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風險三：社會經濟環境不規范形成的風險
一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權證明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮
償債物處置變現的相關費用。
風險四：司法上的負面影響
1、抵押權人接受抵押人全部財產提供抵押，造成抵押無效。最高人民法院法復［1994］2號司法解釋規定，債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人的，該抵押協議無效。2、抵押權人接受即將破產申請企業的財產提供抵押，造成抵押無效。《企業破產法》規定，法院受理破產申請前6個月至破產宣告之日期間對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保行為無效。3、職工安置費優先權。按照國務院相關規定，對于納入國家兼并破產計劃的國有企業，其轉讓土地使用權所得必須首先用于支付職工安置費。4、稅收優先權。新修訂的《中華人民共和國稅收征收管理法》規定，如果企業在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務機關有權先于商業銀行處置抵押物并就處置價款優先受償拖欠稅款，即便是商業銀行業已處置抵押物或以折價形式受償，稅務機關亦有權在抵押物價值范圍內向商業銀行追償欠稅企業應繳的稅款。5、采用在建工程抵押，因抵押人拖欠工程承包人的建設工程價款，造成抵押擔保風險。最高人民法院2002年6月20日作出《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的司法解釋，規定工程承包人被工程發包人拖欠的建設工程價款債權，優先于抵押權和其他債權。6、法院對于個人居住的房屋的執行設置了限制性條件，極大地增加了貸款銀行的風險。最高人民法院2004年11月頒布的《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》對銀行不良資產整體水平的影響將可能是長期的。
防范房地產抵押風險的對策
相對而言，房地產抵押方式屬于安全系數較高的貸款擔保方式，但這必須是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的，要保證抵押貸款能夠有效規避償付風險，在操作中必須注意以下幾點：（一）走出認識上的誤區。銀行發放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保措施增加一道風險防線。（二）進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握“堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值”二十四字原則。（三）加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。（四）建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。（五）加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。（六）對抵押率進行科學的分類，按不同抵押物及其變現能力確定抵押率，謀求抵押率≈變現率。調整抵押率的計算方式，對容易確認變現價值的抵押物，采用變現價值扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率，對不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。建議根據市場敏感程度對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設定不同的抵押率。（七）加強抵押物的監管力度，要將抵押物的日常監管作為貸后管理工作中的一個重要環節。江伍湖（作者為建設銀行廣東省分行經濟師、專職貸款審批人）（Robby／編制）（來源：金羊網）
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