騰樓換企背后的產業轉型競爭力

　　專訪上海市靜安區區長張仁良

　　本報記者 張昌輝 胥會云 發自上海

　　面臨上海各中心商業區的同質化競爭，身處“中華第一街”“十里南京路”的靜安區其商業的核心競爭力在哪里？在上海市中心三街一城商圈(南京東路、南京西路、淮海中路、徐家匯)格局既定的環境下，南京西路也就是靜安南京路的商業發展如何定位？“十一五”期間上海靜安區商業發展目標又是什么？

　　日前，靜安區區長張仁良就上述問題及相關話題接受了《第一財經日報》的專訪。

　　《第一財經日報》：南京東路步行街已經聲名遠播，且人氣很旺。靜安南京路是否也要做出一條類似的步行街？

　　張仁良：步行街可以帶來大量人流，但是不一定就能帶來大量商流，走的人多看的人多，但是消費的人并不多。

　　在靜安的區域規劃圖中，步行街絕對不在主商業街。

　　我們把步行街作為主要商業街的配套輔助來設置，可以放在主馬路附近的支馬路上。

　　靜安步行街的服務對象也要符合靜安的定位，是面向靜安高檔樓宇中的白領和在靜安區消費的人群，這和南京東路是有一定區分的。

　　《第一財經日報》：目前在上海市中心，已形成“三街一城”商圈(南京東路、南京西路、淮海中路、徐家匯)格局，在這種商業區幾近同質化競爭的環境下，靜安南京路的商業發展定位是什么？

　　張仁良：靜安南京路的特點，一是商業商務樓宇知名度高。比如梅泰恒(梅龍鎮廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場)。二是品牌集聚度高，目前已經集聚國內外各類知名品牌1200多個，其中各類國際品牌500多個，世界頂級和一線品牌30多個。進入上海的世界頂級品牌中，90%以上在此開設了專賣店和旗艦店。

　　目前靜安區樓宇租金平均1.2美元/天/平方米。不僅租金高，而且樓宇供不應求，空置率僅為2%。50棟重點商務樓宇對靜安經濟貢獻度為47%。去年靜安超億元稅收樓宇11個，恒隆去年稅收5.8億元，今年可能超過8億元。

　　靜安區面積7.62平方公里，戶籍人口31萬，人口數和地域都是上海最小的。這幾年來，靜安堅持雙高發展戰略。所以，在靜安區“十一五”規劃中，我們的定位是：錯位發展、以高取勝。

　　為此，我們正在不斷地“騰樓換企”，把一些非一線品牌置換成高端品牌。當然這是要做些工作的。那些國內品牌、二線品牌，可以置換到支馬路上發展。現在陜西路的氛圍已經日漸成形。

　　靜安有個口號，“第二就是落后”。靜安地方小，只有一流才有優勢。一個途徑就是增加現代商業商務的集聚度。“十一五”期間靜安的商業商務樓宇面積還將增加200萬平方米，加上現有的200萬平方米，商業商務樓宇面積總量將達到400萬平方米。

　　《第一財經日報》：在商業區同質化競爭環境下，靜安南京路的核心

　　張仁良：國外發達城市，至少20年來沒什么大的硬件建設，但是經濟卻在穩步增長，尤其是中心城地位不斷鞏固。而我們目前是靠載體外延的增加，促進經濟增長。這里面值得我們學習的東西很多。

　　比如倫敦作為航運中心，可以不運一個集裝箱。它控制了產業鏈最上游，占據了附加值最高的部分。靜安區的商業，賣的是國際一流品牌，但是我們認為還是處于行業的低端，高額的利潤被研發、設計、發布等環節拿掉了。所以從去年開始我們提出要“形神兼備”。

　　所謂的形，是指樓宇建設；神是指內在的商業規律的打造。高效的商業商務運作環境，是靜安的核心競爭力。去年我們開始研究，如何形成靜安內部的經濟運作規律。為此我們提出建設三個服務體系：產業服務體系，專業服務體系，社會服務體系。

　　如果形成現代服務業的產業鏈，就可以吸引更多的上游產業進入。

　　要形成服務業的集聚、輻射優勢的話，專業服務是最核心的一塊。比如金融、會計、法律、咨詢等。目前靜安的專業服務業，不足的是品牌集聚度不高，行業集中度不夠。

　　我們還要打造為企業服務的平臺，以及社會服務平臺，目的是讓靜安的企業在這里形成水乳交融的關系。

　　在行政執法上，靜安要堅決打擊假冒偽劣產品。

　　在規劃上，不僅要增加南京路的長度，還要增加其厚度，往兩側延伸。對于北部地區，整個蘇州河以南地區，都是厚度的部分。對于南部地區，就是置換。

　　現在我們保護老式建筑的力度不夠，居民住在里面，條件也不好。因此我們考慮，下一步要積極探索保護性建筑的置換，恐怕是一個很有潛力的發展空間。置換出來以后，建筑外部不動，內部功能加以配套。