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廣州市仲裁委一年受理近2000件房地產糾紛，鮮有開發商當原告的，輿論也是向著小業主一邊倒，大部分開發商擔心名聲受損，對打官司都是避之則吉。廣州市某著名樓盤的開發商權衡了近一個月的時間，但對通過法院起訴長期拒交物業管理費的小業主的舉措多次醞釀后卻下不了決心，“我們權衡了很久，打官司肯定贏，但公司承受不了由此可能帶來的負面作用”，這家企業的負責人說：“事情張揚出去，對賣樓肯定有影響”。對于“賣樓利益高于一切”的廣州開發商，不少視打官司為畏途。去年，廣州仲裁委員會共受理各類仲裁案件
3100多件，其中6成以上是房地產糾紛。仲裁委主任陳忠謙博士透露，這類案件中，寡有開發商當原告。“輿論一邊倒，都將小業主當作弱勢群體，個別小業主也很會造勢，有理沒理都鬧到售樓部去，或是在公共場所拉起大大橫幅，還動不動就找記者，不解內情的外人以為樓盤有問題，誰還敢來買樓？”一些樓盤中個別難纏的小業主，使開發商處于兩難。一位開發商說：“我們也希望通過法律途徑尋求解決辦法，但無法應付別有用心的‘業主秀’，有的人就是希望將事情鬧大以謀求合理要求之外的回報”。在仲裁委受理的案件中，也確實遇到過個別不講理的小業主。一位回遷小業主，收樓面積比合同面積大了數平方米，開發商愿意多出面積不收錢，但小業主不同意；開發商表示可以用墻體將多出部分隔出來，小業主也不答應，非要一套與原面積同等大小的房子。最終，仲裁委依法裁決小業主收樓。陳忠謙透露，開發商提起的訴訟，大部分涉及的僅是小業主斷供或是不及時交買樓款的問題。“除非是很大的事，個別的也就息事寧人遷就了事”。從事房地產開發多年的江先生說，不少明擺著是個別小業主“作大”的糾紛，只要開發商認為不是“傷得太厲害”，都會作出讓步私了，“官司纏身傳出去名聲不好，一般的中小開發商也耗不起這么多時間與人力”。一家專業物業管理公司負責人說，在他們負責管理的小區，特別是老城區中規模較小的樓盤中，對發生的如小業主拒交物業管理費、不愛護小區公共設施，侵占公共建筑面積，在小區內搭建睶建物等行為，大多是“耐心勸阻”，遇到實在不講理的，也就睜只眼閉只眼。記者殷小杰
案例1
違約責任不應兩次承擔
劉某與W開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》，購買商鋪一間，約定購房款50萬元，交樓時間為2004年5月1日。劉某支付了購房款后，W開發商于2004年5月將商鋪交付劉某使用。由于W開發商延遲交鋪20天，雙方同意在管理費中沖抵逾期交付商鋪的違約金，并交已執行。時至2004年12月20日，由于商鋪人氣不旺，無法實現預期的經濟收入，劉某向仲裁機構提出仲裁，申請解除本案的《商品房買賣合同》，理由為：1、W開發商延遲交商鋪20天；2、W開發商售樓人員在售樓時承諾：某大型超市將進入，而事實上未兌現。仲裁庭經調查、審理認為：雙方就延遲交鋪事宜已達成協議，并已執行。W開發商已承擔了違約責任，劉某不能再以延遲交樓為由要求解除合同；劉某提出售樓人員承諾大型超市將進入，但并未提供證據予以證明，而且在合同及W開發商的宣傳廣告中都未提及大型超市入駐一事。因此，仲裁庭對劉某要求解除《商品房買賣合同》的請求不予支持。法律提示：1、業主不能要求開發商就同一違約行為，承擔兩次或以上的違約責任，這也體現了法律的公平原則；2、業主在買樓過程中，也應當承擔一定的商業風險，比如房價下降、房屋貶值、商鋪經營不順等，不能把業主應當承擔的商業風險完全推給開發商。
案例2
按揭未辦成合同仍有效
2002年5月，廣州某房地產開發有限公司（以下簡稱Y開發商）與王某簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：王某向Y開發商認購其開發的天河區某單元房，總房價447975元，王某2002年6月8日支付137975元，余款31萬元辦銀行按揭。雙方在合同附件4補充協議中約定：買受人在《個人住房貸款合同》公證后3天內到按揭銀行辦理按揭手續。逾期買受人則按所申請的按揭貸款每天千分之一向出賣人支付違約金。2002年6月11日，王某向Y開發商支付了首期購房款137975元及3360元的稅費。2002年10月18日和2002年12月20日，Y開發商先后兩次將預售合同提交建行支行，因王某沒有前來辦理按揭手續，合同由Y開發商員工取回。Y開發商于2003年2月28日、4月7日先后兩次發函催王某辦理余款31萬元的銀行按揭手續，但未說明具體銀行。王某收到Y開發商的催函后，先后與中行某支行和上述的建設支行就辦理按揭進行過聯系，但由于Y開發商尚未將王某資料送到該中行支行或再一次送到該建行支行，銀行按揭手續仍然沒有辦理，Y開發商至今尚未收到剩余購房款31萬元。Y開發商提出以下仲裁請求：1、解除雙方簽訂的《商品房預售合同》；2、王某支付違約金17919元（按累計應付款的4%計算）；3、承擔本案仲裁費。仲裁庭的裁決如下：（一）不支持Y開發商關于解除商品房買賣合同的仲裁請求。（三）本案仲裁費用16728元由雙方各負擔50%。（四）王某需支付開發商的款項，王某應按期支付。法律提示：本案的爭議焦點主要集中在：31萬元的購房按揭款至今未辦理，責任在哪一方？在合同中，關于按揭銀行的選擇同時有兩家銀行即建行某支行和中行某支行。開發商在合同進行了預售合同登記后的次日起，先后兩次將合同提交建行某支行；而王某也曾經就辦理按揭一事先后與建行某支行和中行某支行進行過聯系，應當視為雙方都有履行合同義務的積極行為。對于在銀行選擇上存在差異和在送交資料時間上存在差異，以及這些差異對未能辦理按揭一事的影響，雙方雖然互相指責對方違約，卻均未能充分舉證證明完全是對方的原因所致。故對至今未能辦理按揭，應由雙方共同承擔責任。因此，仲裁庭認為，申請人關于解除合同的依據不足。（紫／編制）（來源：金羊網）
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