領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證，前后大概需要三個(gè)月的時(shí)間。繁瑣的手續(xù)，過長的交易時(shí)間，把一部分原準(zhǔn)
備進(jìn)行二手房買賣的人攔在了二級(jí)市場的門檻外。
綜上所述，由于這些因素的制約，大大限制了二手房的上市交易量，二級(jí)市場交易不旺又會(huì)直接影響一級(jí)市場的發(fā)展
。隨著新的住房供應(yīng)體系的逐漸形成，房地產(chǎn)一二級(jí)市場相互作用、相互聯(lián)動(dòng)的依賴關(guān)系會(huì)越來越明顯，重視研究二級(jí)市場的
發(fā)展，創(chuàng)造寬松有利的外部條件，使中低收入者通過二手房交易得到實(shí)惠，逐步改善居住條件的同時(shí)，才能對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場
的繁榮起到積極的促進(jìn)作用。 □閆廣才
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