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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“新政”實(shí)施至今已近兩個(gè)月時(shí)間，如何理解國家的調(diào)控政策，業(yè)界、專家、學(xué)者如何判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的走勢(shì)，羊城晚報(bào)集團(tuán)廣東建設(shè)報(bào)日前舉辦了“領(lǐng)悟新政和諧發(fā)展”論壇，作為一個(gè)交流平臺(tái)，碰撞思想，匯集意見，以期加深對(duì)政策的理解。
房地產(chǎn)業(yè)出問題政府要負(fù)責(zé)
楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長）
海外熱錢拉高上海房?jī)r(jià)上海與長三角地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過快過高，是此次宏觀調(diào)控的主要對(duì)象之一。上海房?jī)r(jià)過高，并不都是開發(fā)商獲取了暴利，由于拆遷成本不斷上升，拉高了開發(fā)成本，自然也抬高了房?jī)r(jià)。另方面，國際上大量的投資基金看好人民幣的升值潛力，都涌到上海投資房地產(chǎn)。最近一個(gè)企業(yè)花了28億元在上海購買了一棟樓，他們說等10年后肯定會(huì)升值。房?jī)r(jià)上漲過快政府有責(zé)任國家為什么在房?jī)r(jià)上漲到如此的地步才出新政？政府的職能部門在這個(gè)問題上有責(zé)任。沒有通過信息網(wǎng)絡(luò)和有效的政策進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和引導(dǎo)，而是在事后發(fā)現(xiàn)問題了才進(jìn)行糾正，這本身是不對(duì)的。房地產(chǎn)業(yè)是需要政府引導(dǎo)的行業(yè)，土地資源和稅收都掌握在政府手里面，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題，政府負(fù)有責(zé)任。市場(chǎng)正在逐步恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過調(diào)控后，在一定時(shí)期內(nèi)表現(xiàn)為四大特點(diǎn)：投資理性增長。宏觀調(diào)控前，房地產(chǎn)投資增幅高達(dá)30％，目前已下降至24.3％，今后還會(huì)進(jìn)一步下降。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。中央出臺(tái)政策是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，改變房?jī)r(jià)增幅過快的狀況。去年房?jī)r(jià)上漲15.2％，我們的工資收入只有8％—9％的增長，樓價(jià)升幅高于社會(huì)收入升幅，所以人民有意見了。節(jié)約能源，節(jié)約資源。不節(jié)約的產(chǎn)品房屋不要蓋，早下手早行動(dòng)，國家明年開始對(duì)不符合節(jié)能的房屋不予立項(xiàng)。對(duì)節(jié)能達(dá)不到5％的，首先要罰款50萬元，而且不準(zhǔn)繼續(xù)開發(fā)。市場(chǎng)逐步恢復(fù)。新政對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)很有效。產(chǎn)權(quán)證未到手的房屋不能交易，居住未達(dá)到二年的房屋要增收營業(yè)稅，一系列的經(jīng)濟(jì)政策和行政措施將逐步到位。希望開發(fā)商調(diào)整好心態(tài)，找準(zhǔn)定位，做好項(xiàng)目，堅(jiān)持發(fā)展。
關(guān)鍵是控制固定資產(chǎn)投資增長速度
魏清泉（中山大學(xué)教授）
七部委干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格表面上是穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，我理解其實(shí)質(zhì)是控制固定資產(chǎn)投資的速度，從宏觀上控制國家固定資產(chǎn)投資的速度。這些年來，我國固定資產(chǎn)的增長速度高于GDP的增長速度，如果總是保持這么高的速度，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來非常大的危機(jī)，會(huì)影響到消費(fèi)的增長。我國表面上需要控制房地產(chǎn)的價(jià)格，后面實(shí)際上是需要控制固定資產(chǎn)投資的增長速度。控制房地產(chǎn)的投資和價(jià)格，是控制我國固定資產(chǎn)增長速度最有效的手段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資在國家固定資產(chǎn)投資中占的比重非常大。房地產(chǎn)業(yè)要做到和諧，首先要清理家底。我們到底有多少房產(chǎn)，未來的城市人口是多少，我們需要多少房屋，還缺少多少房屋？這個(gè)底要摸一下。廣東省有2000萬平方米的空置房，全國有二億平方米的空置房屋，不要認(rèn)為我們的需求量是無限的。要做房產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃。現(xiàn)在很多部門都有規(guī)劃，但是房產(chǎn)行業(yè)沒有規(guī)劃。高檔的別墅、普通的住房、低檔的房屋需求量是多少，需要多少的土地，土地從哪里來，是否可以供應(yīng)等等，這些都需要有行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念和多元化的經(jīng)營，要鼓勵(lì)購買房屋，也提倡租房，不一定要購買自己的房屋，這樣我們的二手、三手市場(chǎng)就會(huì)活躍起來。切實(shí)解決發(fā)展中土地供應(yīng)的瓶頸問題。廣州尤其是大城市周圍，不可能有更多的土地蓋房，這是國情決定的。廣東的丘陵山地占了70％以上，要多利用山丘，坡度在25度以上的坡地也應(yīng)充許開發(fā)。
