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房價上漲的根本原因不在于土地價格上漲，而在于土地價格上漲了，開發商的利潤不愿降，甚至還水漲船高。平抑房價，成為今年的重頭戲，一系列有關政策接踵而來，土地政策應當在平抑房價的浩大工程中扮演什么樣的角色？長期從事土地經濟與資源管理、公共經濟與政策研究的知名學者———南京農業大學副校長、經濟學教授曲福田表示，土地對房價上漲有影響，但如果單純把房價上漲歸結于土地價格未免片面，同時中國的國情和科學發展觀決定了土地政策不適宜成為調節房價過快上漲的主要手段。
開發商利潤不降導致房價虛高
[在房價的正常構成中，哪怕是上漲了的地價最多只占總價的1/5到1/3，建筑成本大約占1/3，另外1/3的大頭就是開發商的利潤]曲福田表示，從理論上來說，一，房價上漲與土地有關，因為地價構成了房價的一部分，但這取決于土地供給與需求；二，表面上看，由于土地拍賣和土地市場化，會導致土地價格上漲，但單純將房價上漲的原因歸結于地價的觀點是不全面的，更不能將房價上漲單純歸結于地價上漲，并與地價上漲導致地價上漲再循環等同；三，目前房價上漲過快的根本原因不在于地價，而在于房產供求關系進入了一個新的階段，這個階段的特征表現為三方面購房需求的提升：一是投資用途的購房增加。二是隨著人民生活水平的提高，改善居住條件的購房需求提高。三是原有的對房地產市場起到支持和培育作用的金融政策進入現階段，從一定程度上對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。而一和三兩項使得房地產需求與本來通過城市化改善居民住房需求的本意日漸背離，形成了需求的“虛高”。另外，購房者以及地產商對于將來取得土地的不樂觀預期也對房價有推高作用。這種對房價的推動主要表現在對消費心理的影響方面，開發商自身拿地沒有以前那樣容易，有的開發商甚至故意放出“地荒論”更強化了這種預期，使不少購房者認為今后土地更不容易拿到，房屋供應也會越來越少，因而推動房價上漲。最近的一系列針對房地產的金融政策，是從抑制需求方面著手來平抑房價，這個所抑之“需”并非有切實購房或改善住房的“需”，而是以投資為主要目的的購房之“需”。曲福田介紹說，事實上，就他了解，房價上漲的根本原因不在于土地價格上漲，而在于土地價格上漲了，開發商的利潤不愿降，甚至還水漲船高。
土地并非不夠
[不少發展商一方面手中囤積有大量土地，以保證其3-5年的開發，一方面大拋“地荒論”]曲福田還駁斥了所謂的“地荒論”。他認為，一是現有的土地供應并非不夠，關鍵在于要建立健康、理性的土地供給機制，同時要保證穩定的土地市場預期，嚴防開發商囤地。曲福田也表示，雖然政府出臺了一系列加強土地批讓與管理的政策，如去年地產界所謂的“8·31”大限以及今年年初正式實施的由財政部、國土資源部、中國人民銀行聯合發出的《關于進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，但必須承認，由于這一系列政策微觀操作上都有較大的難度，中央的監督成本很高，主要取決于地方政府的執行力度，因而也造成了一部分地區執行程度較差，并沒有真正達到政策預期目標，一些土地仍然沒有得到規范管理。不少發展商一方面手中囤積有大量土地，以保證其3-5年的開發，一方面大拋“地荒論”，以刺激消費心理抬升房價，而兩年之內不開發的地塊將由政府收回的政策落實程度也有待強化。第二，他強調，基于糧食生產、生態保護以及科學發展觀考慮，中國的國情決定了土地政策不適合成為調節房價上漲的主要手段。
經濟房考驗政府保障能力
[以前建的很多經濟適用房出了這樣那樣的問題，其關鍵不在于經濟適用房本身，而是在于沒有很好地劃分受益群體]曲福田建議，在建立一個健康穩定有序的土地市場之外，由于國內房地產行業的主要利潤集中在房地產前期開發中，房地產開發的相關政策也需要進行調整，要進行類似經濟適用房或者稱公屋的建設，以滿足占了購房者大多數的中低收入層次的居住需要。任何一個國家或地方政府，在房地產產品供給方面都包括完全市場化的和類似安居工程的房屋這兩部分，并且后者往往占了相當的比重。他表示，目前一些人稱建設經濟適用房是后退的說話是不正確的。以前建的很多經濟適用房出了這樣那樣的問題，其關鍵不在于經濟適用房本身，而是在于沒有很好地劃分受益群體，不論是標準的制定還是執行上都出現了諸多不公平的操作，導致該受益的群體沒有受益，并引發一系列社會問題。事實上，能否真正操作好經濟適用房，使廣大中低收入階層切實受益，也是對地方政府提供社會服務能力的一項考驗。記者 桂蔚 實習生 劉燕（子琦／編制）（來源：金羊網）
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