開發(fā)商要主動(dòng)適應(yīng)新政
馬豪（華港房地產(chǎn)公司董事總經(jīng)理）
開發(fā)商適應(yīng)房地產(chǎn)新政應(yīng)注意以下三個(gè)方面：一是準(zhǔn)確定位。包括根據(jù)新形勢(shì)確定自己的年產(chǎn)量和土地儲(chǔ)備量，其規(guī)模應(yīng)是適合本公司實(shí)力的。如規(guī)模太大會(huì)承擔(dān)大的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模太小又可能被淘汰，要適度把握。二是誠信經(jīng)營，不參與任何囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)等行為，同時(shí)改革舊的營銷方式以適應(yīng)房地產(chǎn)新政。三是主動(dòng)配合政府有關(guān)部門使房地產(chǎn)新政落到實(shí)處。包括積極收集房地產(chǎn)新政在廣東執(zhí)行過程中遇到的問題和意見，及時(shí)向政府有關(guān)部門反映和提出合理化建議，如研究使用增值稅來真正打擊投機(jī)炒房者，盡快研究建立房地產(chǎn)泡沫評(píng)估和預(yù)警體系。
廣東供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍存不合理因素
陳之泉（廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長）
國家出臺(tái)這些政策的目的，我認(rèn)為有以下三個(gè)原因：一、要采取各種措施，盡快解決中低收入家庭的住房。二、調(diào)整結(jié)構(gòu)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)增長方式。三、強(qiáng)化管理，尤其是加強(qiáng)金融管理，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)。廣東省的具體情況是，房地產(chǎn)投資總量和平均房?jī)r(jià)增長速度雖然比較平穩(wěn)，但是高檔商品房?jī)r(jià)格增長較快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍有不合理，一些開發(fā)商大量開發(fā)別墅，浪費(fèi)土地，而中低收入家庭住房仍有待解決。
正確區(qū)別對(duì)待十大問題
金貽國（北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長）
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)最近轉(zhuǎn)發(fā)河南省建業(yè)董事長胡葆森的一封信。這封信提出在宏觀調(diào)控中要正確區(qū)別對(duì)待十個(gè)方面的問題，這對(duì)正確領(lǐng)悟新政，實(shí)事求是，探索房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展很有幫助：一、對(duì)不同的區(qū)域、不同的城市；二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和對(duì)政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的住房保障體系的建設(shè)；三、對(duì)土地管理和房產(chǎn)管理；四、企業(yè)行為和政府行為；五、對(duì)個(gè)別城市房?jī)r(jià)瘋漲與絕大多數(shù)城市正常房?jī)r(jià)；六、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)非支柱產(chǎn)業(yè)的政策趨向；七、對(duì)不同使用功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)；八、對(duì)銀行的開發(fā)貸款和支持購買貸款的政策；九、對(duì)好品牌的房地產(chǎn)企業(yè)和非品牌企業(yè)；十、不同購買力水平的消費(fèi)者如何解決他們的住房問題。
做一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商
付凱（萬科地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理）
國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了十幾年，在發(fā)展過程中，有一些發(fā)展商因?yàn)椴僮鞑灰?guī)范，包括不規(guī)范拿地和建設(shè)，賺取了不應(yīng)該賺取的利潤，隨著行業(yè)的逐漸成熟，我相信這種現(xiàn)象會(huì)越來越少。社會(huì)責(zé)任感是對(duì)消費(fèi)者而言的。萬科在不斷地研究新產(chǎn)品，探討技術(shù)進(jìn)步，例如在滿足同樣使用功能的情況下，開發(fā)小戶型單位，使單套房子的價(jià)格降下來；又如，在不犧牲整體生活品質(zhì)的情況下，減少非基本需求的一些配置等，可以將房?jī)r(jià)盡量下降一些，這對(duì)于發(fā)展商來說，擴(kuò)大了市場(chǎng)份額，而社會(huì)上有更多的人可以購買房屋。中國住宅在環(huán)保和節(jié)能方面與國外差距相當(dāng)大。我們也正在努力，例如對(duì)水的處理，包括對(duì)家庭的生活用水如何循環(huán)運(yùn)用、雨水如何收集等的環(huán)保節(jié)能技術(shù)正在開發(fā)與運(yùn)用中。我們希望將來能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)行業(yè)推進(jìn)到工業(yè)化的時(shí)代，像制造汽車一樣制造房屋。這樣，房屋的建筑品質(zhì)有保證，節(jié)能和環(huán)保也通過工業(yè)化實(shí)現(xiàn)大的飛躍。資料整理 記者 殷小杰（Robby／編制）（來源：金羊網(wǎng)）
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